Wonen en kopen in Turkije: tapu, DASK en de valkuilen die Spanje-content mist

Veel Nederlandstalige informatie over kopen in Turkije is herschreven Spanje-content: notariskosten, tien procent kosten koper, een reservering bij de notaris. In Turkije klopt daar weinig van — de keten is anders, de risico's zitten op andere plekken, en één verzekering is er verplicht die Spanje niet kent. Dit artikel zet het Turkse koop- en huurproces op een rij.

De overdracht: kadaster, geen notaris

Eigendom gaat over bij het Tapu Dairesi — het kadaster. De noter (notaris) speelt alleen een rol bij volmachten, vertalingen en huurcontracten, niet bij de eigendomsoverdracht zelf. Bij de overdracht hoort een beëdigd tolk als je geen Turks spreekt.

Drie dingen zijn voor buitenlandse kopers verplicht. Een erkend taxatierapport (van een door de toezichthouder gecertificeerde taxateur) — hetzelfde rapport dat telt voor de verblijfsdrempel van US$ 200.000. Het DAB-wisselcertificaat: de koopsom moet via een Turkse bank in lira zijn gewisseld vóór de overdracht. En de zonecheck: de algemene militaire toestemming is in 2019 afgeschaft, maar in militaire en speciale veiligheidszones blijft verwerving verboden of vergunningplichtig — het tapu-kantoor toetst dat bij de overdracht.

De kosten: 4% overdrachtsbelasting (wettelijk half om half, in de praktijk vaak volledig voor de koper — onderhandel erover), de kadaster-administratiekosten, het taxatierapport en de tolk. Reken samen op zo'n vijf tot zeven procent bovenop de koopsom.

DASK: verplicht, en minder dan je denkt

Elke woning draagt de DASK — de wettelijk verplichte aardbevingsverzekering. Zonder DASK geen overdracht bij het kadaster en geen nutsaansluitingen, en verhuurders vragen hem ook bij huurcontracten. Het tarief is staatsgereguleerd en betaalbaar.

Weet alleen wat hij is: een gemaximeerde basisdekking voor cascoschade door aardbeving, met een wettelijk plafond dat ver onder de herbouwwaarde van een ruime woning kan liggen. De inboedel en het verschil tot de echte herbouwwaarde dek je met een aanvullende woonpolis. En belangrijker dan elke polis: koop of huur op bouwjaar — na 2000 is de ondergrens, na de aangescherpte bouwcode van 2018 de voorkeur — en laat bij twijfel een bouwkundige kijken.

De lopende kosten

De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (emlak vergisi) is laag: 0,1% voor woningen, verdubbeld tot 0,2% in de grootstedelijke gemeenten waar de kuststeden onder vallen. Voor zeer dure woningen bestaat een aparte villabelasting met een hoge vrijstellingsdrempel. Wie zijn Turkse woning verhuurt: woninghuur kent een jaarlijkse vrijstelling, daarboven progressieve heffing met aangifte in maart.

Huren: het contract, de indexatie en de wijk

De huurmarkt aan de kust is ruim en gemeubileerd, en het notariële huurcontract is er meer dan een formaliteit: het is het adresbewijs voor je verblijfsaanvraag. Toets vóór het tekenen de wijk in e-ikamet — een gesloten wijk betekent een afgewezen eerste aanvraag — en reken op de jaarlijkse indexatie, die met de inflatie meebeweegt en je huur in lira elk jaar fors verhoogt.

De volgorde die werkt is dezelfde als overal op deze site: eerst een jaar huren, dan pas kopen. In dat jaar leer je de wijken, de bouwjaren, de winter en de echte kosten kennen — en wie op de vastgoedroute naar een verblijfsvergunning mikt, weet dan of een woning de taxatiedrempel haalt vóór er geld is overgemaakt.