Huis kopen in Australië: zonder PR is de bestaande woningmarkt dicht tot medio 2029
Australië heeft de aankoop van bestaande woningen door foreign persons — inclusief tijdelijke visumhouders — verboden, en dat verbod is in de begroting 2026-27 verlengd tot 30 juni 2029. Permanent residents en Nieuw-Zeelanders zijn uitgezonderd; nieuwbouw kan soms met goedkeuring. En zelfs mét verse PR let je op: staten als New South Wales rekenen 9% extra voor wie nog geen 200 dagen in Australië woonde.
Nee: zonder permanent residency (PR, de permanente verblijfsstatus) koop je in Australië geen bestaand huis. Mét PR koop je vrij, maar let op de belasting. Het in drie punten:
- Zonder PR. Sinds 1 april 2025 is de aankoop van established dwellings (bestaande woningen) door foreign persons verboden, tijdelijke visumhouders inbegrepen. Volgens de richtlijn van het ministerie van Financiën loopt dat verbod tot 30 juni 2029.
- Met PR. Je betaalt een transfer duty, een overdrachtsbelasting die in New South Wales oploopt van 1,25% tot 5,5% van de koopsom.
- De valkuil. Die zit bij Revenue NSW, de belastingdienst van de staat, in de definitie van "foreign". Een permanent resident geldt daar pas als niet-foreign na minstens 200 dagen in Australië in het voorafgaande jaar, en betaalt anders een surcharge van 9% bovenop de gewone duty.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. In Australië heeft de wetgever die volgorde afgedwongen: wie geen permanente status heeft, mag een bestaand huis simpelweg niet kopen.
Mag ik als buitenlander een huis kopen in Australië?
Sinds 1 april 2025 mogen foreign persons geen established dwellings (bestaande woningen) meer kopen. Daar horen tijdelijke visumhouders bij. Het verbod zou twee jaar duren, maar is verlengd tot 30 juni 2029.
De uitzonderingen zijn smal, en gelden alle alleen mét voorafgaande goedkeuring:
- herontwikkeling die de woningvoorraad met minstens twintig woningen vergroot;
- aankopen die huisvesting op commerciële schaal in stand houden (build-to-rent, aanleunwoningen, studentenhuisvesting);
- bedrijven die werknemers uit de Pacific huisvesten.
Nieuwbouw en bouwgrond blijven mogelijk, ook alleen met goedkeuring vooraf. Op bouwgrond moet binnen vier jaar gebouwd zijn. Wie een woning meer dan 183 dagen per jaar leeg laat staan, betaalt een jaarlijkse vacancy fee, een heffing op leegstand. De ATO (de Australische belastingdienst) behandelt de aanvragen en controleert actief.
De conclusie voor emigranten is dezelfde als onze huisregel, met een jaartal erbij: op een tijdelijk werkvisum huur je; kopen komt als je PR rond is.
| Status | Bestaande woning | Nieuwbouw of bouwgrond |
|---|---|---|
| Tijdelijk visum (foreign person) | verboden tot 30 juni 2029 | met voorafgaande goedkeuring; bouwen binnen 4 jaar |
| Permanent resident | vrij | vrij |
| Australisch burger | vrij | vrij |
De goedkeuring zelf kost geld, oplopend met de koopsom: voor nieuwbouw of bouwgrond tot $ 1 miljoen betaal je in 2026-27 $ 15.600 aan leges, en voor de zeldzame uitzondering op een bestaande woning tot $ 1 miljoen $ 46.800.
Wat kost een huis kopen in Australië mét PR?
Is je PR binnen, dan koop je vrij. Maar de belastingen verschillen per staat. Overal betaal je transfer duty (stamp duty) in schijven over de koopsom. In New South Wales loopt het tarief in 2026-27 van $ 1,25 per $ 100 in de laagste schijf tot $ 4,50 per $ 100 boven $ 387.000 en $ 5,50 boven $ 1.290.000. Voor woningen boven $ 3.870.000 geldt een premium rate van 7%.
En let op het addertje voor verse immigranten. Bovenop de gewone duty staat in NSW een surcharge purchaser duty van 9% voor foreign persons. "Niet foreign" ben je pas als je Australisch burger bent, óf als permanent resident die in het voorafgaande jaar minstens 200 dagen in Australië was. Een verse PR-houder die direct na aankomst koopt, kan die opslag dus alsnog raken. Plan de koop daarom op zijn vroegst een klein jaar na de verhuizing. Dat valt mooi samen met ons huur-eerst-jaar.
| Post | Bedrag of tarief |
|---|---|
| Transfer duty NSW 2026-27 | $ 1,25 tot $ 5,50 per $ 100, in schijven; 7% boven $ 3.870.000 |
| Surcharge purchaser duty NSW | 9% van de waarde, voor foreign persons |
| Vrijstelling van de opslag | Australisch burger, of permanent resident met minstens 200 dagen in Australië in het jaar vóór de transactie |
| Leges goedkeuring nieuwbouw of bouwgrond tot $ 1 miljoen | $ 15.600 (2026-27) |
| Leges goedkeuring bestaande woning tot $ 1 miljoen | $ 46.800 (2026-27) |
| Vacancy fee | jaarlijks, bij meer dan 183 dagen leegstand |
| Kosten koper samen | 5 tot 15%, afhankelijk van staat en status |
De kostenindicatie voor Australië rekent met die band van 5 tot 15%: de onderkant is de PR-houder na zijn eerste jaar, de bovenkant de koper die de opslag raakt.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Als eigenaar betaal je de gemeentelijke council rates, de gemeentebelasting die je als huurder indirect al kende. In sommige staten komt daar land tax (grondbelasting) over beleggingspanden bij. Vraag bij een concreet huis de lopende rates op en zet ze in je begroting. Hoe de eerste maanden eruitzien, lees je in je eerste weken in Australië.
Wat is de valkuil?
Niet het verbod, want dat is ondubbelzinnig, maar de dag ná de PR. Wie zijn permanente status binnen heeft en meteen tekent, valt in NSW nog onder de definitie van foreign person. Hij betaalt 9% extra over de hele koopsom: op een huis van $ 1 miljoen is dat $ 90.000 voor een handtekening die een paar maanden te vroeg kwam. Tel de 200 dagen, en tel ze vanaf de dag dat je écht in Australië bent, niet vanaf de visumdatum.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Australië.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- ATO — de verlenging van het verbod op de aankoop van established dwellings door foreign persons tot 30 juni 2029 — ato.gov.au
- Revenue NSW — de surcharge purchaser duty van 9% en wie als foreign person geldt — revenue.nsw.gov.au
- Foreign Investment (Treasury) — Guidance Note 6 Residential Land: verbod op established dwellings tot 30 juni 2029, uitzonderingen, vacancy fee — foreigninvestment.gov.au
- Foreign Investment (Treasury) — Schedule of Fees 2026-27 (residential land) — foreigninvestment.gov.au
- Revenue NSW — transfer duty: huidige schijven en tarieven — revenue.nsw.gov.au
Verder lezen
- AustraliëVerhuizing & aankomst4 min
Huren in Australië: de application winnen zonder Australische geschiedenis
Huren gaat er op z'n Australisch: solliciteren. Zonder lokale rental history voelt dat kansloos, maar de regels beschermen je meer dan je denkt — de bond is gemaximeerd en gestort bij de staat, spaargeld telt als bewijs, en wat je wel en niet mag bieden verschilt per staat.
Bijgewerkt 25 september 2026
- AustraliëVerhuizing & aankomst4 min
Je eerste twee weken in Australië, op volgorde
Simkaart, bankrekening, belastingnummer, Medicare — de registraties van je eerste weken haken in elkaar, en wie de volgorde kent is in dagen klaar waar anderen weken kwijt zijn. Met twee harde klokken erin: zes weken waarin je paspoort genoeg is voor de bank, en drie maanden voor je rijbewijs in New South Wales.
Bijgewerkt 26 september 2026
- AustraliëVerhuizing & aankomst4 min
Bank en betalen in Australië: open je rekening binnen zes weken, dan is je paspoort genoeg
In de eerste zes weken na aankomst opent een Australische bank een rekening op alleen je paspoort; daarna vraagt ze minstens twee identiteitsbewijzen. Je salaris en elke overheidsbetaling komen op die rekening binnen, je Tax File Number hoort erbij, en je tegoed valt onder de Financial Claims Scheme van de Australische overheid.
Bijgewerkt 26 september 2026