Huis kopen in Zwitserland: eerst de Lex Koller-vraag — mag jij al kopen?

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je. In Zwitserland is die volgorde niet alleen verstandig maar bijna verplicht: de wet zelf maakt kopen vóór je verhuizing moeilijk, en kopen erná eenvoudig. Lees eerst het eerste jaar in Zwitserland — dit artikel is voor daarna.

De Lex Koller: woon je er, dan mag je; woon je er niet, dan niet zomaar

De aankoop van vastgoed door "personen in het buitenland" is in Zwitserland vergunningsplichtig — de beroemde Lex Koller. De grens loopt niet langs je paspoort maar langs je wóónplaats:

• Woon je als EU-burger echt en rechtmatig in Zwitserland (je B- of C-vergunning plus feitelijke woonplaats), dan geld je níet als persoon in het buitenland en koop je net zo vrij als een Zwitser.
• Woon je nog in Nederland, dan ben je wél een persoon in het buitenland en heb je voor vrijwel elke aankoop een kantonale vergunning nodig. Voor vakantiewoningen zijn die streng gecontingenteerd, en de Bondsraad heeft in april 2026 aangekondigd de aankoop van vakantiewoningen door personen in het buitenland verder te willen inperken.

De les voor emigranten is dezelfde als onze huisregel, maar dan met een wetboek erachter: verhuis eerst, koop daarna. Wie de volgorde omdraait, onderhandelt niet met een verkoper maar met een vergunningsloket.

Daarna bepaalt het kanton alles

Zwitserland kent geen landelijk koopproces: het notariaat, de Grundbuch-organisatie en de kosten zijn kantonaal geregeld. De akte loopt via de (kantonale) notaris en je eigendom wordt ingeschreven in het Grundbuch. Reken naast de notaris- en registerkosten op de Handänderungssteuer, de kantonale overdrachtsbelasting. Hoe hoog die is, verschilt per kanton — in het kanton Bern bijvoorbeeld 1,8% van de koopprijs, waarbij voor wie het pand als hoofdverblijf koopt onder voorwaarden de eerste 800.000 frank vrijgesteld kan worden. Vraag dus niet "wat kost kopen in Zwitserland" maar "wat kost kopen in mijn kanton" — het antwoord kan duizenden franken schelen.

En daarna: de Eigenmietwert — nog wel even

Wie in Zwitserland een eigen woning bewoont, betaalt er belasting over alsof hij hem aan zichzelf verhuurt: de Eigenmietwert, een fictieve huur die bij je inkomen wordt geteld (met daartegenover aftrek van onder meer hypotheekrente). Op 28 september 2025 heeft de Zwitserse bevolking de afschaffing van dit systeem aangenomen — maar de invoeringsdatum van de wissel is nog niet vastgesteld, en tot die tijd gelden de huidige regels gewoon. Reken de Eigenmietwert dus nog mee in je begroting, en zie de afschaffing als toekomstmuziek waarvan de partituur nog geschreven wordt.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Zwitserland.