Huis kopen in Zwitserland: eerst de Lex Koller-vraag — mag jij al kopen?
In Zwitserland begint een woningaankoop niet bij de bezichtiging maar bij één juridische vraag: woon je er al? Wie als EU-burger echt in Zwitserland woont, koopt vrij; wie vanuit Nederland alvast iets wil aanschaffen, valt onder de vergunningsplicht van de Lex Koller. Daarna bepaalt het kanton bijna alles: de notaris, de kosten en de Handänderungssteuer. En fiscaal telt de eigen woning nog tot eind 2028 mee als fictief inkomen — de Eigenmietwert.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
Ja, als Nederlander mag je in Zwitserland een huis kopen, zodra je er woont. Wie als EU-burger echt en rechtmatig in Zwitserland woont, koopt net zo vrij als een Zwitser. Wie nog in Nederland woont, valt onder de vergunningsplicht van de Lex Koller, de wet op de aankoop van vastgoed door personen in het buitenland.
Wat het kost, bepaalt het kanton:
- notaris- en registerkosten;
- de Handänderungssteuer, een overdrachtsbelasting: in het kanton Bern bijvoorbeeld 1,8% van de koopprijs, met onder voorwaarden een vrijstelling over de eerste 800.000 frank voor een hoofdverblijf.
De valkuil is fiscaal. De eigen woning telt tot en met 2028 mee als fictief inkomen: de Eigenmietwert. Op 1 januari 2029 verdwijnt die, samen met een deel van de aftrek.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je. Lees ook waarom die volgorde vastligt. In Zwitserland is die volgorde bijna verplicht: de wet maakt kopen vóór je verhuizing moeilijk en erná eenvoudig. Lees eerst het eerste jaar in Zwitserland; dit artikel is voor daarna.
Mag ik als Nederlander kopen in Zwitserland?
De aankoop van vastgoed door "personen in het buitenland" is in Zwitserland vergunningsplichtig. Dat regelt de beroemde Lex Koller. De grens loopt niet langs je paspoort maar langs je wóónplaats:
- Woon je als EU-burger rechtmatig en feitelijk in Zwitserland, dan geld je níet als persoon in het buitenland en koop je zonder beperking. Met een C-vergunning sta je sowieso gelijk aan een Zwitser.
- Woon je nog in Nederland, dan ben je wél een persoon in het buitenland en heb je in beginsel een vergunning van het kanton nodig. De Bondsraad, de Zwitserse regering, wil de regels bovendien aanscherpen: op 15 april 2026 opende hij een consultatie om onder meer de aankoop van vakantiewoningen door personen in het buitenland verder te beperken.
Een verblijfsvergunning alleen is volgens het kanton Zürich niet genoeg: het gaat om je feitelijke woonplaats. Aanwijzingen daarvoor zijn bijvoorbeeld dat je gezin er woont, dat je auto er is ingeschreven, dat je er volledig belastingplichtig bent of dat je lid bent van een Zwitserse vereniging. Het Grundbuchamt, het kadaster, toetst bij elke aankoop of je mag kopen, en stuurt je bij twijfel naar de vergunningsinstantie.
Omgekeerd geldt: een huis in Zwitserland geeft je geen recht op een verblijfsvergunning. De les voor emigranten is dezelfde als onze huisregel, maar dan met een wetboek erachter: verhuis eerst, koop daarna.
Wat kost een huis kopen in Zwitserland bovenop de koopsom?
Zwitserland kent geen landelijk koopproces: het notariaat, de Grundbuch-organisatie en de kosten zijn kantonaal geregeld. De akte loopt via de notaris en je eigendom wordt ingeschreven in het Grundbuch. Bern laat zien hoe dat uitpakt:
| Post | Regel in het kanton Bern | Bedrag of termijn |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer | betaald door de koper, vastgesteld door het Grundbuchamt | 1,8% van de koopprijs |
| Vrijstelling hoofdverblijf | onder voorwaarden, als je er zelf woont | de eerste CHF 800.000 van de koopprijs |
| Moment van betalen | bij de aanmelding bij het Grundbuch | bij de inschrijving |
| Notaris en Grundbuch | kantonale tarieven | per kanton verschillend |
| Eigenmietwert | fictieve huur bij je inkomen | tot en met 2028 |
Vraag dus niet "wat kost kopen in Zwitserland" maar "wat kost kopen in mijn kanton". Het antwoord kan duizenden franken schelen.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Wie in Zwitserland een eigen woning bewoont, betaalt er belasting over alsof hij hem aan zichzelf verhuurt: de Eigenmietwert, een fictieve huur die bij je inkomen wordt geteld, met daartegenover aftrek van onder meer hypotheekrente en onderhoud. Op 28 september 2025 nam de Zwitserse bevolking de afschaffing aan, met 57,7% van de stemmen, en op 1 april 2026 besloot de Bondsraad dat die op 1 januari 2029 ingaat.
Vanaf dan verandert er meer dan alleen de fictieve huur. Ook de aftrek van onderhoudskosten vervalt, en hypotheekrente is nog maar aftrekbaar naar verhouding van de verhuurde panden in je vermogen. Wie voor het eerst in Zwitserland een eigen huis koopt, krijgt wel een tijdelijke en begrensde aftrek voor rente, de Ersterwerberabzug. Koop je vóór 2029, reken dan twee stelsels door: het huidige voor de eerste jaren, het nieuwe daarna.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Zwitserland.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Bundesamt für Justiz — Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Lex Koller) en de verscherping van april 2026 — bj.admin.ch
- Kanton Zürich — wie geen vergunning nodig heeft, en hoe je je woonplaats aantoont — zh.ch
- Kanton Bern (Grundbuchamt) — de Handänderungssteuer van 1,8% en de vrijstelling voor het hoofdverblijf — gba.dij.be.ch
- EFD — de systeemwissel in de woningeigendomsbelasting (afschaffing Eigenmietwert, aangenomen 28 september 2025) — efd.admin.ch
- Bondsraad — de afschaffing van de Eigenmietwert gaat in op 1 januari 2029 — admin.ch
Verder lezen
- ZwitserlandAankomst4 min
Je eerste jaar in Zwitserland: de klokken vanaf je aankomst, en een taalkeuze
Na je aankomst in Zwitserland lopen er meer klokken dan je denkt: veertien dagen voor je aanmelding, drie maanden voor je zorgverzekering, tien dagen voor je hond, twaalf maanden voor je rijbewijs, en voor wie Quellensteuer betaalt de 31e maart van het jaar erna. Plus een omroeprekening die vanzelf komt en de beslissing zonder deadline die het meest bepaalt: in welke taal je kinderen naar school gaan.
Bijgewerkt 26 september 2026
- ZwitserlandAankomst4 min
Je rijbewijs in Zwitserland: omwisselen binnen twaalf maanden, zonder rijtest
Anders dan in de EU moet je in Zwitserland je Nederlandse rijbewijs wél omwisselen: twaalf maanden na aankomst mag je er niet meer op rijden. Voor een Nederlands rijbewijs is het een formaliteit, zonder controlerit of extra theorie, maar met een oogtest. Je Nederlandse rijbewijs krijg je niet terug, en de kosten liggen volgens de overheid waarschijnlijk boven de 100 frank.
Bijgewerkt 26 september 2026
- ZwitserlandAankomst4 min
School in Zwitserland: vanaf vier jaar, elf jaar lang, en in de taal van je kanton
In Zwitserland gaat je kind in de regel met vier jaar naar de kleuterschool, en die telt al mee: de leerplicht duurt in de meeste kantons elf jaar, kleuterschool inbegrepen. Het schooljaar begint in augustus, en wie op 31 juli vier is, begint na de zomer. De valkuil is de taal: het kanton bepaalt in welke taal je kind leert, en die keuze maak je met je woonplaats.
Bijgewerkt 26 september 2026