Huis kopen in Denemarken: bedenktijd bestaat — maar hij kost 1 procent

Ja, als EU-burger koop je in Denemarken zonder vergunning een jaarrond-woning (een woning om het hele jaar in te wonen), zodra je er echt woont. Een vakantiehuis mag pas na vijf jaar.

Vier dingen om vooraf te weten:

• Je betaalt geen overdrachtsbelasting, wel een tinglysningsafgift: de heffing om de akte in te schrijven. Die is 1.850 kroner plus 0,6%.
• De vondst in de Deense wet is de bedenktijd: zes werkdagen na de koopakte. Herroepen kost wel 1% van de koopsom.
• De valkuil: een gekocht huis mag niet leegstaan. Dat heet de bopælspligt: de woning moet bewoond worden.
• De bank leent hooguit tachtig procent, terwijl je vijf procent zelf meebrengt.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. In Denemarken helpt de wet mee: wie er nog niet woont, mag vaak niet eens kopen.

Mag ik als Nederlander kopen in Denemarken?

Wie geen woonplaats (bopæl) in Denemarken heeft en er ook niet eerder minstens vijf jaar heeft gewoond, heeft toestemming van Civilstyrelsen nodig om vastgoed te kopen.

Voor EU-burgers is er een verruiming. Een helårsbolig mag je zonder die toestemming kopen, met alleen een verklaring aan de Tinglysningsret (de Deense rechtbank die vastgoed inschrijft). Een helårsbolig is een woning waar je daadwerkelijk gaat wonen en je adres registreert. Die verruiming geldt niet voor sommerhuse: daarvoor blijven de vijfjaarseis en de toestemmingsprocedure onverkort gelden.

Mag mijn Deense huis leegstaan?

In gemeenten met woningregulering rust op een helårsbolig een bopælspligt: de woning moet bewoond worden. Staat ze langer dan zes weken leeg, dan meld je dat bij de gemeente. Die mag dan zelf een woningzoeker aanwijzen, en aan die woningzoeker ben je verplicht te verhuren. De weg terug is ook dicht: een woning die in de afgelopen vijf jaar jaarrond bewoond is geweest, mag je niet zonder toestemming van de gemeente als zomerhuis in gebruik nemen. Vraag dus vóór de koop na welke status de woning heeft: helårsbolig of fritidsbolig.

Heb ik bedenktijd na de koopakte?

De koop loopt via een købsaftale, de koopakte, meestal met een eigen boligadvokat (woningadvocaat) aan jouw kant. Daarna heb je als koper van een woning een wettelijke fortrydelsesret van zes werkdagen: het recht om de koop te herroepen. Wie dat recht gebruikt, betaalt de verkoper wel een godtgørelse van 1% van de koopsom, een vergoeding. Die vergoeding vervalt alleen als je koopt van een verkoper die beroepsmatig handelt, zoals de bouwer die het huis met het oog op verkoop heeft neergezet. Behandel de handtekening dus als definitief.

Wat geef ik op als ik de ejerskifteforsikring niet neem?

De verkoper kan je vóór je bod drie dingen leveren:

• een tilstandsrapport (bouwkundige keuring);
• een elinstallationsrapport (keuring van de elektrische installatie);
• een aanbod voor een ejerskifteforsikring, de verzekering tegen verborgen gebreken.

Doet hij dat, dan kun je hem naderhand niet meer aanspreken op de bouwkundige staat van het huis of op installaties die niet werken. Voorwaarde is wel dat hij zich schriftelijk en bindend heeft verplicht minstens de helft van de premie te betalen.

Neem je de verzekering niet, dan kun je gebreken die ná de rapporten zijn ontstaan nog inroepen. Een garantie van de verkoper, bedrog of grove nalatigheid blijven altijd overeind.