Huis kopen in Estland: geen overdrachtsbelasting, één notaris, één inschrijving

Ja, je kunt in Estland een huis of appartement kopen, en de koop is overzichtelijk. Hij loopt via de notaris. Eigenaar word je pas bij de inschrijving in het kinnistusraamat, het Estse grondboek: de tegenhanger van het Nederlandse Kadaster.

Drie dingen over de kosten:

• Bovenop de koopsom betaal je het wettelijke notaristarief en de staatsleges (de overheidskosten) voor de inschrijving.
• Een overdrachtsbelasting staat niet in de lijst van belastingen die de Estse belastingdienst EMTA voor particulieren noemt.
• De vondst bij EMTA: de jaarlijkse grondbelasting, de maamaks, betaal je pas vanaf 1 januari van het jaar ná de koop. Het lopende jaar blijft voor de verkoper.

De valkuil zit bij een appartement. Als koper sta je in voor de achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar aan de vereniging van eigenaars.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert Tallinn, Tartu of je eiland kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Hoe verloopt de koop, en wanneer ben ik eigenaar?

De notaris stelt de koopovereenkomst op, legt uit welke risico's eraan kleven en dient de inschrijving in. De notariskamer zegt het in één zin: de koper wordt eigenaar als hij als eigenaar in het kinnistusraamat staat, niet bij het tekenen, het betalen of de sleuteloverdracht.

De inschrijving volgt pas als de staatsleges betaald zijn. De notaris geeft je het bedrag en de betaalgegevens. Daarna krijg je een bericht op het e-mailadres in de overeenkomst.

Betaal je zonder hypotheek, dan raadt de notariskamer aan het geld vóór de koop op de depositorekening van de notaris te zetten. Wie eerder betaalt, weet niet zeker of hij het eigendom krijgt. Wie later betaalt, laat de verkoper zonder zekerheid. Houd er rekening mee dat je bij eigen geld soms moet aantonen waar het vandaan komt. Wie een hypotheek neemt, laat de bank de koopsom na de koop overmaken.

Wat koop ik precies?

Dat staat in het kinnistusraamat, dat iedereen online kan inzien. Het maakt verschil:

Vorm	Wat je bezit
Korteriomand, appartementsrecht	je appartement plus een aandeel in de rest van het gebouw en de grond
Kinnistu, vastgoed	grond en gebouwen
Hoonestusõigus, opstalrecht	een gebouw op grond van een ander, voor een beperkte tijd, hooguit 99 jaar
Kaasomand, mede-eigendom	een aandeel in het geheel, geen eigen appartement

Vraag bij een appartement naar de schulden. Volgens de notariskamer staat de koper van een appartement tegenover de vereniging van eigenaars borg voor wat de vorige eigenaar nog verschuldigd was, tot de waarde van het appartement. Vraag de verkoper dus om een verklaring van de vereniging over de achterstanden.

Leg alle gebreken en afspraken in de koopovereenkomst vast. De notariskamer is daar stellig over: gebreken melden is de plicht van de verkoper, en wat niet in het contract staat, is achteraf moeilijk te bewijzen.

Is de woning verhuurd, dan loopt het huurcontract door tot het eindigt, tenzij de verkoper het vóór de koopdag beëindigt. Een nieuwe eigenaar kan het volgens de Verbintenissenwet alleen opzeggen als hij de woning dringend nodig heeft.