Huis kopen op Aruba: het vertrouwde notarisproces — met een knik in de belasting bij 250.000 florin
Kopen op Aruba voelt Nederlands: de notaris passeert de akte, rekent de overdrachtsbelasting af en regelt de inschrijving. De rekening kent één eigenaardigheid: 3% overdrachtsbelasting tot en met Afl. 250.000 en 6% over alles daarboven — de waarde van je huis bepaalt dus in welke helft je valt. Daarna betaalt wie op 1 januari eigenaar is jaarlijks grondbelasting.
Ja, als Nederlander koop je op Aruba een huis zoals thuis: via de notaris. Die passeert de akte, rekent de overdrachtsbelasting af en regelt de inschrijving. Reken op 5 tot 9% kosten koper bovenop de koopsom.
De vondst op de pagina van de overheid is de knik in de overdrachtsbelasting: 3% tot en met Afl. 250.000 en 6% over alles daarboven. Bij de prijs van een gemiddelde koopwoning val je dus deels in het hoge tarief.
De valkuil zit onder het huis en naast het huis:
- Onder het huis. Eigendomsgrond, erfpacht en huurgrond komen alle drie veel voor. Bij erfpacht en huurgrond gebruik je grond van een ander tegen een jaarlijkse vergoeding, de canon.
- Naast het huis. Kopen zegt niets over mogen blijven. Je toelating is een eigen traject met een jaarlijkse verlenging.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je ontdekt welk deel van het eiland bij je past, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént, en dan is Aruba verrassend vertrouwd terrein.
Hoe verloopt de koop, en wat zit er onder het huis?
Aruba werkt met het notarissysteem dat je uit Nederland kent. De notaris stelt de leveringsakte op, passeert hem, rekent de overdrachtsbelasting af en zorgt voor de inschrijving bij het kadaster. Geen aparte belastingloketten vooraf zoals in Zuid-Europa, geen biedrondes met eigen wetboek zoals in Scandinavië.
De aandachtspunten zitten in wat je koopt. Check of het om eigendomsgrond, erfpacht of huurgrond gaat; op Aruba komen alle drie veel voor. Bij erfpacht- of huurgrond wil je de resterende duur en de canon kennen vóór je tekent. Je notaris zoekt dat uit; vraag er expliciet om.
En bedenk dat kopen niets zegt over mogen blijven. Je toelating is een eigen traject: de eerste vijf jaar een vergunning met jaarlijkse verlenging. Dat is het echte verschil met Curaçao.
Wat kost een huis kopen op Aruba bovenop de koopsom?
De overdrachtsbelasting betaal jij als koper, via de notaris, en het tarief kent een knik: 3% over de waarde tot en met Afl. 250.000 (zo'n € 127.000) en 6% over alles daarboven. De grondslag is de koopsom of de marktwaarde, de hoogste van de twee.
Bij de prijzen van een gemiddelde koopwoning val je al snel deels in het hoge tarief. Reken het vooraf even uit: op een huis van Afl. 600.000 is het verschil tussen "alles 3%" en de werkelijkheid ruim tienduizend florin. Daarbovenop komen de notariskosten en, bij een hypotheek, de kosten van de hypotheekakte.
| Post | Grondslag | Indicatie |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | koopsom of marktwaarde — de hoogste van de twee | 3% tot en met Afl. 250.000, 6% over het meerdere |
| Notaris | afhankelijk van de transactie | 0,5 tot 3% |
| Makelaar | alleen als je er een inschakelt | komt erbij |
| Samen | 5 tot 9% van de koopsom |
Een rekenvoorbeeld op Afl. 600.000: 3% over de eerste 250.000 is Afl. 7.500, 6% over de resterende 350.000 is Afl. 21.000. Samen is dat Afl. 28.500 overdrachtsbelasting, waar "alles 3%" op Afl. 18.000 was uitgekomen. De kostenindicatie voor Aruba rekent met dezelfde band van 5 tot 9%.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Wie op 1 januari eigenaar is van een huis of grond op Aruba, betaalt over dat hele jaar grondbelasting, ook als je in de loop van het jaar verkoopt. Het tarief is 0,4% van de belastbare waarde. Voor een eigen woning is dat de waarde in het economische verkeer (wat het huis bij verkoop zou opbrengen), die per tijdvak van vijf jaar wordt vastgesteld.
De aanslag van Departamento di Impuesto, de Arubaanse belastingdienst, betaal je in vier gelijke termijnen, op 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december.
Krijg je na de koop geen aanslag, dan staat je huis nog niet geregistreerd. Meld het dan zelf met meetbrief, situatieplan en kadastraalnummer. Wie dat met opzet nalaat, riskeert een boete tot 100% van de aanslag.
Bij erfpacht komt daar de jaarlijkse erfpachtcanon bij, te betalen binnen tien dagen na dagtekening. Een hypotheek loopt volgens de overheid via de commerciële banken, de FCCA, het pensioenfonds APFA of de Volkskredietbank. Zet het in je jaarbegroting, en kijk voor het complete plaatje bij werken en verdienen op Aruba en je eerste weken op Aruba.
Wat leert het huurjaar je eerst?
Lange-termijnhuur loopt op Aruba grofweg van duizend tot drieduizend dollar per maand. De eerste maanden vragen daarnaast gemeubileerd onderdak tot de container er is, borg, en inrichting op een importeiland.
Dat huurjaar is geen verloren geld. Het is de periode waarin je leert welk deel van het eiland bij je past. En het is de periode waarin je DIMAS-vergunning (van de Arubaanse immigratiedienst) en je Censo-inschrijving (in het bevolkingsregister) rond komen: de twee dingen die een notaris niet voor je regelt.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Aruba.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Overheid van Aruba — de overdrachtsbelasting (3% tot en met Afl. 250.000, 6% over het meerdere) — gobierno.aw
- Departamento di Impuesto — de grondbelasting (landsverordening per 2019) — impuesto.aw
- Overheid van Aruba — woning kopen of verkopen: notaris, overdrachtsbelasting en hypotheekverstrekkers — gobierno.aw
- Departamento di Impuesto — grondbelasting: eigenaar op 1 januari, 0,4%, vier kwartaaltermijnen en de erfpachtcanon — impuesto.aw
Verder lezen
- ArubaAankomst4 min
Je rijbewijs op Aruba: het Nederlandse is ongeldig zodra je er woont, dus omzetten bij het BER
Anders dan op Curaçao registreert Aruba geen Nederlandse rijbewijzen: zodra je er woont, is je Nederlandse rijbewijs niet meer geldig en moet je het omzetten bij het Bureau Examen Rijbewijzen. Dat gaat zonder examen, per e-mail en afspraak, met een echtheidsverklaring van de RDW (€ 5,10, maximaal zes maanden oud), een verklaring van inschrijving van Afl. 10 en een vergunning die nog meer dan zes maanden geldig is.
Bijgewerkt 26 september 2026
- ArubaAankomst4 min
School op Aruba: Nederlandstalig, leerplichtig van vier tot zeventien, en inschrijven tussen december en februari
Het Arubaanse onderwijs is afgeleid van het Nederlandse: kleuterschool van vier tot zes, basisschool van zes tot twaalf, daarna mavo, havo en vwo. De leerplicht loopt van het schooljaar waarin je kind op 1 oktober vier is tot zijn zeventiende verjaardag. Je schrijft in bij het schoolbestuur, meestal tussen december en februari, met een uittreksel van Censo en een bewijs van AZV-verzekering; openbaar onderwijs kost Afl. 75 per schooljaar.
Bijgewerkt 26 september 2026
- AmerikaAankomst in Amerika5 min
Huis kopen in Amerika: geen notaris, maar een escrow — en drie dagen om alles te lezen
Amerika kent geen notaris zoals Nederland: de koop loopt via een settlement agent — een title company of closing attorney — die het geld beheert, de deed laat tekenen en de stukken bij de county registreert. Wettelijk krijg je de Closing Disclosure minstens drie werkdagen vóór de closing. Daarna lopen je property taxes vaak gewoon in je maandbedrag mee, via de escrow-rekening van je bank.
Bijgewerkt 26 september 2026