Huren in Spanje: vijf jaar bescherming, één maand borg, en de kosten die de verhuurder draagt

Het Spaanse huurrecht heeft bij Nederlanders een slechtere naam dan het verdient. De wet (de LAU) is de afgelopen jaren juist stevig in het voordeel van de huurder bijgesteld — je moet alleen wéten wat er in staat, want de verhuurder gaat het je niet vertellen.

Wat de wet je geeft

• Vijf jaar woonzekerheid. Wat er ook in je contract staat: bij woonruimte heb je recht op jaarlijkse verlenging tot minimaal vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is). Een "contract voor één jaar" is dus een contract voor vijf, als jij dat wilt.
• Zelf weg kunnen. Na zes maanden mag je tussentijds opzeggen met dertig dagen termijn; hooguit betaal je de contractueel afgesproken vergoeding van één maand huur per resterend jaar.
• Borg met een plafond. De wettelijke fianza is één maand huur. Extra zekerheid vragen mag — het aval bancario (een bankgarantie) is daar de bekendste vorm van — maar bij gewone contracten is dat extra wettelijk gemaximeerd op twee maanden. Drie maanden totaal is dus de bovengrens, niet het beginbod.
• De makelaar is niet jouw rekening. Sinds de woonwet van 2023 zijn bemiddelings- en contractkosten voor de verhuurder. Een makelaar die jou "een maand huur plus btw" rekent, vraagt iets wat de wet hem verbiedt.

Als buitenlander zonder Spaanse loonstrook zal een verhuurder vaker om zekerheid vragen — meer vooruit betalen binnen het plafond, of dat aval. Dat is onderhandeling, geen wet; wat de wet zegt staat hierboven.

De vraag die je vóór het tekenen stelt

Uit het stappenplan, en hij hoort ook hier: "mag ik mij op dit adres inschrijven?" Je empadronamiento hangt aan je huurcontract, en een verhuurder die daar schimmig over doet, verhuurt informeel — met jou als degene die later bij elk loket vastloopt.

Oplichting herkennen — de signalen van de overheid

Buitenlanders die op afstand zoeken zijn het favoriete doelwit van huurfraude. De signalen die het Spaanse cyberveiligheidsinstituut noemt: een prijs die te mooi is voor de buurt, een "eigenaar in het buitenland" die de woning niet kan tonen, haast ("er zijn nog drie kandidaten"), betalen via Western Union of een onverwachte buitenlandse rekening, en communicatie vanaf een gratis mailadres. De regel die alles vangt: nooit betalen voor je de woning — en de eigenaar — in het echt hebt gezien. Precies daarom begint het stappenplan met tijdelijk onderdak en zoek je de echte woning ter plaatse.