Huren in Spanje: vijf jaar bescherming, één maand borg, en de kosten die de verhuurder draagt
De Spaanse huurwet beschermt je beter dan zijn reputatie: vijf jaar woonzekerheid, borg wettelijk gemaximeerd, en de makelaarskosten zijn sinds 2023 voor de verhuurder. Plus de oplichtingssignalen die je als buitenlander extra hard nodig hebt.
Ja, als Nederlander huur je in Spanje onder dezelfde wet als een Spanjaard, en die wet beschermt je beter dan zijn reputatie doet. Het gaat om de LAU, de Spaanse huurwet. Die geeft je:
- vijf jaar woonzekerheid;
- een borg van wettelijk één maand, plus hooguit twee maanden extra garantie;
- sinds 2023 makelaarskosten die voor de verhuurder zijn, niet voor jou.
Bij het tekenen ben je dus maximaal drie maanden huur aan zekerheid kwijt, plus de eerste maand huur. Rekent een makelaar jou "een maand huur plus btw"? Dan vraagt hij iets wat de woonwet Ley 12/2023 hem verbiedt.
De valkuil is niet het contract, maar het zoeken op afstand. Buitenlanders die vanuit Nederland zoeken, zijn het favoriete doelwit van huurfraude. Eén regel vangt alles: betaal nooit voordat je de woning én de eigenaar in het echt hebt gezien.
Wat geeft de wet mij als huurder?
Het Spaanse huurrecht heeft bij Nederlanders een slechtere naam dan het verdient. De wet (de LAU) is de afgelopen jaren juist stevig in het voordeel van de huurder bijgesteld. Je moet alleen wéten wat er in staat, want de verhuurder gaat het je niet vertellen.
- Vijf jaar woonzekerheid. Wat er ook in je contract staat: bij woonruimte heb je recht op jaarlijkse verlenging tot minimaal vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is). Een "contract voor één jaar" is dus een contract voor vijf, als jij dat wilt.
- Zelf weg kunnen. Na zes maanden mag je tussentijds opzeggen, met dertig dagen termijn. Hooguit betaal je de contractueel afgesproken vergoeding van één maand huur per resterend jaar.
- Borg met een plafond. De wettelijke fianza, de borg, is één maand huur. Extra zekerheid vragen mag; de bekendste vorm is het aval bancario, een bankgarantie. Bij gewone contracten is dat extra wettelijk gemaximeerd op twee maanden. Drie maanden totaal is dus de bovengrens, niet het beginbod.
- De makelaar is niet jouw rekening. Sinds de woonwet van 2023 zijn bemiddelings- en contractkosten voor de verhuurder. Een makelaar die jou "een maand huur plus btw" rekent, vraagt iets wat de wet hem verbiedt.
Wat betaal ik bij het tekenen, en wat mag niet?
| Wat de wet zegt | Wettelijke basis | |
|---|---|---|
| Duur | jaarlijkse verlenging tot minimaal 5 jaar (7 als de verhuurder een bedrijf is) | LAU art. 9 |
| Tussentijds opzeggen | na 6 maanden, met 30 dagen termijn; hooguit 1 maand huur per resterend jaar als vergoeding | LAU art. 11 |
| Borg (fianza) | 1 maand huur | LAU art. 36 |
| Extra garantie (bijvoorbeeld aval bancario) | maximaal 2 maanden huur extra | RDL 7/2019 |
| Makelaars- en contractkosten | voor de verhuurder | Ley 12/2023 |
| Bovengrens bij het tekenen | 3 maanden zekerheid plus de eerste maand huur | — |
Heb je als buitenlander geen Spaanse loonstrook, dan vraagt een verhuurder vaker om zekerheid: meer vooruit betalen binnen het plafond, of dat aval. Dat is onderhandeling, geen wet; wat de wet zegt staat hierboven. De kostenindicatie voor Spanje rekent borg, huur vooruit en tijdelijk wonen mee in de post "eerste maanden".
Welke vraag stel ik vóór het tekenen?
Uit het stappenplan, en hij hoort ook hier: "mag ik mij op dit adres inschrijven?" Je inschrijving bij de gemeente, het empadronamiento, hangt aan je huurcontract. Een verhuurder die daar schimmig over doet, verhuurt informeel. Dan ben jij later degene die bij elk loket vastloopt. Het is een redelijke vraag, en het antwoord zegt je iets over de verhuurder.
Je NIE, je Spaanse identificatienummer, krijg je pas bij je registratie. En die registratie vraagt juist om dit huurcontract. Vraag de verhuurder dus vooraf of je met je paspoort mag tekenen.
Hoe herken ik huurfraude?
Buitenlanders die op afstand zoeken zijn het favoriete doelwit van huurfraude. De signalen die het Spaanse cyberveiligheidsinstituut noemt: een prijs die te mooi is voor de buurt, een "eigenaar in het buitenland" die de woning niet kan tonen, haast ("er zijn nog drie kandidaten"), betalen via Western Union of een onverwachte buitenlandse rekening, en communicatie vanaf een gratis mailadres. De regel die alles vangt: nooit betalen voor je de woning — en de eigenaar — in het echt hebt gezien. Precies daarom begint het stappenplan met tijdelijk onderdak en zoek je de echte woning ter plaatse.
Waarom huren, en niet meteen kopen?
Omdat het eerste jaar op deze site vastligt: huur eerst, koop later. Wat je in dat jaar leert over de buurt, het huis en de regio, is precies wat je bij een aankoop niet meer kunt terugdraaien. En in Spanje komen de kosten koper al snel op een tiende van de koopsom: geld dat een huurjaar gratis had gecorrigeerd. Waarom die volgorde niet onderhandelbaar is, staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Hoe de koop daarna wél werkt, lees je in huis kopen in Spanje. Met vijf jaar woonzekerheid is een huurcontract in Spanje geen tussenoplossing, maar een volwaardige keuze.
In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Spanje of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- BOE — de huurwet LAU 29/1994, geconsolideerd (art. 9-11, 20, 36) — boe.es
- BOE — RDL 7/2019, de borg gemaximeerd — boe.es
- BOE — Ley 12/2023, makelaarskosten naar de verhuurder — boe.es
- INCIBE — huurfraude herkennen — incibe.es
Verder lezen
- SpanjeRegistratie in Spanje4 min
Cita previa: een afspraak krijgen als er geen zijn
Bijna elk Spaans loket werkt op afspraak, en in populaire regio's lijken die er nooit te zijn. Wat er werkelijk aan de hand is, wat in de praktijk helpt, welke termijn erachter tikt — en wanneer een gestor zijn geld waard is.
Bijgewerkt 26 september 2026
- SpanjeRegistratie in Spanje5 min
Empadronamiento: de inschrijving waar al het andere aan hangt
Je inschrijving bij het Spaanse gemeentehuis is een wettelijke plicht voor iedereen die in Spanje woont, en het certificado is de voorwaarde voor je registratiecertificaat, je zorgpas en de school van je kinderen. Toch is het de stap waar mensen het langst op vastlopen.
Bijgewerkt 26 september 2026
- SpanjeRegistratie in Spanje5 min
Het groene registratiecertificaat: wat je meeneemt naar de afspraak
Blijf je langer dan drie maanden in Spanje, dan ben je verplicht je te registreren. Het certificaat kost € 12 en is een kwestie van één afspraak — mits je met de juiste papieren komt. Dit is wat er gevraagd wordt.
Bijgewerkt 26 september 2026