Wonen en huren op Malta: het contract dat geregistreerd móét zijn
Op Malta moet de verhuurder elk woonhuurcontract binnen dertig dagen registreren bij de Housing Authority — en een niet-geregistreerd contract is nietig. Daarbij horen een verplichte inventaris, een huur die hooguit eens per jaar en met maximaal 5 procent omhoog mag, en een minimale huurtermijn waar je als huurder niet zomaar vóór uit kunt.
Ja, als Nederlander huur je op Malta zonder beperkingen. Sinds 2020 heeft de huurmarkt een wet met tanden: de Private Residential Leases Act, de Maltese huurwet.
Wat het kost: EURES noemt gemiddeld 1.025 euro per maand voor een appartement met één slaapkamer in Sliema, St Julian's, Kappara of Swieqi. Buiten de toeristische gebieden is dat 849 euro.
Twee dingen om vooraf te weten:
- De verhuurder moet het contract binnen dertig dagen bij de Housing Authority (de Maltese woondienst) registreren. Een contract dat niet geregistreerd is, is nietig.
- De valkuil: wie een contract van een jaar tekent, zit er de eerste zes maanden aan vast.
Waarom moet het contract geregistreerd zijn?
Omdat de wet het zegt, en omdat alles erop steunt. Elk woonhuurcontract, ook een verlenging, moet bij de Housing Authority worden geregistreerd. Dat is de plicht van de verhuurder:
- binnen dertig dagen na de ingangsdatum;
- online en tegen een administratieve vergoeding;
- met een hogere vergoeding bij late registratie.
Doet hij het niet, dan mag jij het contract zelf registreren op zijn kosten, en die vergoeding verrekenen met de huur. De registratie werkt terug tot de ingangsdatum, en een verhuurder kan een vertraging niet tegen jou gebruiken.
Het contract is ook je adresbewijs. Identità vraagt bij een adreswijziging een geldig huurcontract of een brief van de Housing Authority, en een verklaring die de verhuurder tekent.
Sinds de wijziging van 2024 wordt bij de registratie ook opgegeven hoeveel mensen er wonen. EURES noemt als voorbeeld hooguit vier bewoners in een woning met twee slaapkamers en zes in een woning met drie, behalve voor een gezin dat samenwoont.
Wat moet er in het contract staan?
De wet noemt de verplichte onderdelen. Ontbreekt er een, dan is het contract nietig:
- de woning en het gebruik;
- de huurtermijn, en of en hoe het contract kan worden verlengd;
- de huur en hoe je betaalt;
- het bedrag van de borg;
- een inventaris die alle partijen tekenen, met foto's van de staat van de woning en van de meubels en apparaten van de verhuurder.
Die inventaris is ook verplicht bij een ongemeubileerde woning.
Over de borg zegt de Housing Authority: het bedrag moet in het contract staan, maar of de verhuurder een borg vraagt en hoeveel, bepaalt hij zelf. Vraagt hij er geen, dan staat er nul. Wat de wet wel begrenst, is de vooruitbetaling: meer dan één maand huur vooruit mag de verhuurder niet eisen, tenzij jullie iets anders afspreken.
Hoeveel kost huren, en wie betaalt de makelaar?
| Woning | Gemiddelde huur per maand |
|---|---|
| Eén slaapkamer, Sliema, St Julian's, Kappara, Swieqi | 1.025 euro |
| Eén slaapkamer, buiten de toeristische gebieden | 849 euro |
| Drie slaapkamers, Sliema, St Julian's, Kappara, Swieqi | 1.705 euro |
| Drie slaapkamers, buiten de toeristische gebieden | 1.363 euro |
Bedragen volgens EURES, zonder onderhoudskosten. De makelaar rekent volgens EURES één maand huur plus btw, eenmalig, gedeeld tussen huurder en verhuurder. Nutsvoorzieningen zoals water en stroom betaal je meestal apart, aan de verhuurder of rechtstreeks aan het nutsbedrijf ARMS.
Mag de huur omhoog?
Hooguit eens per jaar, en in het eerste jaar niet. De verhoging mag niet hoger zijn dan de jaarlijkse stijging van de woningprijsindex van het statistiekbureau, en nooit meer dan 5 procent. Een daling van die index leidt niet tot een lagere huur. Volgens de Housing Authority geldt de grens voor verlengingen en contracten van twee jaar of langer. Voor een nieuw contract spreek je de huur vrij af.
Hoe kom ik er weer uit?
Een lang contract heeft een verplichte minimumtermijn. Een woonhuurcontract duurt minstens een jaar. Je kunt er als huurder pas uit na zes maanden bij een contract korter dan twee jaar, na negen maanden bij twee tot drie jaar, en na twaalf maanden bij drie jaar of langer. Daarna zeg je aangetekend op met één, twee of drie maanden opzegtermijn. Ga je eerder weg, dan mag de verhuurder hooguit één maand huur van je borg inhouden.
De verhuurder moet je minstens drie maanden vóór het einde aangetekend laten weten dat hij niet verlengt. Doet hij dat niet, dan wordt het contract met een jaar verlengd. In een stilzwijgend verlengd contract kun je de eerste drie maanden niet opzeggen. Een kort contract van zes maanden is alleen bedoeld voor wie hier niet wil blijven wonen, zoals tijdelijke werknemers en studenten.
Kopen komt later. Hoe dat werkt, staat in huis kopen op Malta. Je adresbewijs gebruik je meteen voor je registratie, zie het e-Residence document en de eID.
In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Malta of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Private Residential Leases Act, hoofdstuk 604 — registratie, inventaris, opzegging en huurverhoging — legislation.mt
- Housing Authority — veelgestelde vragen over de wijzigingen in de huurwet (maart 2025) — housingauthority.gov.mt
- EURES — wonen en werken op Malta, huurprijzen, makelaarskosten en bewoningsgrenzen — eures.europa.eu
- Identità — adresbewijs en adreswijziging bij de verblijfsregistratie — identita.gov.mt
Verder lezen
- MaltaRegistratie op Malta4 min
Je eerste weken op Malta: een geregistreerd huurcontract, een compleet dossier en een ophaalbrief
De eerste weken op Malta draaien om één keten: een huurcontract dat de verhuurder binnen dertig dagen registreert, een online dossier bij Identità dat pas telt als het compleet is, een biometrie-afspraak, en een kaart die je zelf ophaalt. Aan die kaart hangen je zorg, je eID en de gratis bus. Wie werkt, wordt al op de eerste werkdag aangemeld.
Bijgewerkt 26 september 2026
- MaltaRegistratie op Malta4 min
Bankrekening op Malta: recht op een basisrekening, en je Nederlandse IBAN blijft werken
Als EU-burger heb je op Malta recht op een basisbetaalrekening, en een bank mag je die niet weigeren omdat je er net woont. Tot die rekening er is, werkt je Nederlandse IBAN voor Europese overschrijvingen en incasso's. Eén Maltese eigenaardigheid is de moeite waard: over rente op je spaargeld kun je als inwoner kiezen voor een vaste bronheffing van 15 procent.
Bijgewerkt 26 september 2026
- MaltaRegistratie op Malta4 min
Het e-Residence document en de eID: de Maltese keten
Binnen drie maanden registreren bij Identità, online via het Expatriates Portal — en de regel die alles bepaalt: een volledig dossier krijgt binnen 48 werkuren een biometrie-afspraak, een half dossier wordt niet behandeld. Aan de kaart hangt daarna alles, van eID tot bank.
Bijgewerkt 26 september 2026