Huis kopen in Canada: tot januari 2027 is je verblijfsstatus de sleutel
Canada verbiedt de aankoop van woningen door wie geen burger of permanent resident is — het verbod is verlengd tot 1 januari 2027. Voor emigranten zit de opening in de uitzonderingen: een werkvergunning met nog minstens 183 dagen geldigheid geeft koopruimte. Daarna bepaalt de provincie de rekening, met Ontario als voorbeeld: land transfer tax, een teruggave voor first-time buyers — en 25% extra voor wie geen PR heeft.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
Nee, zonder Canadees burgerschap of permanent residency (PR, permanent verblijf) mag je in Canada in beginsel geen woning kopen. Het verbod uit 2023 loopt tot 1 januari 2027.
De opening voor emigranten zit in de uitzonderingen:
- een werkvergunning die bij de koop nog minstens 183 dagen geldig is;
- of een adres buiten de stedelijke gebieden.
Wat het kost, bepaalt de provincie. In Ontario betaal je een land transfer tax (overdrachtsbelasting) over de koopsom. Wie geen PR heeft, betaalt daar de Non-Resident Speculation Tax van 25% bovenop.
Dat is de valkuil: waar het federale verbod een opening laat, kan de provinciale heffing de koop alsnog onbetaalbaar maken.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert je stad en provincie kennen, en pas daarna beslis je: waarom die volgorde vastligt. In Canada is die volgorde geen advies maar wet: zonder de juiste status mág je niet eens kopen.
Mag ik als buitenlander een huis kopen in Canada?
Sinds 1 januari 2023 verbiedt de Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act de aankoop van woningen door wie geen Canadees burger of permanent resident is. Het gaat om gebouwen met maximaal drie wooneenheden, dus ook een twee-onder-een-kap of een appartement.
De regering kondigde in februari 2024 een verlenging aan tot 1 januari 2027. Een nieuwe verlenging staat op de pagina van CMHC (de federale woningbouwdienst) niet vermeld. Wie in 2027 koopt, kijkt dus eerst naar de actuele stand.
Wie het verbod overtreedt, riskeert een boete tot $10.000, en een rechter kan de verkoop van de woning bevelen.
Voor emigranten zitten de openingen in de uitzonderingen:
- Werkvergunninghouders mogen kopen als hun vergunning bij de koop nog minstens 183 dagen geldig is en ze niet al eerder onder het verbod een woning kochten.
- Studenten aan een erkende instelling mogen onder strikte voorwaarden kopen: belastingaangifte over de vijf voorgaande jaren, minstens 244 dagen per jaar in Canada in die vijf jaar, en een koopsom van hooguit $500.000.
- Buiten de stedelijke gebieden, de Census Metropolitan Areas en Census Agglomerations, geldt het verbod niet. CMHC heeft een kaart waarop je per adres kijkt of het eronder valt.
De koninklijke route blijft je permanent residence via Express Entry: met PR vervalt dit hele hoofdstuk.
Wat kost een huis kopen in Ontario bovenop de koopsom?
Canada kent geen landelijke overdrachtsbelasting. Elke provincie heft een eigen land transfer tax. In Ontario betaal je die bij de overdracht, in schijven over de koopsom:
| Deel van de koopsom | Land transfer tax |
|---|---|
| tot en met $55.000 | 0,5% |
| $55.000 tot en met $250.000 | 1,0% |
| $250.000 tot en met $400.000 | 1,5% |
| boven $400.000 | 2,0% |
| boven $2.000.000, bij één of twee eengezinswoningen | 2,5% |
Een huis van $400.000 kost zo $4.475 aan land transfer tax. In Toronto komt daar een gemeentelijke land transfer tax bij.
First-time homebuyers (wie voor het eerst een woning koopt) kunnen in Ontario een teruggave krijgen van maximaal $4.000. Daarmee betaal je over de eerste $368.000 niets. Twee voorwaarden:
- je mag nergens ter wereld eerder een woning hebben bezeten, ook niet in Nederland;
- je moet Canadees burger of permanent resident zijn.
Heb je bij de overdracht nog geen PR, dan heb je 18 maanden om die status te krijgen en de teruggave alsnog aan te vragen.
Wie betaalt de 25% Non-Resident Speculation Tax?
Iedereen die bij de overdracht geen Canadees burger of permanent resident is, voor een woning waar ook in Ontario. Heb je permanent verblijf aangevraagd maar nog niet gekregen, dan betaal je hem. Er zijn twee uitwegen:
- Een vrijstelling voor een nominee, iemand die door Ontario via het provinciale immigratieprogramma is genomineerd, en voor de partner van een burger, permanent resident of nominee.
- Een teruggave als je binnen vier jaar na de registratie van de koop permanent resident wordt, mits je aan de verdere voorwaarden voldoet.
Op een huis van $400.000 is 25% een bedrag van $100.000. Wie met een werkvergunning koopt en op PR rekent, schiet dat dus eerst voor.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Als eigenaar betaal je jaarlijks de gemeentelijke property tax, gebaseerd op de getaxeerde waarde. Het bedrag verschilt sterk per gemeente. Vraag bij een concreet huis de laatste aanslag op.
Andere provincies hebben hun eigen overdrachtsbelasting en opslagen. Reken die van jouw provincie na voor je een bod doet. Hoe je eerste maanden er verder uitzien, lees je in je eerste weken in Canada en in huren in Canada.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Canada.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- CMHC — de Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act en de verlenging tot 1 januari 2027 — cmhc-schl.gc.ca
- CMHC — veelgestelde vragen (uitzonderingen voor werkvergunninghouders en studenten, reikwijdte van het verbod) — cmhc-schl.gc.ca
- Ontario.ca — de land transfer tax, de first-time-teruggave en de Non-Resident Speculation Tax van 25% — ontario.ca
- Ontario.ca — de land transfer tax berekenen, de schijven en het rekenvoorbeeld — ontario.ca
- Ontario.ca — de teruggave voor first-time homebuyers, tot $4.000 en de 18 maanden — ontario.ca
- Ontario.ca — de Non-Resident Speculation Tax, de vrijstelling voor genomineerden en de teruggave na PR — ontario.ca
Verder lezen
- CanadaAankomst in Canada5 min
Huren in Canada: de borg, de huurverhoging en het nieuwbouwgat in Ontario
Huren in Canada is provinciaal geregeld, en de verschillen zijn groot. In Ontario bestaat geen schadeborg, alleen een voorschot op de laatste maand; in British Columbia is de borg maximaal een halve maandhuur; in Alberta mag een hele maand, en is de huurverhoging onbegrensd. De valkuil zit in Ontario: woningen die na 15 november 2018 voor het eerst bewoond werden, vallen buiten de huurbegrenzing.
Bijgewerkt 26 september 2026
- CanadaAankomst in Canada4 min
Bank en betalen in Canada: je recht op een rekening, het gratis eerste jaar en de cheque die blijft hangen
In Canada heb je recht op een bankrekening, ook zonder baan en zonder geld om te storten; een buitenlands paspoort telt als identiteitsbewijs. Als nieuwkomer krijg je in je eerste jaar een rekening zonder maandkosten, daarna kost een basisrekening hooguit $4 per maand. De valkuil: in de eerste 90 dagen gelden de wettelijke grenzen voor het vasthouden van cheques niet.
Bijgewerkt 26 september 2026
- CanadaAankomst in Canada5 min
Je eerste weken in Canada: SIN, zorgpas en een rijbewijs dat per provincie anders uitpakt
Canada is federaal wat betreft je status, maar provinciaal in bijna alles wat je daarna regelt. Je zorgverzekering, je rijbewijs en de termijnen verschillen per provincie — en juist bij het rijbewijs zit een verrassing: Nederland staat op de omwissellijst van BC en Alberta, maar niet op die van Ontario.
Bijgewerkt 26 september 2026