Huren in Japan: reikin, borg, de garant — en de route eromheen
Een Japans huurcontract vraagt vier tot zeven maanden huur vooraf: sleutelgeld dat je nooit terugziet, borg, courtage, een verzekering en een garantiebedrijf. Er bestaat één semi-publieke verhuurder die sleutelgeld, courtage en garant schrapt — en die juist voor nieuwkomers zonder Japanse garant interessant is.
Ja, je kunt in Japan als nieuwkomer huren, maar reken op een flinke instap.
Drie dingen om vooraf te weten:
- Het ministerie van Verkeer en Ruimtelijke Ordening geeft als vuistregel dat je bij het tekenen vier tot zeven maanden huur kwijt bent: borg, sleutelgeld, courtage, een brandverzekering, de eerste maand huur en servicekosten.
- Eén van die posten zie je nooit terug.
- Zonder garant of garantiebedrijf is er geen contract.
Er is één verhuurder die een groot deel daarvan schrapt, en die is juist voor nieuwkomers interessant.
Wat betaal je vooraf, en wat krijg je terug?
| Post | Wat het is | Richtbedrag volgens het ministerie |
|---|---|---|
| Reikin (sleutelgeld) | een betaling aan de verhuurder, vooral in de regio Kantō | meestal 1 of 2 maanden huur, niet terug |
| Shikikin (borg) | zekerheid voor achterstand en herstel | ongeveer 2 maanden huur, terug na aftrek van kosten |
| Courtage | vergoeding voor de makelaar | hooguit 1 maand huur |
| Garantiebedrijf | staat in als je de huur niet betaalt | vaak 35 tot 50% van een maand huur voor 2 jaar |
| Brandverzekering | gebruikelijk bij het tekenen, dekt brand- en waterschade die jij veroorzaakt | per polis |
| Eerste maand huur en servicekosten | huur betaal je in Japan een maand vooruit | 1 maand |
| Verlengingsvergoeding | bij verlenging van het contract, meestal na 2 jaar | als het contract het bepaalt |
Sleutelgeld is niet overal gewoon. Het ministerie noemt het typisch voor de regio rond Tokio, en schrijft dat er steeds meer woningen zonder komen. In de regio's Tokai, Kansai en Kyushu kom je vaker shikibiki tegen: een vooraf vastgesteld deel van de borg dat je bij vertrek niet terugkrijgt. Vraag de makelaar om alle bedragen bij elkaar op papier, vóór je tekent.
Waarom heb je een garant nodig?
Het Japanse stelsel wil iemand die instaat voor onbetaalde huur of herstelkosten na je vertrek. Dat is een garant met een inkomen boven een bepaalde grens. Die levert bij de aanvraag een inkomensbewijs en een bewijs van stempelregistratie mee (de officiële registratie van zijn persoonlijke stempel, de hanko).
Nieuwkomers hebben zo'n garant meestal niet, dus vraagt de verhuurder om een garantiebedrijf. Let op wat dat is: geen verzekering. Betaalt het garantiebedrijf je huur, dan stuurt het jou daarna de rekening.
Bij de aanvraag vraagt de makelaar meestal:
- je paspoort;
- je residence card (de verblijfskaart);
- een inkomensbewijs;
- een werkgeversverklaring.
Daarna volgt een toetsing door makelaar en verhuurder. Vóór je tekent, moet de makelaar je de belangrijkste punten van het contract uitleggen. Laat je bij dat gesprek helpen als je Japans niet goed genoeg is.
Wat staat er in het contract dat je moet checken?
Er zijn twee soorten huurcontracten:
- Het gewone huurcontract is de standaard. De verhuurder mag verlenging niet zonder goede reden weigeren, en het loopt automatisch door.
- Het contract voor bepaalde tijd eindigt op de einddatum. Een nieuw contract vraagt instemming van beide kanten.
Vraag verder naar de verlengingsvergoeding, of huisdieren en extra bewoners zijn toegestaan, en wat de opleveringsvoorwaarden zijn.
De oplevering bepaalt hoeveel borg je terugziet. Bij vertrek betaal je herstel van wat je zelf hebt beschadigd of vervuild, en dat gaat van je borg af; is het meer, dan betaal je bij. Loop bij de sleuteloverdracht de woning na, noteer schade en maak gedateerde foto's. Opzeggen doe je schriftelijk, meestal één tot twee maanden van tevoren.
Wat kost huren in Japan per maand?
De officiële woningtelling van 2023 komt landelijk uit op ¥ 59.656 per maand, 7,1% meer dan in 2018. Dat is een landelijk gemiddelde over alle soorten huurwoningen, van sociale huur tot bedrijfswoning.
| Soort huurwoning (landelijk, 2023) | Gemiddelde huur per maand |
|---|---|
| Sociale huur van gemeente of prefectuur | ¥ 24.961 |
| UR en publieke woningcorporaties | ¥ 71.831 |
| Particulier, houtbouw | ¥ 54.409 |
| Particulier, andere bouw | ¥ 68.548 |
| Bedrijfswoning | ¥ 37.993 |
Is UR de route eromheen?
De Urban Renaissance Agency (UR) verhuurt zo'n 700.000 woningen in heel Japan, zonder sleutelgeld, courtage, verlengingsvergoeding of garant. De borg is twee maanden huur, en het contract verlengt zich elk jaar vanzelf. Buitenlanders met een residence card kunnen huren, mits ze het contract begrijpen. Daar staat een inkomenseis tegenover:
| Huur per maand (huishouden) | Vereist gemiddeld maandinkomen |
|---|---|
| Onder ¥ 82.500 | vier keer de huur |
| ¥ 82.500 tot ¥ 200.000 | ¥ 330.000 |
| ¥ 200.000 of meer | ¥ 400.000 |
Voor de eerste jaren, terwijl je het stelsel leert kennen, is UR vaak de rustigste start.
Sociale huur van gemeente of prefectuur is er voor lage inkomens. Buitenlanders kunnen daar extra eisen tegenkomen, zoals een verblijfsduur van meer dan een jaar. Wie later wil kopen, leest huis kopen in Japan.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Japan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Statistics Bureau — Housing and Land Survey 2023 (huurcijfers) — stat.go.jp
- UR — de semi-publieke verhuurder zonder sleutelgeld — ur-net.go.jp
- MLIT — Apartment Search Guidebook (instapkosten, begrippen, opzegging, oplevering) — mlit.go.jp
- UR — de toelatingseisen, met het inkomen per huurklasse en de eisen voor buitenlanders — ur-net.go.jp
- ISA — Guidebook on Living and Working, hoofdstuk Housing (sociale huur, UR, particuliere huur) — moj.go.jp
Verder lezen
- JapanAankomst in Japan4 min
Huis kopen in Japan: iedereen mag — maar de belastingaanslag komt als je hem vergeten bent
Japan kent geen vergunningstelsel voor buitenlandse woningkopers: geen visumeis, geen goedkeuring zoals in Australië of Zwitserland. De koop loopt via een vergunde makelaar en een registratiejurist. De valkuil zit in de belastingen: de eenmalige acquisition tax van 3% wordt maanden ná de koop aangeslagen door de prefectuur, en daarna komen jaarlijks de fixed asset tax van 1,4% en de city planning tax van 0,3% — voor wie op 1 januari eigenaar is.
Bijgewerkt 26 september 2026
- JapanAankomst in Japan5 min
Auto en rijbewijs in Japan: omwisselen zonder examen, en de auto laat je thuis
Een Nederlands rijbewijs wissel je in Japan om zonder theorie- of praktijkexamen: met een JAF-vertaling, je paspoort en een uittreksel uit het bevolkingsregister. Het internationale rijbewijs dekt hooguit een jaar. De auto meenemen mag belastingvrij, maar zonder BPM-teruggaaf, met een Japanse keuring en een parkeerplaatsbewijs.
Bijgewerkt 26 september 2026
- JapanAankomst in Japan4 min
Bank en betalen in Japan: je rekening, de zes-maandenregel en wat de bank moet weten
Een Japanse bankrekening open je met je residence card, een stempel of handtekening en een bewijs van je werk. Voor de deviezenwet ben je als werknemer bij een Japans kantoor meteen inwoner; de beruchte zes-maandenregel geldt alleen voor wie hier niet werkt. Wat wel knelt: de bank moet elke wijziging van je verblijf weten.
Bijgewerkt 26 september 2026