Huis kopen in België: het compromis bindt meteen, en je gewest bepaalt je belasting

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert de gemeente kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. En België is dan verraderlijk vertrouwd: de notaris regelt de akte, int de belasting en zorgt voor de inschrijving, net als thuis. De verschillen zitten aan het begin (het compromis) en in de portemonnee (het gewest).

Valkuil één: het compromis ís de koop

In Nederland ben je gewend aan drie dagen bedenktijd na de koopovereenkomst. In België niet: de onderhandse verkoopovereenkomst — het compromis — is bindend zodra koper en verkoper het eens zijn over het pand en de prijs. Geen voorschot betaald? Maakt niet uit: verkocht is verkocht. De notariële akte die erna komt is geen tweede beslismoment maar de juridische afwerking, en die moet er binnen vier maanden zijn — binnen die termijn worden ook de registratierechten betaald, via de notaris. Alles wat je wilt regelen — opschortende voorwaarde voor je financiering, keuring, vragen over het pand — regel je dus vóór je het compromis tekent, niet erna.

Je tarief hangt af van het gewest — en van je Nederlandse huis

De registratiebelasting is gewestelijke materie, en de drie gewesten hebben elk hun eigen gunstregime voor wie er écht gaat wonen:

• Vlaanderen: standaard 12%, maar 2% voor de enige eigen woning. Voorwaarden: alleen natuurlijke personen, volle eigendom, je schrijft je binnen drie jaar in op het adres en blijft (sinds 2026) minstens één jaar onafgebroken ingeschreven.
• Wallonië: standaard 12,5%, maar 3% voor de habitation propre et unique. Je vestigt er binnen drie jaar je hoofdverblijfplaats (vijf jaar bij bouwgrond) en blijft er daarna minstens drie jaar wonen.
• Brussel: standaard 12,5%, maar met een abattement: over de eerste € 200.000 betaal je niets — een korting van € 25.000 — mits de prijs maximaal € 600.000 is, je er binnen drie jaar je hoofdverblijfplaats vestigt en er vijf jaar blijft wonen. Wie het pand fors energetisch renoveert, krijgt er per gewonnen energieklasse nog eens € 25.000 abattement bij.

En nu het punt dat voor emigranten alles bepaalt: je Nederlandse koopwoning telt overal mee. Wie nog een woning in volle eigendom bezit — waar ook ter wereld — valt in principe terug op het standaardtarief. De ontsnapping verschilt per gewest: Vlaanderen staat het 2%-tarief toe als de andere woning binnen twee jaar wordt verkocht, Wallonië geeft de 3% als je in de akte belooft binnen drie jaar te verkopen (en controleert dat na), Brussel werkt met teruggave van het abattement na verkoop binnen twee jaar. Verkoop je niet op tijd, dan betaal je het verschil alsnog — plaats de verkoop van je Nederlandse huis dus vóór of strak naast de Belgische aankoop, niet "ooit". Koop je nieuwbouw, dan geldt overigens geen registratierecht maar 21% btw.

En daarna: de onroerende voorheffing, elk jaar

Als eigenaar betaal je jaarlijks de onroerende voorheffing, berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen van het pand, met opcentiemen van provincie en gemeente erbovenop — het bedrag verschilt dus per gemeente, en de regeling is opnieuw gewestelijk. Vraag bij een concreet pand de laatste aanslag op en zet hem in je maandbegroting; wie zich in België vestigt merkt snel dat het kadastraal inkomen in meer regelingen terugkomt dan alleen deze.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar België.