Huis kopen in België: het compromis bindt meteen, en je gewest bepaalt je belasting
Het Belgische koopproces lijkt op het Nederlandse — de notaris regelt akte, belasting en inschrijving — maar met twee addertjes. Het compromis is meteen bindend: verkocht is verkocht, nog vóór er een notaris aan te pas komt. En de registratiebelasting hangt af van het gewest: 2% in Vlaanderen, 3% in Wallonië, in Brussel 12,5% met een vrijstelling over de eerste € 200.000 — telkens op voorwaarden waar je Nederlandse koophuis roet in het eten kan gooien.
Ja, als Nederlander koop je in België zoals thuis: de notaris regelt de akte, int de belasting en zorgt voor de inschrijving. Wat het kost, hangt af van het gewest. De belangrijkste post is de registratiebelasting, de Belgische overdrachtsbelasting:
- 2% in Vlaanderen en 3% in Wallonië voor de enige eigen woning;
- in Brussel 12,5%, met een vrijstelling over de eerste € 200.000;
- bij nieuwbouw 21% btw.
De vondst: je Nederlandse koopwoning telt in alle drie de gewesten mee. Die zet je in principe terug op het standaardtarief van 12 tot 12,5%, tenzij je op tijd verkoopt.
De valkuil zit aan het begin. Het compromis (de koopovereenkomst) is bindend zodra koper en verkoper het eens zijn: zonder bedenktijd, nog vóór er een notaris aan te pas komt.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de gemeente kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Waarom is het compromis al de koop?
In Nederland ben je gewend aan drie dagen bedenktijd na de koopovereenkomst. In België niet: de onderhandse verkoopovereenkomst, het compromis, is bindend zodra koper en verkoper het eens zijn over het pand en de prijs. Geen voorschot betaald? Maakt niet uit: verkocht is verkocht.
De notariële akte die erna komt, is geen tweede beslismoment maar de juridische afwerking. Die moet er binnen vier maanden zijn. Binnen die termijn worden ook de registratierechten betaald, via de notaris.
Alles wat je wilt regelen, regel je dus vóór je het compromis tekent, niet erna:
- een opschortende voorwaarde voor je financiering (de koop gaat pas door als die rond is);
- de keuring;
- je vragen over het pand.
Wat kost een huis kopen in België, per gewest?
De registratiebelasting is gewestelijke materie, en de drie gewesten hebben elk hun eigen gunstregime voor wie er écht gaat wonen:
| Vlaanderen | Wallonië | Brussel | |
|---|---|---|---|
| standaardtarief | 12% | 12,5% | 12,5% |
| gunstregime eigen woning | 2% (enige eigen woning) | 3% (habitation propre et unique) | abattement: geen recht over de eerste € 200.000, een korting van € 25.000 |
| prijsplafond | geen | geen | € 600.000, prijs en kosten samen |
| je gaat er wonen binnen | 3 jaar na de akte | 3 jaar (5 jaar bij bouwgrond) | 3 jaar |
| en je blijft er | minstens 1 jaar ingeschreven (koopovereenkomsten vanaf 2026) | 3 volle jaren | 5 jaar onafgebroken |
| je oude woning verkocht binnen | 2 jaar na de akte | 3 jaar, belofte in de akte | 2 jaar, abattement via teruggave |
Voor alle drie geldt: alleen natuurlijke personen, en de koop van het geheel in volle eigendom. In Brussel komt er sinds 1 april 2023 een bijkomend abattement (een vrijstelling) van € 25.000 per gewonnen energieklasse bij. Voorwaarde is dat je het EPC, het Belgische energielabel, binnen vijf jaar minstens twee klassen verbetert. De termijn om er te gaan wonen wordt dan ook vijf jaar.
En nu het punt dat voor emigranten alles bepaalt: je Nederlandse koopwoning telt overal mee. Wie nog een woning in volle eigendom bezit, waar ook ter wereld, valt in principe terug op het standaardtarief.
De ontsnapping staat in de laatste rij van de tabel: verkoop je je oude woning binnen de termijn, dan krijg je het gunsttarief alsnog. Verkoop je niet op tijd, dan betaal je het verschil alsnog, in Wallonië bijvoorbeeld het verschil tussen 12,5% en 3%. Plaats de verkoop van je Nederlandse huis dus vóór of strak naast de Belgische aankoop, niet "ooit".
Koop je nieuwbouw, dan geldt overigens geen registratierecht maar 21% btw.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Als eigenaar betaal je jaarlijks de onroerende voorheffing, de Belgische tegenhanger van de OZB. Die wordt berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen van het pand (een vastgestelde huurwaarde), met opcentiemen (een opslag) van provincie en gemeente erbovenop. Het bedrag verschilt dus per gemeente, en de regeling is opnieuw gewestelijk.
Het Vlaamse rekenvoorbeeld laat zien hoe de opcentiemen het bedrag maken:
- Een kadastraal inkomen van € 720 wordt voor 2024 geïndexeerd tot € 1.567.
- De Vlaamse basisheffing van 3,97% is dan € 62,21.
- De provincie Oost-Vlaanderen (148,47 opcentiemen) legt er € 92,36 bovenop.
- De gemeente Aalst (944 opcentiemen) legt er € 587,26 bovenop.
- Samen is dat € 741,83 per jaar.
Vraag bij een concreet pand de laatste aanslag op en zet hem in je maandbegroting. Wie zich in België vestigt merkt snel dat het kadastraal inkomen in meer regelingen terugkomt dan alleen deze.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar België.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Notaris.be — de verkoopovereenkomst (het compromis) is bindend, akte binnen vier maanden — notaris.be
- Notaris.be — de belastingen bij de aankoop van een woning (tarieven per gewest, btw bij nieuwbouw) — notaris.be
- Vlaanderen.be — het verlaagd tarief van 2% voor de enige eigen woning en zijn voorwaarden — vlaanderen.be
- Wallonie.be — FAQ over de registratierechten van 3% voor de habitation propre et unique — wallonie.be
- Be.brussels — het abattement op de registratierechten — be.brussels
- Vlaanderen.be — de onroerende voorheffing — vlaanderen.be
- Vlaanderen.be — berekening van de onroerende voorheffing (basisheffing 3,97%, opcentiemen, rekenvoorbeeld) — vlaanderen.be
Verder lezen
- BelgiëAankomst5 min
Bank en betalen in België: je Nederlandse IBAN mag niet geweigerd worden, en de basisbankdienst kost maximaal € 20,34
Je Nederlandse rekening blijft in België gewoon bruikbaar: binnen de EU mag een werkgever of leverancier een IBAN uit een ander EU-land niet weigeren, en een betaling in euro kost evenveel als een binnenlandse. Wil je een Belgische zichtrekening, dan volstaat je identiteitskaart, en weigert een bank, dan is er de basisbankdienst van maximaal € 20,34 per jaar in 2026 met 36 loketverrichtingen.
Bijgewerkt 26 september 2026
- BelgiëAankomst5 min
De mutualiteit, het remgeld en de S1: zo werkt zorg voor Nederbelgen
Waar je verzekerd bent hangt niet af van waar je woont maar van waar je werkt: grensarbeiders houden hun Nederlandse verzekering mét zorgtoeslag, wie in België werkt kiest een ziekenfonds, en gepensioneerden lopen via het CAK met een woonlandfactor. Plus het remgeld, het globaal medisch dossier, de maximumfactuur, de Vlaamse zorgpremie van € 100 en de hospitalisatieverzekering die iedereen erbij neemt.
Bijgewerkt 26 september 2026
- BelgiëAankomst4 min
Je rijbewijs in België: registreren is gratis, omwisselen kan pas na 185 dagen
Je Nederlandse rijbewijs blijft in België geldig, en verlengen bij de RDW kan niet meer zodra je in een EU-land woont. De gemeente registreert het gratis bij je inschrijving, en wisselt het pas om als je minstens 185 dagen ingeschreven staat én de vervaldatum binnen drie maanden ligt. Wat het kost, hoe lang het duurt, en waarom je het niet laat verlopen.
Bijgewerkt 26 september 2026