Huis kopen in Italië: de notaio regelt veel — maar drie keuzes bepalen je rekening

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. Net als in Frankrijk is de notaris in Italië het hart van het proces — maar anders dan daar hangt je rekening af van drie keuzes die jíj vooraf maakt, en één daarvan komt met een deadline van achttien maanden.

Het bekende deel: de notaio doet de controles én de afdracht

De notaio kies jij als koper zelf. Hij controleert vooraf of de verkoper echt eigenaar is en of er geen hypotheken of beslagen op het pand rusten, en na de akte (het rogito) draagt híj de registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting af bij de registratie van de akte. Ook de trascrizione — de inschrijving van jouw eigendom in de openbare registers — loopt via zijn kantoor. Geen losse loketten dus, wél één ding om vooraf te regelen: je codice fiscale, want zonder Italiaans fiscaal nummer teken je niets.

Vóór het rogito komt vrijwel altijd het voorcontract: het contratto preliminare (compromesso), meestal met een aanbetaling (caparra). Dat voorcontract moet binnen 30 dagen geregistreerd worden — loopt het via de notaio, dan doet hij dat — en over de caparra betaal je alvast 0,5% registratiebelasting, die later met de eindafrekening verrekend wordt. Een wettelijke bedenktijd zoals in Frankrijk is er níet: getekend is getekend.

Keuze één en twee: van wie koop je, en vraag je prezzo-valore aan?

Koop je van een particulier, dan betaal je 9% registratiebelasting (minimaal € 1.000) plus tweemaal € 50 vast. Koop je nieuwbouw van een bouwbedrijf, dan is het 10% btw over de koopprijs plus driemaal € 200.

En hier zit de eigenaardigheid die bijna niemand kent: bij koop van een particulier mag je de notaio vragen om de prezzo-valore-regel — de belasting wordt dan berekend over de kadastrale waarde in plaats van over de koopprijs. Die kadastrale waarde ligt vaak fórs onder de marktprijs, dus dit scheelt al snel duizenden euro's. Het moet wel expliciet in de akte gevraagd worden, mét vermelding van de echte prijs. Vraag je notaio ernaar; het is jouw recht, geen gunst.

Keuze drie: prima casa — groot voordeel, harde deadline

Wordt dit je hoofdverblijf, dan zakt de registratiebelasting van 9% naar 2% (of de btw van 10% naar 4% bij nieuwbouw). Maar de voorwaarden zijn een belofte die je moet waarmaken, en voor emigranten is er één cruciaal: woon je nog niet in de gemeente van de woning, dan moet je binnen 18 maanden na de aankoop je residenza daarheen verplaatsen — en die intentie moet ín de koopakte staan, op straffe van verval van het hele voordeel. Wie vanuit Nederland koopt vóór de verhuizing, mag het voordeel dus claimen, maar de klok begint bij de akte te tikken. Verder geldt het niet voor de luxecategorieën A/1, A/8 en A/9, en wie al een eerdere prima-casa-woning bezit, moet die binnen twee jaar verkopen.

En daarna: de IMU — of juist niet

De jaarlijkse gemeentelijke belasting op vastgoed heet de IMU. Het goede nieuws voor wie echt emigreert: het hoofdverblijf is vrijgesteld (opnieuw met uitzondering van A/1, A/8 en A/9) — als jij en je gezin er officieel ingeschreven staan én er feitelijk wonen. Blijft het een tweede woning, dan betaal je wél, tegen een tarief dat je gemeente binnen wettelijke grenzen zelf vaststelt. Het verschil tussen "vakantiehuis" en "hoofdverblijf" is in Italië dus niet alleen een gevoel, maar een jaarlijkse aanslag.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Italië.