Wonen en kopen in Thailand: geen grond op eigen naam, wel een appartement

Het eerste advies is het makkelijkste: huur het eerste jaar. De verschillen tussen Bangkok, Chiang Mai, de kust en het platteland zijn groot, en een jaar huren is aanzienlijk goedkoper dan een verkeerde aankoop in een land waar je de taal nog niet leest.

Maar de vraag komt altijd, dus hier staat wat er juridisch kan.

Grond: nee

Als buitenlander kun je in Thailand geen grond op eigen naam bezitten. Dat betekent: geen huis met tuin, geen villa met een stukje land, geen bouwkavel.

Er bestaat één smalle uitzondering, uit een wijziging van de Land Code van 1999: wie 40 miljoen baht investeert, kan met toestemming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken tot 1.600 vierkante meter (1 rai) grond voor eigen bewoning verwerven. Voor vrijwel iedereen die deze pagina leest is dat niet relevant, en het is bovendien een discretionaire toestemming en geen recht.

Een appartement: ja, binnen de 49 procent

Wat wél kan, is een appartement in een condominium op je eigen naam. De grens zit in de Condominium Act: niet meer dan 49 procent van de totale oppervlakte van een gebouw mag in buitenlandse handen zijn. De andere 51 procent is voor Thaise eigenaren.

Dat heeft een praktisch gevolg dat mensen verrast: in populaire complexen is dat buitenlandse quotum soms vol. Dan kun je de woning niet op eigen naam kopen, hoe graag de verkoper ook wil. Vraag altijd vooraf om een bevestiging van de beheerder dat er ruimte in het quotum is — vóór je een aanbetaling doet.

Bij de overdracht komen overdrachtskosten en heffingen, en op het bezit zelf rust een jaarlijkse grond- en gebouwbelasting. Reken die mee in je jaarbegroting.

De constructies: veel voorkomend, juridisch kwetsbaar

Omdat het landverbod hard is, bestaan er omwegen. De twee die je het meest tegenkomt:

Een Thaise vennootschap die de grond bezit, met jou als (minderheids)aandeelhouder en Thaise aandeelhouders die op papier de meerderheid houden. Als de vennootschap geen echte bedrijfsactiviteit heeft, is dit een schijnconstructie en daarmee aanvechtbaar.

Grond op naam van een Thaise partner, met een leningsovereenkomst of vruchtgebruik voor jou. Juridisch is de grond dan van die partner, met alles wat dat betekent als de relatie eindigt of bij overlijden.

Er is ook een legitieme tussenvorm: een langdurig huurrecht (lease) op de grond, met het huis in eigendom. Dat is zwakker dan eigendom maar het is geen schijnconstructie.

Laat je hierover adviseren door een onafhankelijke jurist — niet door de makelaar, de ontwikkelaar of de advocaat die de verkoper aandraagt. Dit is het punt waarop Nederlanders in Thailand het meeste geld verliezen, en bijna altijd omdat ze de verkopende partij om advies vroegen.

Huren, praktisch

Reken op een borg van twee maanden en de eerste maand vooruit. Zet de aansluitingen waar mogelijk op je eigen naam. En vraag je verhuurder expliciet naar de TM30-melding: die moet hij binnen 24 uur doen, en jij hebt het bewijs nodig bij Immigration — zie de vier klokken.

Twee dingen die het budget bepalen: de spreiding is enorm — centraal Bangkok en de toeristische kustplaatsen vragen een veelvoud van Chiang Mai of het binnenland — en de airco is in het hete seizoen de grootste post op je energierekening. Vraag naar de rekeningen van vorig jaar voordat je tekent.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Thailand.