Huis kopen in Amerika: geen notaris, maar een escrow — en drie dagen om alles te lezen

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert je staat en stad kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. En dan moet je één ding vergeten: alles wat je over notarissen weet.

Geen notaris — een settlement agent

De Amerikaanse koop draait om de closing, georganiseerd door een settlement agent: meestal een title company of escrow company, in sommige staten een closing attorney. Die partij verzamelt het geld van koper en bank, laat de verkoper de deed tekenen, betaalt iedereen uit volgens het koopcontract en registreert de stukken bij de county. De title company onderzoekt vooraf de eigendomsgeschiedenis van het huis; de gebruikelijke title insurance dekt wat dat onderzoek mist. Het klinkt als de notaris in stukjes geknipt — en dat is het eigenlijk ook, met als verschil dat niemand van die partijen jóúw adviseur is. Wie zeker wil zitten, neemt zijn eigen vastgoedadvocaat mee; in een aantal staten is dat sowieso de norm.

Eén recht moet je kennen en gebruiken: de Closing Disclosure — het volledige overzicht van je lening en alle kosten — moet wettelijk minstens drie werkdagen vóór de closing bij je zijn. Krijg je hem later, dan hoort de closing te schuiven. Die drie dagen zijn er om te lezen en te vergelijken met de eerdere Loan Estimate; teken niets waar je een post niet van begrijpt.

De kosten: per staat anders, dus laat ze voorrekenen

Amerika kent geen landelijke overdrachtsbelasting; wat je betaalt aan closing costs — leenkosten, title-onderzoek en -verzekering, registratie, en in sommige staten en county's een transfer tax — verschilt per staat en telt op tot enkele procenten van de koopsom. Het goede nieuws: precies dáárvoor is die Closing Disclosure, dus je weet het zwart op wit vóór je tekent. En check je visumstatus en belastingplicht: kopen mag als buitenlander vrijwel overal, maar de fiscale gevolgen verschillen van die van een Amerikaan.

En daarna: property taxes in je maandbedrag

De jaarlijkse property tax gaat naar county en lokale overheden en verschilt fors per plek — van minder dan een half procent tot ruim twee procent van de getaxeerde waarde. Het Amerikaanse systeem maakt het betalen wél makkelijk: bij een hypotheek loopt de belasting (en je opstalverzekering) meestal via een escrow-rekening in je maandbedrag mee — de bank spaart hem voor je op en betaalt de aanslag. Vraag bij een concreet huis altijd de lopende property tax op; het is naast de hypotheek de grootste woonlast, en hij herwaardeert mee met de markt. Hoe de eerste maanden verder lopen, lees je in je eerste weken in Amerika.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Amerika.