Huren in Duitsland: Kaltmiete, drie maanden borg en wie de makelaar betaalt

De Duitse huurmarkt is in de grote steden krap, maar hij is óók strak gereguleerd — en de regels beschermen jou vaker dan de verhuurder. Wie de vier kernbegrippen kent, onderhandelt niet vanuit onwetendheid.

Kaltmiete en Warmmiete: lees de advertentie goed

De prijs in de advertentie is meestal de Kaltmiete — de kale huur. Daar komen de Nebenkosten bovenop (verwarming, water, afvoer, schoonmaak van het trappenhuis; samen de Warmmiete), en die lopen in oudere gebouwen flink op. Vraag altijd naar de Warmmiete én naar de laatste Nebenkostenabrechnung: de voorschotten worden jaarlijks afgerekend, en een te laag ingeschat voorschot is een naheffing in je eerste jaar. Elektriciteit en internet regel je daarbovenop zelf.

De borg: maximaal drie kale maandhuren, in termijnen

De Kaution is wettelijk begrensd op driemaal de Kaltmiete — de Nebenkosten tellen niet mee. En je hoeft hem niet in één keer te betalen: de wet geeft je het recht om in drie gelijke maandtermijnen te betalen, beginnend bij de start van de huur. Een verhuurder die meer vraagt of het termijnrecht weigert, staat gewoon in overtreding — dat mag je vriendelijk benoemen.

De makelaar: wie hem bestelt, betaalt hem

Sinds het Bestellerprinzip mag een woningbemiddelaar alleen geld vragen aan de partij die hem de opdracht gaf — en dat is bij huurwoningen vrijwel altijd de verhuurder. Een makelaar die bij de bezichtiging ineens "Provision" van jou wil zien voor een woning die hij voor de verhuurder aanbiedt, vraagt iets wat de wet verbiedt. In aangewezen krappe woningmarkten geldt bovendien de Mietpreisbremse: de aanvangshuur mag er maximaal 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur liggen.

De papieren: wat je klaarlegt als nieuwkomer

In de praktijk vragen verhuurders een bewijspakket: inkomensbewijzen of een werkgeversverklaring, een SCHUFA-uittreksel (het Duitse kredietregister) en soms een Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — een verklaring van je vorige verhuurder dat je geen huurschuld had. Als nieuwkomer héb je nog geen SCHUFA-historie en geen Duitse verhuurder; compenseer met wat je wél hebt: je arbeidscontract, een verhuurdersverklaring uit Nederland (zelf laten opstellen en vertalen mag) en desnoods een aanbod van extra maanden vooruit. Wees er open over — een lege SCHUFA is geen slechte SCHUFA, en verhuurders weten dat.

En dan: de verklaring die alles ontgrendelt

Bij de sleuteloverdracht wil je één ding zwart-op-wit: de Wohnungsgeberbestätigung. Je verhuurder is wettelijk verplicht binnen twee weken schriftelijk te bevestigen dat je bent ingetrokken — en zonder dat papier kun je je niet aanmelden bij het Bürgeramt, en zonder Anmeldung begint verder niets in Duitsland. Vraag hem dus meteen, niet volgende week.