Wonen in Oostenrijk: Richtwert, Befristung en de borg van zes maanden
De Oostenrijkse huurmarkt kent regels die nét anders liggen dan overal elders: een borg die tot zes maanden mag, tijdelijke contracten van minimaal vijf jaar met 25% wettelijke korting in gereguleerde huur, een makelaar die sinds 2023 door de verhuurder wordt betaald — en gereguleerde huurverhogingen die in 2026 op één procent zijn gedeckeld.
De Oostenrijkse huurmarkt is geen Zweedse wachtrij en geen Nederlandse puntentelling. Het is een eigen stelsel, met regels die je vóór de bezichtiging wilt kennen. Drie ervan gaan direct over duizenden euro's:
- een borg van drie en soms zes maanden huur;
- tijdelijke contracten van minimaal vijf jaar bij een professionele verhuurder;
- een makelaar die je sinds juli 2023 alleen nog betaalt als je hem zelf inschakelde.
Wie dat weet, tekent niet verbaasd.
Hoeveel borg vraagt een verhuurder?
De hoogte van de borg is een afspraak tussen jou en de verhuurder. Gebruikelijk zijn drie brutomaandhuren: kale huur plus servicekosten plus 10% btw. Tot zes brutomaandhuren is toegestaan, en meer alleen als de verhuurder daar een bijzonder belang bij heeft, bijvoorbeeld bij een dure of gemeubileerde woning. Vraag het bedrag dus vóór de bezichtiging, en reken het mee in je verhuisbudget.
De borg gaat als spaarboekje of als geldbedrag naar de verhuurder. In het tweede geval moet die het rentedragend en gescheiden van zijn eigen vermogen beleggen. Bij vertrek krijg je het terug met rente, minus schade die verder gaat dan gewone slijtage.
Leg de staat van de woning vast bij de sleuteloverdracht. Een geschil over de borg valt niet onder de huurcommissie maar gaat naar de rechter, het Bezirksgericht (de kantonrechter). Foto's en een overdrachtsprotocol bij het begin en bij het einde van de huur zijn dan je bewijs.
Moet ik de makelaar betalen?
Meestal niet. Sinds 1 juli 2023 geldt het Bestellerprinzip, het principe "wie bestelt, betaalt": wie de makelaar inschakelt, betaalt hem. In de praktijk is dat vrijwel altijd de verhuurder.
Schakel je zelf een makelaar in, dan geldt een plafond, telkens plus 20% btw:
- twee brutomaandhuren bij een onbepaald contract of een contract van meer dan drie jaar;
- één bij een contract tot drie jaar.
Wat betekent een tijdelijk contract, een Befristung?
Tijdelijke contracten zijn gewoon in Oostenrijk. Valt de woning onder het Mietrechtsgesetz, de Oostenrijkse huurwet, dan duurt een tijdelijk contract minimaal vijf jaar. Is de verhuurder geen onderneming, dan is dat drie jaar. Dat geldt ook voor elke verlenging.
Jij kunt na het eerste jaar altijd opzeggen, tegen het einde van een maand en met drie maanden opzegtermijn. Je eerste kans is dus het einde van de zestiende maand. Een contract voor onbepaalde tijd zeg je in de regel met één maand op.
In gereguleerde huur geldt bovendien een korting die weinig nieuwkomers kennen: bij een tijdelijk hoofdhuurcontract is de maximaal toegestane huur 25% lager. Of jouw woning onder die maximumhuur valt, hangt af van het gebouw en het contract. Vraag het na vóór je tekent.
| Regel | Wat het betekent | Bedrag of termijn |
|---|---|---|
| Borg | gebruikelijk drie, hooguit zes brutomaandhuren | terug met rente bij vertrek |
| Makelaar | betaald door wie hem inschakelde | als jij het was: hooguit twee brutomaandhuren plus 20% btw |
| Tijdelijk contract | minimaal vijf jaar, bij een particuliere verhuurder drie | opzeggen na een jaar, drie maanden opzegtermijn |
| Korting bij tijdelijk contract | alleen in gereguleerde huur | 25% van de maximale huur |
| Indexering | één keer per jaar, op 1 april | gereguleerde huur: hooguit 1% in 2026 en 2% in 2027 |
Hoeveel mag de huur stijgen?
Sinds 1 januari 2026 regelt het Mieten-Wertsicherungsgesetz, de wet op de huurindexering, hoe een huurcontract met indexering meestijgt:
- één keer per jaar, op 1 april;
- op basis van de gemiddelde inflatie van het jaar ervoor;
- boven de 3% telt het meerdere maar voor de helft mee.
Voor huur die onder de Oostenrijkse maximumhuurregels valt, is de inflatie van 2025 met hooguit één procent mee te rekenen en die van 2026 met hooguit twee procent. Daarbuiten geldt die extra rem niet.
Wat betaal je gemiddeld?
Statistik Austria, het Oostenrijkse statistiekbureau, meet de gemiddelde huur inclusief servicekosten: in het tweede kwartaal van 2026 € 10,50 per vierkante meter en € 694,70 per woning.
Dat gemiddelde wordt gedrukt door oude, gereguleerde contracten. Een nieuw contract op de vrije markt, zeker in de stad, ligt er meestal boven. Reken je eigen situatie door op de kostenpagina voor Oostenrijk.
Hoe kom ik in Wenen aan een goedkopere woning?
Via het Wiener Wohn-Ticket, de toegang tot gemeentewoningen en gesubsidieerde huur. De voorwaarde die nieuwkomers raakt is de woonduur: minstens twee jaar hoofdverblijf in Wenen, met onderbrekingen van hooguit zeven dagen. Een EU-nationaliteit volstaat, en je inkomen mag niet boven een grens liggen.
Begin dus op de vrije markt. Zet je Meldezettel (je inschrijving op je adres) op dag één goed, en zet een agendapunt op je tweede jaar als Wener.
In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Oostenrijk.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Oesterreich.gv.at — de borg: drie maanden gebruikelijk, zes toelaatbaar, geschillen bij de rechter — oesterreich.gv.at
- Oesterreich.gv.at — makelaarsprovisie en het Bestellerprinzip — oesterreich.gv.at
- Oesterreich.gv.at — tijdelijke huurcontracten: vijf of drie jaar, opzeggen na een jaar — oesterreich.gv.at
- Statistik Austria — gemiddelde huur met servicekosten per m² en per woning — statistik.at
- Wohnberatung Wien — het Wohn-Ticket: twee jaar hoofdverblijf in Wenen — wohnberatung-wien.at
- MRG § 16 lid 7 — 25% minder huur bij een tijdelijk contract — ris.bka.gv.at
- Mieten-Wertsicherungsgesetz — indexering op 1 april, en de plafonds voor 2025 en 2026 — ris.bka.gv.at
Verder lezen
- OostenrijkRegistratie in Oostenrijk4 min
Bank en betalen in Oostenrijk: je recht op een rekening, en waarom je IBAN mag blijven
Een Oostenrijkse bank mag je een basisrekening niet weigeren omdat je nationaliteit of woonplaats anders is, moet binnen tien werkdagen beslissen, en mag er hooguit € 83,45 per jaar voor rekenen. Tegelijk is haast niet nodig: kinderbijslag, uitkeringen en een belastingteruggave mogen op je Nederlandse IBAN binnenkomen. Wat het dan wél uitmaakt, is de borg.
Bijgewerkt 26 september 2026
- OostenrijkRegistratie in Oostenrijk4 min
De Meldezettel en de vier-maandenklok: zo werkt de Oostenrijkse keten
Oostenrijk vraagt EU-burgers geen vergunning maar stiptheid: drie dagen voor de Meldezettel na je intrek, vier maanden voor de Anmeldebescheinigung — en die laatste klok start al bij de grens. Hoe de keten loopt, wat de handtekening van je verhuurder ermee te maken heeft, en waarom de leges ineens € 44 zijn.
Bijgewerkt 26 september 2026
- OostenrijkRegistratie in Oostenrijk5 min
Je eerste weken in Oostenrijk: drie dagen, één handtekening en de rekeningen die vanzelf komen
De Oostenrijkse keten begint op de dag dat je de sleutel krijgt: binnen drie dagen sta je ingeschreven, met de handtekening van je verhuurder op het formulier. Daarna volgen de dingen die niemand je vertelt: de ORF-Beitrag van € 15,30 per maand die aan je adres hangt, ID Austria die je als buitenlander bij politie, Finanzamt of een deel van de gemeenten regelt, en de kinderbijslag die tot vijf jaar terug wordt uitbetaald.
Bijgewerkt 26 september 2026