Huis kopen in Portugal: eerst zelf de belasting betalen, dan alles in één keer bij Casa Pronta
Portugal zit precies tussen Nederland en Spanje in. De belastingen — de IMT en het zegelrecht van 0,8% — betaal jíj als koper vóór de overdracht. Maar daarna heeft de overheid iets wat bijna geen land heeft: het Balcão Casa Pronta, één loket waar koopakte en inschrijving in het register in één afspraak gebeuren. Daarna komt jaarlijks de IMI.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
Ja, als Nederlander koop je in Portugal zonder beperking. De enige voorwaarde om te kunnen tekenen is een Portugees fiscaal nummer (NIF).
Wat het kost, betaal jíj als koper vóór de overdracht:
- De progressieve IMT, de Portugese overdrachtsbelasting, over de koopprijs of de fiscale waarde (de hoogste van de twee).
- Het zegelrecht van 0,8%.
- € 375 voor koopakte en inschrijving in één afspraak bij het Balcão Casa Pronta (€ 700 met hypotheek).
Die balie is de vondst: één loket waar in Spanje drie aparte loketten voor nodig zijn. De valkuil: een wettelijke bedenktijd zoals in Frankrijk kent Portugal niet. Laat het voorcontract dus nakijken vóór je tekent.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Wat kost een huis kopen in Portugal aan belasting?
In Nederland rekent de notaris de overdrachtsbelasting af; in Portugal is de volgorde omgekeerd. Vóór de overdracht betaal jij als koper twee belastingen, en de bewijzen daarvan gaan mee naar de akte:
- De IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): berekend over de kóópprijs of de fiscale waarde van het pand (de VPT), de hoogste van de twee. De tarieven zijn progressief en hangen af van of het pand je hoofdverblijf wordt. Voor een tweede woning gelden andere tarieven, en voor een koper met fiscaal domicilie in een belastingparadijs altijd 10%. Ben je nog geen fiscaal inwoner, dan betaal je sinds eind mei 2026 een vast tarief van 7,5%. Word je binnen twee jaar na de koop inwoner, dan krijg je het verschil op verzoek terug.
- Het imposto do selo, het zegelrecht: 0,8% over dezelfde grondslag als de IMT. Sluit je een hypotheek, dan heft het zegelrecht ook nog apart over de lening.
De IMT-schijven staan in artikel 17 van de IMT-wet en worden jaarlijks bijgesteld. Voor een woning die uitsluitend je eigen, permanente hoofdverblijf wordt, gelden in 2026 deze marginale tarieven:
| Grondslag (koopprijs of VPT) | Marginaal tarief hoofdverblijf | Ander woonhuis |
|---|---|---|
| tot € 106.346 | 0% | 1% |
| € 106.346 – € 145.470 | 2% | 2% |
| € 145.470 – € 198.347 | 5% | 5% |
| € 198.347 – € 330.539 | 7% | 7% |
| € 330.539 – € 660.982 | 8% | 8% (tot € 633.931) |
| € 660.982 – € 1.150.853 | 6%, vast tarief | 6%, vast tarief |
| boven € 1.150.853 | 7,5%, vast tarief | 7,5%, vast tarief |
De wet rekent daarbij niet per schijf op zoals bij inkomstenbelasting. Bij een grondslag boven de eerste schijf wordt het bedrag in twee delen gesplitst:
- het plafond van de hoogste schijf die erin past, belast tegen het gemiddelde tarief van die schijf;
- de rest, belast tegen het marginale tarief van de schijf erboven.
Landbouwgrond kent een vast tarief van 5%, andere panden 6,5%. Reken de IMT vooraf uit via de simulator van de belastingdienst. Bij duurdere woningen is dit veruit de grootste bijkomende post.
Waar teken ik de akte, en wat kost dat?
Voor de stap die in Spanje drie aparte loketten kost, heeft Portugal het Balcão Casa Pronta. Dat is één overheidsbalie (op afspraak) waar je de koopakte tekent én de inschrijving in het eigendomsregister meteen geregeld wordt. Ook een gelijktijdige hypotheek kan in dezelfde afspraak mee.
De tarieven zijn vaste bedragen:
- € 375 voor een koop met één registratie;
- € 700 voor koop plus hypotheek in één keer.
De klassieke route bestaat ook nog: de escritura (koopakte) bij een notário, en daarna zelf (of via een advocaat) naar de conservatória do registo predial, het kadaster. Casa Pronta is de kortere weg.
Wat je vooraf op orde moet hebben, welk loket je ook kiest:
- je NIF, want zonder Portugees fiscaal nummer teken je niets;
- de betaalbewijzen van de IMT en het zegelrecht.
Gebruikelijk is verder een voorcontract (contrato-promessa de compra e venda) met een aanbetaling. Laat dat nakijken vóór je tekent, want anders dan in Frankrijk kent Portugal geen wettelijke bedenktijd waar je op kunt terugvallen.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Eigenaar zijn kost in Portugal een vaste jaarlast: de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), geheven door de gemeente over de fiscale waarde (VPT). De wet zet de band: voor stedelijke panden tussen 0,3% en 0,45%, voor rústicos (landelijke percelen) 0,8%. Elke gemeente kiest daarbinnen zijn eigen tarief, elk jaar opnieuw.
De meeste gemeenten zitten aan de onderkant van de band, maar check die van jóú. En wie aan verhuur denkt: in drukgebieden mag de gemeente het tarief voor kortetermijnverhuur verdubbelen. Reken een verhuurplan dus niet rond op het standaardtarief.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Portugal.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Portal das Finanças (AT) — de belastingen bij de koop van een huis — info.portaldasfinancas.gov.pt
- Portal das Finanças — CIMT artikel 17: de IMT-tarieven per schijf voor 2026 — info.portaldasfinancas.gov.pt
- Justiça.gov.pt — het Balcão Casa Pronta, wat er in één afspraak kan en wat het kost — justica.gov.pt
- Portal das Finanças — CIMI artikel 112, de IMI-tarieven — info.portaldasfinancas.gov.pt
Verder lezen
- PortugalAankomst5 min
Je rijbewijs in Portugal: gratis registreren binnen zestig dagen, omwisselen voor € 30 als je wilt
Je Nederlandse rijbewijs blijft in Portugal geldig tot de vervaldatum, en omwisselen is vrijwillig. Wat wél moet: het binnen zestig dagen na je vestiging registreren bij het IMT, gratis en online. Wie het overslaat, begaat een overtreding. En als het rijbewijs verloopt, kan de RDW het niet meer verlengen — dan wordt het alsnog een Portugees rijbewijs.
Bijgewerkt 26 september 2026
- PortugalAankomst5 min
Naar school in Portugal: de omrekentabel bestaat, de voorrang niet
Er staat een officiële tabel die groep 8 omzet in het zesde Portugese leerjaar en een Nederlandse 8 in een Portugese 15. Wat er níét is, is voorrang: voor een net aangekomen gezin is het woonadres pas het zesde criterium, en buiten het reguliere venster beslist alleen of er een plek vrij is.
Bijgewerkt 26 september 2026
- PortugalAankomst5 min
Zorg in Portugal: het SNS, de drie routes erin en de taxas moderadoras die bijna weg zijn
Wie in Portugal werkt, zit via de Segurança Social in het SNS; wie met een Nederlands pensioen komt, schuift in met een S1 van het CAK bij het districtskantoor van de Segurança Social; wie geen van beide heeft, verzekert zich zelf. Daarna is de huisarts vrijwel gratis: de eigen bijdrage is in de eerstelijnszorg afgeschaft. Waar je nummer vandaan komt, en waarom dat nummer nog geen dekking is.
Bijgewerkt 26 september 2026