Huis kopen in Portugal: eerst zelf de belasting betalen, dan alles in één keer bij Casa Pronta

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. Portugal doet het dan nét anders dan zijn buren: de belastingkant ligt bij jou, maar voor de akte en het register heeft de overheid iets gebouwd waar Nederland jaloers op mag zijn.

Eerst betalen, dan tekenen

In Nederland rekent de notaris de overdrachtsbelasting af; in Portugal is de volgorde omgekeerd. Vóór de overdracht betaal jij als koper twee belastingen, en de bewijzen daarvan gaan mee naar de akte:

1. De IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) — berekend over de kóópprijs of de fiscale waarde van het pand (de VPT), de hoogste van de twee. De tarieven zijn progressief en hangen af van waar het pand staat en of het je hoofdverblijf wordt; voor een tweede woning of als niet-ingezetene gelden andere (vlakke) tarieven. Reken hem vooraf uit via de simulator van de belastingdienst — bij duurdere woningen is dit veruit de grootste bijkomende post.
2. Het imposto do selo, het zegelrecht: 0,8% over dezelfde grondslag als de IMT. Sluit je een hypotheek, dan heft het zegelrecht ook nog apart over de lening.

Dan het mooiste loket van het traject: Casa Pronta

Voor de stap die in Spanje drie aparte loketten kost, heeft Portugal het Balcão Casa Pronta: één overheidsbalie (op afspraak) waar je de koopakte tekent én de inschrijving in het eigendomsregister meteen geregeld wordt — ook een gelijktijdige hypotheek kan in dezelfde afspraak mee. De tarieven zijn vaste bedragen: € 375 voor een koop met één registratie, € 700 voor koop plus hypotheek in één keer. De klassieke route — escritura bij een notário en daarna zelf (of via een advocaat) naar de conservatória do registo predial — bestaat ook nog; Casa Pronta is de kortere weg.

Wat je vooraf op orde moet hebben, welk loket je ook kiest: je NIF — zonder Portugees fiscaal nummer teken je niets — en de betaalbewijzen van de IMT en het zegelrecht. Gebruikelijk is verder een voorcontract (contrato-promessa de compra e venda) met een aanbetaling; laat dat nakijken vóór je tekent, want anders dan in Frankrijk kent Portugal geen wettelijke bedenktijd waar je op kunt terugvallen.

En daarna: de IMI, elk jaar

Eigenaar zijn kost in Portugal een vaste jaarlast: de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), geheven door de gemeente over de fiscale waarde (VPT). De wet zet de band — voor stedelijke panden tussen 0,3% en 0,45%, voor rústicos 0,8% — en elke gemeente kiest daarbinnen zijn eigen tarief, elk jaar opnieuw. De meeste gemeenten zitten aan de onderkant van de band, maar check die van jóú. En wie aan verhuur denkt: in drukgebieden mag de gemeente het tarief voor kortetermijnverhuur verdubbelen — reken een verhuurplan dus niet rond op het standaardtarief.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Portugal.