Huren in Dubai: cheques, Ejari en de RERA-index
Dubai huurt vooruit: de wettelijke standaard is jaarhuur in maximaal vier termijnen vooráf, in de praktijk vaak met gedateerde cheques. Daartegenover staan twee beschermingen die nieuwkomers zelden kennen: de verplichte Ejari-registratie van je contract, en de RERA-index die huurverhogingen aan banden legt. Plus de posten die bovenop de huur komen, van makelaarscommissie tot housing fee.
Een huurcontract in Dubai vraagt veel geld vooraf. De huurwet laat de jaarhuur vooruit betalen, en daar komen registratie, commissie en een gemeentelijke heffing bij. Het eerste contract is voor veel Nederlanders daarom een koude douche. Niet door de prijs per maand, maar door het moment waarop alles betaald wil worden.
Wie het systeem kent, onderhandelt beter. En hij weet waar de huurder hier wél sterk staat: bij de verlenging.
Hoe betaal je de huur?
De Dubaise huurwet is er helder over: hebben huurder en verhuurder niets anders afgesproken, of is niet vast te stellen wat er is afgesproken, dan wordt de jaarhuur vooruit betaald in vier gelijke termijnen. Wat je onderling afspreekt, mag afwijken. Het staatsportaal noemt betalen in één keer of in meerdere termijnen, zoals je met de makelaar of de verhuurder afspreekt.
Betaal je met gedateerde cheques, schrijf ze dan als contracten. Een ongedekte cheque is sinds 2 januari 2022 geen misdrijf meer. Maar de houder kan hem wel direct laten innen via de executierechter (de rechter die betalingen afdwingt), zonder rechtszaak. En strafbaar blijft het wel als je je rekening sluit of leeghaalt voordat de cheque is aangeboden. Meer daarover staat in bank en betalen in Dubai.
Waarom moet het contract in Ejari?
De huurwet schrijft voor dat elk huurcontract, en elke wijziging daarvan, wordt geregistreerd bij de toezichthouder RERA. Dat gebeurt in Ejari, het systeem van de Dubai Land Department, de vastgoeddienst van Dubai. Het kost AED 177,75 via de app en AED 220 via een Real Estate Services Trustee-kantoor, een erkend servicekantoor. Daar laat je ook je Emirates ID zien. Het registratiebewijs komt per e-mail.
De registratie is geen formaliteit voor de verhuurder alleen. Wil je je gezin naar Dubai halen, dan vraagt de overheid voor het gezinsvisum een gewaarmerkt huurcontract of een bewijs van eigendom. Teken dus niets zonder afspraak over wie de registratie regelt en wanneer.
Hoeveel mag de huur bij verlenging stijgen?
Hier staat de huurder sterk. Decreet 43 van 2013 koppelt de maximale verhoging aan de RERA-huurindex, die per wijk de gemiddelde huur voor vergelijkbare woningen bijhoudt. Hoe verder je huur onder dat gemiddelde ligt, hoe meer erbij mag:
| Je huur ligt onder het gemiddelde van de index | Maximale verhoging |
|---|---|
| tot 10% | geen |
| 11% tot 20% | 5% |
| 21% tot 30% | 10% |
| 31% tot 40% | 15% |
| meer dan 40% | 20% |
De huurgids rekent het voor: bij een indexgemiddelde van AED 80.000 en een huur van AED 60.000 ligt je huur 25% onder het gemiddelde, en mag er 10% bij. De nieuwe huur wordt dan AED 66.000. De RERA-rekentool op de website van de Dubai Land Department geeft je die uitkomst per wijk.
Negentig dagen, en anders geldt het niet. Wil een van beide partijen bij verlenging iets aan het contract veranderen, of het niet verlengen, dan moet dat volgens de huurwet uiterlijk negentig dagen vóór het einde van het contract gemeld worden, tenzij je iets anders hebt afgesproken. Zet die datum in je agenda op de dag dat je tekent, en reken dan meteen na wat de index toestaat.
Wanneer mag de verhuurder je eruit zetten?
Tijdens de looptijd alleen om redenen die de wet noemt, zoals:
- huur die dertig dagen na een ingebrekestelling (een formele aanmaning) nog niet betaald is;
- onderverhuur zonder schriftelijke toestemming;
- gebruik voor een onwettig doel.
Na afloop van het contract kan de verhuurder ontruiming vragen als hij:
- het pand wil slopen of ingrijpend wil renoveren;
- er zelf wil gaan wonen of er een eerstegraads familielid in wil laten wonen;
- het wil verkopen.
Dan moet hij je de reden twaalf maanden van tevoren laten weten, via een notaris of aangetekende post.
Wat komt er bovenop de huur?
Reken naast de kale jaarhuur op drie posten:
- De borg. De wet laat de verhuurder er een vragen voor het onderhoud van de woning. Hij moet die, of wat ervan over is, aan het einde teruggeven.
- De makelaarscommissie, volgens het staatsportaal tot 5% van de jaarhuur.
- De housing fee (een woonheffing) van 5% van de jaarhuur, die Dubai Municipality via je maandelijkse rekening voor water en stroom int.
Bij elkaar is dat een instap die ver boven de eerste maandhuur ligt. Begin je Dubai-begroting daarom met de woning.
Welke volgorde werkt?
Eerst de wijk kiezen op school en werk, dan de RERA-index van die wijk opzoeken, dan pas bezichtigen. Daarna:
- Spreek vóór het tekenen af wie de Ejari-registratie doet.
- Geef nooit meer cheques af dan afgesproken.
- Leg de staat van de woning bij de oplevering vast met foto's.
De borg komt wettelijk terug. Maar alleen wie kan laten zien wat er al kapot was, krijgt hem ook echt volledig terug.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Dubai.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Dubai Land Department — de officiële huurgids (huurwet 26/2007 met wijzigingen, decreet 43/2013 over huurverhogingen) — dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department — Ejari-registratie en kosten — dubailand.gov.ae
- U.ae — een woning huren in de VAE (makelaarscommissie, housing fee) — u.ae
- U.ae — algemene bepalingen residence visa (gewaarmerkt huurcontract voor het gezinsvisum) — u.ae
- CBUAE — vragen en antwoorden over de nieuwe chequeregels in de handelswet — centralbank.ae
Verder lezen
- DubaiAankomst in Dubai4 min
Huis kopen in Dubai: freehold in de aangewezen zones, 4% bij de DLD — en daarna geen belasting, wel een fee
In Dubai koop je als buitenlander volledig eigendom, maar alleen in de aangewezen freehold-gebieden. De overdracht loopt via een Registration Trustee-kantoor van de Dubai Land Department, met 4% registratievergoeding over de verkoopprijs, een vast bedrag voor de trustee en een digitale title deed als bewijs. Inkomstenbelasting voor particulieren is er niet; wel betaal je in een appartementencomplex service charges aan de vereniging van eigenaren.
Bijgewerkt 26 september 2026
- DubaiAankomst in Dubai4 min
Je eerste weken in Dubai: zestig dagen, één volgorde, en daarna het gezin
Je landt op een entry permit en hebt zestig dagen voor keuring, Emirates ID en verblijfsvisum. Pas daarna openen de bank, het huurcontract en het rijbewijs, en pas met jouw visum en een geregistreerd huurcontract kun je je gezin sponsoren. De volgorde, de klokken en de ene fout die weken kost.
Bijgewerkt 26 september 2026
- DubaiAankomst in Dubai4 min
Bank en betalen in Dubai: een rekening binnen twee werkdagen, en de cheque die nog altijd een contract is
Met je Emirates ID en verblijfsvisum moet een bank in Dubai je rekening binnen twee volle werkdagen openen; weigert hij, dan krijg je dat schriftelijk en mag je klagen bij de centrale bank. Let op het minimumsaldo, want daaronder betaal je elke maand. En de cheques voor je huur: een ongedekte cheque is niet meer strafbaar, maar wel direct invorderbaar via de executierechter.
Bijgewerkt 26 september 2026