Huis kopen in Engeland: tot de exchange is niets zeker — en lees wat je eigenlijk koopt

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert de stad kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. En dan begint Engeland met een les in geduld: het bod dat je net geaccepteerd kreeg, betekent nog niets.

Tot de exchange kan iedereen weglopen

Het Engelse proces kent drie fasen: bod geaccepteerd, exchange of contracts, en completion. Het venijn zit in de eerste tussenruimte: een geaccepteerd bod is juridisch níet bindend. Wekenlang doet jouw conveyancing solicitor zijn onderzoeken terwijl de verkoper elk moment alsnog met een hoger bod in zee kan (het beruchte gazumping) — en jij kunt net zo goed kosteloos vertrekken. Pas bij de exchange, als beide partijen het getekende contract uitwisselen en jij je deposit overmaakt, is de koop echt: daarna kost terugtrekken je die deposit. Reken op twee tot drie maanden tussen bod en exchange, en plan je bouwkundig onderzoek en hypotheek in die fase — niet ervoor, niet erna.

Freehold of leasehold: lees wat je koopt

Niet elke Engelse "koop" maakt je eigenaar. Bij freehold bezit je woning en grond; bij leasehold — de norm bij appartementen — koop je het recht om er een vast aantal jaren te wonen, met een freeholder boven je en jaarlijkse ground rent en service charges naast je hypotheek. De harde grens om te kennen: een lease met minder dan 80 jaar resterend maakt hypotheek en doorverkoop moeilijk. Vraag dus altijd: hoeveel jaar resteert er, wat is de ground rent en hoe stijgt hij, wat waren de service charges van de laatste twee jaar, en welke grote werkzaamheden staan gepland. Je solicitor hoort dit uit te zoeken — maar jij moet erom vragen.

De stamp duty: let op de twee toeslagen

De Stamp Duty Land Tax werkt in schijven: niets tot £125.000, dan 2%, vanaf £250.000 5%, en hogere tarieven boven £925.000 (first-time-buyers hebben ruimere drempels). Maar voor emigranten zitten de echte bedragen in de toeslagen:

• +5 procentpunt op elke schijf als je na de koop meer dan één woning bezit — en je Nederlandse koophuis telt mee. De toeslag vervalt alleen als de nieuwe woning je hoofdverblijf vervangt én je oude hoofdverblijf (binnen 36 maanden) verkocht is. Wie het huis in Nederland aanhoudt, betaalt dus fors meer.
• +2 procentpunt voor wie bij de koop geen UK-ingezetene is — en dat ben je als verse aankomeling al snel. Onder voorwaarden is deze toeslag terug te vragen zodra je genoeg dagen in de UK hebt gewoond; laat je solicitor dat vanaf dag één meenemen.

Je solicitor draagt de SDLT af en regelt de inschrijving bij HM Land Registry — dat deel lijkt op Nederland. De kunst zit hier niet in het proces, maar in de timing: verkoop je Nederlandse huis en je Engelse aankoop horen in één plan.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Engeland.