Huis kopen in Japan: iedereen mag — maar de belastingaanslag komt als je hem vergeten bent
Japan kent geen vergunningstelsel voor buitenlandse woningkopers: geen visumeis, geen goedkeuring zoals in Australië of Zwitserland. De koop loopt via een vergunde makelaar en een registratiejurist. De valkuil zit in de belastingen: de eenmalige acquisition tax van 3% wordt maanden ná de koop aangeslagen door de prefectuur, en daarna komen jaarlijks de fixed asset tax van 1,4% en de city planning tax van 0,3% — voor wie op 1 januari eigenaar is.
Ja, als buitenlander koop je in Japan zonder vergunning, zonder visumeis en zonder goedkeuringsloket. Daarin verschilt Japan van Australië of Zwitserland. De koop loopt via een vergunde makelaar en een shihō shoshi, de registratiejurist.
Wat het kost:
- registratiebelasting;
- makelaarscourtage;
- het honorarium van de jurist;
- de eenmalige acquisition tax van 3%, een belasting op de verwerving.
Daarna volgen jaarlijks de fixed asset tax van 1,4% en de city planning tax van 0,3%: de vastgoedbelasting, en een toeslag in stedelijk gebied.
De valkuil zit in de timing van die 3%. De prefectuur stuurt de aanslag pas maanden ná de koop, als het geld allang aan de verhuizing is uitgegeven.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert je wijk kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Mag ik als buitenlander kopen in Japan?
Anders dan Australië of Zwitserland stelt Japan aan buitenlandse kopers geen vergunningseis. Er is geen visumvoorwaarde en geen goedkeuringsloket. Het ministerie MLIT (Verkeer, Infrastructuur en Toerisme) publiceert zijn uitleg van het vastgoedtransactierecht zelfs speciaal in het Engels.
De koop loopt via een vergunde makelaar. Die moet je wettelijk vóór de handtekening een toelichting op de belangrijkste zaken geven, de jūyō jikō setsumei. Laat die vertalen als je hem niet kunt volgen, want hier staan de beperkingen en gebreken in.
De eigendomsregistratie (tōki) bij het Legal Affairs Bureau (het Japanse kadaster) wordt vrijwel altijd verzorgd door een shihō shoshi, de Japanse registratiejurist. Die zit standaard aan tafel bij de overdracht.
Twee praktische checks wegen in Japan zwaarder dan waar ook:
- het bouwjaar ten opzichte van de aardbevingsnormen van 1981;
- het besef dat Japanse gebouwen boekhoudkundig en commercieel afschrijven: de grond houdt zijn waarde, het huis vaak niet.
Wat kost een huis kopen in Japan bovenop de koopsom?
Bij de registratie betaal je registratiebelasting over de vastgestelde waarde, plus het honorarium van de shihō shoshi en de makelaarscourtage. De Japanse belastingdienst NTA zet de tarieven op een rij, met tijdelijk verlaagde tarieven voor wie een woning koopt om er zelf te wonen:
| Belasting | Grondslag | Tarief |
|---|---|---|
| Registratie, koop van grond | vastgestelde waarde | 2%, verlaagd tot 1,5% bij registratie tot en met 31 maart 2029 |
| Registratie, koop van een gebouw | vastgestelde waarde | 2% |
| Registratie, koop van een woning voor eigen bewoning | vastgestelde waarde | 0,3% tot en met 31 maart 2027, bij minstens 50 m² en registratie binnen een jaar |
| Acquisition tax, grond en woning | vastgestelde waarde; woongrond tot en met 31 maart 2027 tegen de halve waarde | 3%, eenmalig |
| Fixed asset tax | vastgestelde waarde, voor wie op 1 januari eigenaar is | 1,4% per jaar |
| City planning tax (stedelijk gebied) | idem | 0,3% per jaar |
De vastgestelde waarde is in de regel de waarde uit het register voor de vastgoedbelasting van de gemeente. Voor het verlaagde registratietarief moet je bij de aanvraag een verklaring van de gemeente meeleveren; wie die pas na de registratie inlevert, krijgt het lage tarief niet meer.
De acquisition tax komt maanden later. Die is eenmalig, 3% voor woningen en woongrond, maar de prefectuur stuurt de aanslag pas maanden na de koop, als het geld allang aan de verhuizing is uitgegeven. Meld de verwerving binnen 30 dagen bij het belastingkantoor van de prefectuur; heb je binnen die 30 dagen de registratie aangevraagd, dan is dat in principe al geregeld. Zet het bedrag nú opzij.
Voor nieuwbouw en voor woningen onder een drempelwaarde gelden aftrekposten en vrijstellingen. Twee voorbeelden:
- In Tokio gaat er bij een nieuwe woning van 50 tot 240 m² ¥ 12 miljoen van de grondslag af.
- Onder een grondslag van ¥ 100.000 voor grond wordt geen acquisition tax geheven.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Wie op 1 januari als eigenaar in het register staat, betaalt dat jaar de fixed asset tax van 1,4% over de vastgestelde waarde. In stedelijk gebied komt de city planning tax van 0,3% daarbovenop. Je betaalt in vier termijnen door het jaar heen, met kortingen voor woongrond en nieuwbouw.
De vastgestelde waarde ligt onder de marktprijs, dus de bedragen vallen vaak mee. Vraag bij een concreet huis wel de laatste aanslag op, dan weet je het zeker. Hoe je eerste maanden eruitzien, lees je in je eerste weken in Japan.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Japan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- MLIT — Engelstalige basisinformatie over het Japanse vastgoedtransactierecht (wetten, registratie, procedures en belastingen) — mlit.go.jp
- Tokyo Metropolitan Tax Bureau — Guide to Metropolitan Taxes (acquisition tax, fixed assets tax, city planning tax) — tax.metro.tokyo.lg.jp
- NTA — de tarieven van de registratiebelasting (Taxanswer 7191, stand 1 april 2026) — nta.go.jp
Verder lezen
- JapanAankomst in Japan4 min
Huren in Japan: reikin, borg, de garant — en de route eromheen
Een Japans huurcontract vraagt vier tot zeven maanden huur vooraf: sleutelgeld dat je nooit terugziet, borg, courtage, een verzekering en een garantiebedrijf. Er bestaat één semi-publieke verhuurder die sleutelgeld, courtage en garant schrapt — en die juist voor nieuwkomers zonder Japanse garant interessant is.
Bijgewerkt 26 september 2026
- JapanAankomst in Japan5 min
Auto en rijbewijs in Japan: omwisselen zonder examen, en de auto laat je thuis
Een Nederlands rijbewijs wissel je in Japan om zonder theorie- of praktijkexamen: met een JAF-vertaling, je paspoort en een uittreksel uit het bevolkingsregister. Het internationale rijbewijs dekt hooguit een jaar. De auto meenemen mag belastingvrij, maar zonder BPM-teruggaaf, met een Japanse keuring en een parkeerplaatsbewijs.
Bijgewerkt 26 september 2026
- JapanAankomst in Japan4 min
Bank en betalen in Japan: je rekening, de zes-maandenregel en wat de bank moet weten
Een Japanse bankrekening open je met je residence card, een stempel of handtekening en een bewijs van je werk. Voor de deviezenwet ben je als werknemer bij een Japans kantoor meteen inwoner; de beruchte zes-maandenregel geldt alleen voor wie hier niet werkt. Wat wel knelt: de bank moet elke wijziging van je verblijf weten.
Bijgewerkt 26 september 2026