Huis kopen in Japan: iedereen mag — maar de belastingaanslag komt als je hem vergeten bent

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert je wijk kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Kopen mag — voor iedereen

Anders dan Australië of Zwitserland stelt Japan aan buitenlandse kopers geen vergunningseis: er is geen visumvoorwaarde en geen goedkeuringsloket, en het ministerie MLIT publiceert zijn uitleg van het vastgoedtransactierecht zelfs speciaal in het Engels. De koop loopt via een vergunde makelaar, die je wettelijk vóór de handtekening een toelichting op de belangrijkste zaken moet geven (de jūyō jikō setsumei — laat die vertalen als je hem niet kunt volgen, want hier staan de beperkingen en gebreken in). De eigendomsregistratie (tōki) bij het Legal Affairs Bureau wordt vrijwel altijd verzorgd door een shihō shoshi, de Japanse registratiejurist — die zit standaard aan tafel bij de overdracht. Twee praktische checks die in Japan zwaarder wegen dan waar ook: het bouwjaar ten opzichte van de aardbevingsnormen van 1981, en het besef dat Japanse gebouwen boekhoudkundig en commercieel afschrijven — de grond houdt zijn waarde, het huis vaak niet.

De koopkosten — en de aanslag die maanden later komt

Bij de registratie betaal je een registratiebelasting over de vastgestelde waarde (met tijdelijk verlaagde tarieven voor woningoverdrachten), plus het honorarium van de shihō shoshi en de makelaarscourtage. En dan de klassieke verrassing voor nieuwkomers: de real estate acquisition tax. Die is eenmalig, 3% voor woningen en woongrond (waarbij voor woongrond tot en met 31 maart 2027 maar de halve waarde als grondslag telt) — maar de prefectuur stuurt de aanslag pas maanden na de koop, als het geld allang aan de verhuizing is uitgegeven. Meld de verwerving binnen 30 dagen bij het belastingkantoor van de prefectuur (bij tijdige registratie is dat doorgaans al geregeld) en zet het bedrag nú opzij.

En daarna: twee jaarlijkse belastingen

Wie op 1 januari als eigenaar in het register staat, betaalt dat jaar de fixed asset tax van 1,4% over de vastgestelde waarde en in stedelijk gebied de city planning tax van 0,3% daarbovenop — in vier termijnen door het jaar heen, met kortingen voor woongrond en nieuwbouw. De vastgestelde waarde ligt onder de marktprijs, dus de bedragen vallen vaak mee — maar vraag bij een concreet huis de laatste aanslag op, dan weet je het zeker. Hoe je eerste maanden eruitzien, lees je in je eerste weken in Japan.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Japan.