Huis kopen op Curaçao: de notaris regelt het — en de OZB rekent in schijven
Op Curaçao koop je via de notaris, die de akte passeert en de overdrachtsbelasting bij de levering afrekent. Daarna komt jaarlijks de onroerendezaakbelasting: een schijventarief van 0,4 tot 0,6 procent over de leggerwaarde die de Inspectie vaststelt. En omdat veel woningen op erfpachtgrond staan, is de erfpachtcheck hier net zo belangrijk als de bouwkundige.
Ja, als Nederlander koop je op Curaçao een huis zoals je dat in Nederland zou doen: via de notaris. Die doet het onderzoek, passeert de akte en rekent de belasting af. Reken op 5 tot 7% kosten koper bovenop de koopsom: 4% overdrachtsbelasting, het notarishonorarium en de inschrijving.
Twee dingen om vooraf te weten:
- Het tarief staat nergens officieel online. De vondst bij de bron is een gat: over het tarief van de overdrachtsbelasting publiceert de overheid online geen actuele officiële pagina. Die 4% komt dus uit de praktijk van notariskantoren, en hoort zwart op wit in de kostenopgave vóór je tekent.
- De valkuil zit niet in de akte maar eronder. Veel woningen staan op erfpachtgrond: grond die je niet koopt, maar voor lange tijd in gebruik krijgt. Een aflopende erfpacht drukt op de waarde én op je financiering.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, en je leert het eiland en zijn wijken kennen: het verschil tussen vakantie-Curaçao en woon-Curaçao. Pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Hoe verloopt de koop, en wat zit er onder het huis?
De koop loopt via de notaris, zoals in Nederland. Die doet het onderzoek, passeert de leveringsakte, rekent de overdrachtsbelasting af en zorgt voor de inschrijving bij het kadaster.
Het Curaçaose aandachtspunt zit onder het huis: veel woningen staan op erfpachtgrond. Dat hoeft geen probleem te zijn. Maar vraag altijd naar de resterende looptijd en de canon (de vergoeding die je voor de grond betaalt), en laat de notaris de voorwaarden voor verlenging meenemen. Een aflopende erfpacht drukt op de waarde én op je financiering.
Laat de notaris het exacte bedrag van de overdrachtsbelasting vooraf voorrekenen, dan staat het zwart op wit in de kostenopgave.
Wat kost een huis kopen op Curaçao bovenop de koopsom?
| Post | Grondslag | Indicatie |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | koopsom of marktwaarde — de hoogste van de twee | 4% |
| Notarishonorarium | vrij tarief, in de praktijk | 1,5 tot 2%, plus 6% omzetbelasting over dat honorarium |
| Kadaster en zegelrecht | vaste bedragen | rond de XCG 910 |
| Samen | 5 tot 7% van de koopsom |
De overdrachtsbelasting is het leeuwendeel. De kostenindicatie voor Curaçao rekent met dezelfde band. Wie een aankoopmakelaar inschakelt of een hypotheek afsluit, komt aan de bovenkant uit.
Wat betaal ik daarna elk jaar aan OZB?
Als eigenaar betaal je jaarlijks de onroerendezaakbelasting. Die gaat over de leggerwaarde: de waarde die de Inspectie der Belastingen voor je pand vaststelt. Het tarief loopt in schijven op:
| Leggerwaarde | Tarief |
|---|---|
| tot XCG 350.000 | 0,4% |
| van XCG 350.000 tot XCG 750.000 | 0,5%, plus een basisbedrag |
| daarboven | 0,6%, plus een hoger basisbedrag |
Controleer bij de aanslag of de leggerwaarde klopt; daartegen kun je bezwaar maken. En zet de OZB in je jaarbegroting.
Wanneer moet ik kopen als ik de penshonado-regeling wil?
Voor wie met pensioen komt, is de woning geen vrije keuze maar een voorwaarde. De penshonado-regeling (10% belasting over je buitenlandse inkomen) eist dat je binnen 18 maanden na inschrijving een woning voor eigen gebruik van minstens XCG 450.000 bezit. Die woning mag niet verhuurd worden.
Achttien maanden is ruim genoeg om eerst een jaar te huren en dan te kopen; het is niet ruim genoeg om het kopen te vergeten. Het verzoek voor de regeling zelf moet al binnen twee maanden na je Kranshi-inschrijving binnen zijn, los van de woning.
Het volledige plaatje, inclusief de gewone tarieven en het verdrag tegen dubbele belasting, staat in belasting en penshonado op Curaçao. Je inschrijving regel je bij Kranshi, het loket van het bevolkingsregister.
Wat is de valkuil?
Drie dingen wegen op het eiland anders dan in Nederland:
- De erfpacht, hierboven.
- De stroomrekening. Wat je in een huurjaar leert over stroomrekeningen, wijken en het eilandritme, is precies wat je bij een aankoop niet meer kunt terugdraaien.
- Het gat in de bronnen. Laat je notaris álle bedragen vooraf opschrijven, want een tarief dat de overheid niet publiceert, is een tarief dat je niet zelf kunt narekenen.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Curaçao.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Belastingdienst Curaçao — de onroerendezaakbelasting (leggerwaarde en schijventarief) — ozb.belastingdienst.cw
- Belastingdienst Curaçao — de OZB-tarieven per waardeschijf — ozb.belastingdienst.cw
- Belastingdienst Curaçao — de penshonadoregeling (woningeis en termijnen) — belastingdienst.cw
Verder lezen
- CuraçaoAankomst5 min
Je eerste weken op Curaçao: vijf dagen voor Kranshi, drie werkdagen tot de sédula, en de klokken die daarna gaan lopen
De landing op Curaçao is een keten met één harde eerste termijn: binnen vijf dagen na je vestiging sta je bij Kranshi. Drie werkdagen later haal je de sédula, dan het CRIB-nummer, de bvz en de bank. Daarna lopen de klokken van de douane (aangifte boedel binnen zes maanden) en van de fiscus (penshonado binnen twee maanden), en die missen kost geld.
Bijgewerkt 26 september 2026
- CuraçaoAankomst5 min
Je rijbewijs op Curaçao: gratis registreren, omwisselen voor XCG 175, en verlengen via de RDW
Met je Nederlandse rijbewijs mag je op Curaçao rijden; de nette route is hem gratis te laten registreren bij Kranshi. Omwisselen naar een Curaçaos rijbewijs kan zonder examen voor XCG 175, met een doktersverklaring en een echtheidsverklaring van de RDW. Een termijn die je dwingt is er niet, maar je Nederlandse rijbewijs verloopt ooit, en dan kies je: verlengen bij de RDW of omwisselen op het eiland.
Bijgewerkt 26 september 2026
- CuraçaoAankomst4 min
School op Curaçao: leerplicht vanaf vier, en de taalkeuze die je vóór de verhuizing maakt
Op Curaçao is je kind leerplichtig vanaf 1 augustus van het schooljaar na zijn vierde verjaardag, tot het einde van het schooljaar waarin het achttien wordt of een diploma haalt. Er is geen centraal loket: je schrijft in bij de school zelf. En de taal beslist mee: van de 46 bekostigde scholen voor funderend onderwijs zijn er maar vier volledig Nederlandstalig.
Bijgewerkt 26 september 2026