Huis kopen in Griekenland: eerst de belasting, dan de notaris — en pas klaar bij het kadaster
In Griekenland betaal je de overdrachtsbelasting van 3% vóórdat de notaris de akte mag passeren, en ben je pas echt eigenaar als de akte bij het Ktimatologio is ingeschreven — wat via het digitale loket akinita.gov.gr tegenwoordig in één werkdag kan. Voor wie er echt gaat wonen is er een vrijstelling tot € 200.000 à € 250.000, met een vestigingseis van twee jaar. Daarna komen de E9-aangifte en de jaarlijkse ENFIA.
Ja, als EU-burger koop je in Griekenland zonder beperking. De enige voorwaarde om te kunnen tekenen is een Grieks fiscaal nummer (AFM).
Drie dingen om vooraf te weten:
- De kosten. Je betaalt een overdrachtsbelasting van 3% (effectief 3,09% met de gemeentelijke opslag) vóórdat de notaris de akte mag passeren, plus de notaris.
- De vondst voor wie er echt gaat wonen. Voor het hoofdverblijf geldt een vrijstelling tot € 200.000 (alleenstaand) of € 250.000 (echtpaar), mits je er binnen twee jaar na de aankoop woont.
- De valkuil. Je bent pas eigenaar als het Ktimatologio, het Griekse kadaster, de akte heeft ingeschreven. Die stap kent Nederland niet. Digitaal gaat het tegenwoordig binnen één werkdag, als je notaris die route neemt.
Qua volgorde lijkt Griekenland op Portugal: de belasting betaal jíj, vóór de akte.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het eiland of de streek kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Wat heb ik nodig voordat ik kan tekenen?
Alles in dit proces hangt aan je Griekse fiscale nummer: de belastingaangifte, de akte en de aanslagen daarna. Dat AFM regel je als eerste, en het kan al vanuit Nederland.
Wat kost een huis kopen in Griekenland aan overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting (foros metavivasis) is 3% over de waarde van het pand, plus een gemeentelijke opslag van 3% óver die belasting. Effectief is dat dus 3,09%.
De aangifte is een gezamenlijke aangifte van koper en verkoper. Die gaat tegenwoordig digitaal via myPROPERTY op het belastingportaal, en de notaris stelt hem op. Daarna heb je drie werkdagen om te betalen. Pas mét dat betaalbewijs kan de akte passeren. De volgorde is dus onwrikbaar: eerst de belastingdienst, dan de handtekening.
Voor wie er echt gaat wonen, is er een serieuze vrijstelling voor het hoofdverblijf. Tot € 200.000 voor een alleenstaande en € 250.000 voor een echtpaar (met verhogingen per kind) betaal je géén overdrachtsbelasting. Alleen over het meerdere reken je af.
EU-burgers komen ervoor in aanmerking, maar let op de voorwaarde die voor emigranten alles bepaalt: je moet permanent in Griekenland wonen, of je er binnen twee jaar na de aankoop vestigen. Wie vanuit Nederland koopt, claimt de vrijstelling dus op een belofte. En die termijn is korter dan hij klinkt.
| Kostenpost of termijn | Wat geldt |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 3 %, plus 3 % gemeentelijke opslag over die belasting: 3,09 % |
| Betalen na de gezamenlijke aangifte | binnen 3 werkdagen, vóór de akte |
| Vrijstelling hoofdverblijf | tot € 200.000 alleenstaand, € 250.000 echtpaar, met verhogingen per kind |
| Vestigingseis bij de vrijstelling | permanent wonen, of binnen 2 jaar na de aankoop |
| Inschrijving Ktimatologio via akinita.gov.gr | binnen 1 werkdag; gemiddeld 4 werkdagen bij oude kwesties |
| E9-aangifte | uiterlijk 31 januari van het jaar na de koop |
| ENFIA | jaarlijks, over elk pand dat je op 1 januari bezit |
Wanneer ben ik eigenaar?
De akte passeert bij de symvolaiografos, de Griekse notaris. Maar anders dan in Nederland ben je met die handtekening nog geen eigenaar: de overdracht is pas voltooid als de akte is ingeschreven bij het Ktimatologio, het nationale kadaster.
Jarenlang was dat een sleepstap van weken. Sinds de digitale overdrachtsmap op akinita.gov.gr gaat het zo:
- de notaris start het dossier online;
- jij geeft toestemming via TaxisNet, het online portaal van de Griekse belastingdienst;
- de bewijsstukken worden automatisch opgehaald bij AADE, EFKA, het Ktimatologio en de ingenieurskamer;
- je betaalt de overdrachtsbelasting digitaal met kaart of e-banking;
- de akte wordt binnen één werkdag ingeschreven, als er geen oude kwesties op het pand spelen.
Vraag je notaris dus expliciet om de digitale route. Bij panden met een geschiedenis uit de opgeheven hypotheekregisters duurt het volgens het Ktimatologio gemiddeld vier werkdagen. Sinds 10 juni 2025 lopen ook schenkingen en erfenissen via dezelfde map.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
Twee dingen komen er na de sleuteloverdracht achteraan:
- De E9-aangifte: de opgave van je vastgoedbezit bij de belastingdienst, uiterlijk 31 januari van het jaar na de koop. Liep je overdracht digitaal via myPROPERTY, dan wordt de E9 van koper én verkoper automatisch aangemaakt. Controleer hem, maar het werk is gedaan.
- De ENFIA, de jaarlijkse vastgoedbelasting over elk pand dat je op 1 januari bezit. De aanslag komt van de belastingdienst op basis van je E9. Het bedrag hangt af van ligging, oppervlakte en waarde. Zet hem in je jaarbegroting, want hij komt élk jaar, ook over een huis dat leegstaat.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Griekenland.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- AADE — de overdrachtsbelasting bij vastgoed (tarief, aangifte vóór de akte, vrijstelling hoofdverblijf) — aade.gr
- AADE — wat je regelt vóór je een woning koopt (fiscaal nummer, aangifte en betaling) — aade.gr
- AADE — de E9-aangifte en de ENFIA — aade.gr
- Ktimatologio — de digitale overdrachtsmap op akinita.gov.gr en de inschrijving binnen één werkdag — ktimatologio.gr
Verder lezen
- GriekenlandAankomst5 min
Je rijbewijs in Griekenland: geldig tot de vervaldatum, en dan € 105 en twee doktersbriefjes
Omwisselen hoeft niet: je Nederlandse rijbewijs blijft in Griekenland geldig tot de datum die erop staat. Verloopt hij terwijl je er woont, dan verlengt Nederland niet meer en wordt het een Grieks rijbewijs — met een keuring door twee artsen, een rekening vanaf € 105 en een wachttijd tot 45 dagen. Vrijwillig eerder omwisselen kost € 30.
Bijgewerkt 26 september 2026
- GriekenlandAankomst5 min
Naar school in Griekenland: leerplicht vanaf vier, gratis, en een kinderbijslag die vijf jaar op zich laat wachten
Openbaar onderwijs is in Griekenland grondwettelijk gratis en de leerplicht begint al met vier jaar, met twee jaar kleuterschool. Je schrijft je kind online in met je TaxisNet-codes, bij de school van je wijk. De verrassing zit bij het geld: de Griekse kinderbijslag vraagt vijf jaar vast verblijf in Griekenland, dus die krijg je de eerste jaren niet.
Bijgewerkt 26 september 2026
- GriekenlandAankomst3 min
Werken in Griekenland: veertien maanden loon, en een verondersteld inkomen als je zelfstandig wordt
Griekse arbeidscontracten kennen een dertiende en veertiende maand, dus vergelijk jaarbedragen en geen maandbedragen. Word je zelfstandig, dan gaat de fiscus ervan uit dat je minstens het minimumloon verdient — ook als dat niet zo is. En de schijven lopen van 9% naar 44% sneller op dan je denkt.
Bijgewerkt 27 augustus 2026