Huis kopen in Griekenland: eerst de belasting, dan de notaris — en pas klaar bij het kadaster

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert het eiland of de streek kennen, en pas daarna beslis je. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént. Griekenland lijkt qua volgorde op Portugal: de belasting betaal jíj, vóór de akte. Maar er komt een stap achteraan die Nederland niet kent: je bent pas klaar als het kadaster de akte heeft ingeschreven.

Stap nul: zonder AFM teken je niets

Alles in dit proces — de belastingaangifte, de akte, de aanslagen daarna — hangt aan je Griekse fiscale nummer. Dat AFM regel je als eerste, en het kan al vanuit Nederland.

Vóór de akte: de overdrachtsbelasting, samen met de verkoper

De overdrachtsbelasting (foros metavivasis) is 3% over de waarde van het pand, plus een gemeentelijke opslag van 3% óver die belasting — effectief dus 3,09%. De aangifte is een gezamenlijke aangifte van koper en verkoper, tegenwoordig digitaal via myPROPERTY op het belastingportaal, en de notaris stelt hem op. Daarna heb je drie werkdagen om te betalen — en pas mét dat betaalbewijs kan de akte passeren. De volgorde is dus onwrikbaar: eerst de belastingdienst, dan de handtekening.

Voor wie er echt gaat wonen is er een serieuze vrijstelling voor het hoofdverblijf: tot € 200.000 voor een alleenstaande en € 250.000 voor een echtpaar (met verhogingen per kind) betaal je géén overdrachtsbelasting; alleen over het meerdere reken je af. EU-burgers komen ervoor in aanmerking, maar let op de voorwaarde die voor emigranten alles bepaalt: je moet permanent in Griekenland wonen, of je er binnen twee jaar na de aankoop vestigen. Wie vanuit Nederland koopt, claimt de vrijstelling dus op een belofte — en die termijn is korter dan hij klinkt.

De akte — en dan het Ktimatologio

De akte passeert bij de symvolaiografos, de Griekse notaris. Maar anders dan in Nederland ben je met die handtekening nog geen eigenaar: de overdracht is pas voltooid als de akte is ingeschreven bij het Ktimatologio, het nationale kadaster. Jarenlang was dat een sleepstap van weken; sinds de digitale overdrachtsmap op akinita.gov.gr start de notaris het dossier online, geef jij toestemming via TaxisNet, worden de bewijsstukken automatisch opgehaald en wordt de akte — als er geen oude kwesties op het pand spelen — binnen één werkdag ingeschreven. Vraag je notaris dus expliciet om de digitale route; bij panden met een geschiedenis uit de oude hypotheekregisters duurt het iets langer.

Na de koop: de E9, en daarna elk jaar de ENFIA

Twee dingen komen er na de sleuteloverdracht achteraan:

1. De E9-aangifte — de opgave van je vastgoedbezit bij de belastingdienst, uiterlijk 31 januari van het jaar na de koop. Liep je overdracht digitaal via myPROPERTY, dan wordt de E9 van koper én verkoper automatisch aangemaakt — controleer hem, maar het werk is gedaan.
2. De ENFIA, de jaarlijkse vastgoedbelasting over elk pand dat je op 1 januari bezit. De aanslag komt van de belastingdienst op basis van je E9; het bedrag hangt af van ligging, oppervlakte en waarde. Zet hem in je jaarbegroting, want hij komt élk jaar — ook over een huis dat leegstaat.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Griekenland.