Huis kopen in Spanje vanuit België: er is geen notaris die alles voor je regelt

Ja, als Belg koop je in Spanje zonder beperking een huis. De enige voorwaarde om te kunnen tekenen is een NIE, je Spaanse identificatienummer.

Wat het kost, verschilt per comunidad, de autonome regio:

• de overdrachtsbelasting ITP is in Madrid 6% en ligt elders hoger;
• daarbij komen notaris- en registerkosten;
• en het loon van een gestoría (administratiekantoor) of abogado (advocaat).

De echte vondst is wie wat doet. De notario tekent alleen de akte. Daarna zijn dit jóúw loketten:

• de ITP, binnen 30 werkdagen;
• de plusvalía-melding bij de gemeente (de belasting op de waardestijging van de grond), ook binnen 30 werkdagen;
• de inschrijving in het eigendomsregister.

De akte maakt je koper, pas de inschrijving maakt je beschermd eigenaar. De weg daartussen organiseer jij.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de buurt kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Wat controleer je vóór de handtekening?

De Spaanse overheid zet het voorop: vraag vóór de koop een nota simple op bij het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister. Dat kan ook in het Engels. Op dat uittreksel zie je:

• wie de eigenaar is;
• de lasten (hypotheken, beslagen);
• of de vereniging van eigenaren en de IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, betaald zijn;
• of er een verbod of een beschermd regime op de woning rust.

Koop je op plan, dan kijk je bovendien of de grond op naam van de ontwikkelaar staat, of de bouwvergunning er is en of je aanbetaling op een geoormerkte bouwrekening gaat.

De verkoper blijft aansprakelijk voor verborgen gebreken, ook als hij ze niet kende. Ontwikkelaar en bouwer zijn tien jaar aansprakelijk voor constructieve schade.

Wie doet wat na de akte?

In België begeleidt de notaris volgens notaris.be het volledige proces. Hij ontvangt ook de registratierechten in opdracht van de overheid en stort ze door. In Spanje werkt dat niet zo. De notario verlijdt de escritura pública, de officiële koopakte. Dat gebeurt meestal tegelijk met de hypotheekakte, met de bank erbij.

De Spaanse overheid zegt het zelf onomwonden: de inschrijving in het eigendomsregister is een aparte stap. Die is vrijwillig zelfs, maar dringend aan te raden. Pas mét die inschrijving ben je tegenover iedereen beschermd als de enige en echte eigenaar.

Na de handtekening liggen er dus nog drie loketten op jou te wachten:

• De overdrachtsbelasting (ITP), bij je comunidad. Bij een bestaande woning betaal jíj als koper de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, met modelo 600, binnen 30 werkdagen na de akte. Nieuwbouw loopt anders: dan betaal je btw aan de ontwikkelaar.
• De plusvalía-melding, bij de gemeente. De gemeentelijke meerwaardebelasting is bij een verkoop de rekening van de verkoper, binnen 30 werkdagen. Maar is die verkoper geen inwoner van Spanje, dan wijst de wet jóú als koper aan als vervangend belastingplichtige.
• De inschrijving, bij het Registro de la Propiedad. De registradores (de beheerders van het register) beschrijven het als drie stappen: akte bij de notaris, belastingen afrekenen bij de comunidad of het liquidatiekantoor van het register, alles indienen bij het register.

Het register heeft dan vijftien werkdagen om te toetsen en in te schrijven, mits de stukken kloppen. De Ley Hipotecaria legt die termijn vast en kort het registertarief met 30% als de registrador hem overschrijdt.

Post	Bedrag of termijn
ITP bestaande woning, Comunidad de Madrid	6% van de koopsom (modelo 600)
ITP: korting eigen woning tot € 250.000, Madrid	10% van de belasting
Aangifte ITP	binnen 30 werkdagen na de akte
Plusvalía-aangifte bij de gemeente	binnen 30 werkdagen na de overdracht
Inschrijving in het Registro de la Propiedad	binnen 15 werkdagen na indiening
IBI, jaarlijks, stedelijk vastgoed	0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde
Aansprakelijkheid bouwer voor constructieve gebreken	10 jaar (3 jaar bewoonbaarheid, 1 jaar afwerking)

Wie huur ik waarvoor in?

Je hoeft die weg niet zelf te lopen. Spanje heeft er een gereglementeerd beroep voor: de gestor administrativo, die volgens zijn beroepsorganisatie alle procedures bij overheden doet die geen juridisch werk vergen, van de modelo 600 tot de tenaamstelling van je auto.

Twee grenzen om te kennen:

• Een gestor doet trámites (administratieve procedures), geen juridisch werk. Het koopcontract, de lasten of een bouwvergunning inhoudelijk beoordelen is het terrein van een abogado, een advocaat.
• De notario is van de akte: onpartijdig, geen belangenbehartiger van jou als koper.

In Spanje kies en betaal je die drie rollen los. En vergeet de eerste stap niet: zonder NIE teken je in Spanje helemaal niets.

Woon je bij de aankoop nog in België? Dan vraag je het NIE aan bij het Spaanse consulaat-generaal in Brussel. Voor wie in Spanje gaat wonen, is een NIE vóór vertrek geen verplichting, maar voor een aankoop vanuit België heb je het nodig. De afspraak maak je via cog.bruselas.nie@maec.es, het kost € 9,84 en het duurt gemiddeld twee weken. Het nummer blijft daarna hetzelfde, ook als je later in Spanje gaat wonen.

Wat kost een huis kopen in Spanje bovenop de koopsom?

Reken bovenop de koopsom:

• de ITP van je comunidad, het grootste blok: in Madrid 6%, met 10% korting op de belasting voor een eigen woning tot € 250.000; elders hoger;
• de notaris- en registerkosten;
• het loon van je gestoría of abogado.

Een landelijk totaalpercentage noemen we bewust niet: het verschil tussen comunidades is te groot.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Eigenaar zijn kent in Spanje een vaste jaarlast die huurders nooit zien: de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De wet zet de grenzen: voor stedelijk vastgoed tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde (de valor catastral, die lager ligt dan de marktwaarde). Jouw gemeente kiest het tarief daarbinnen. De nota simple vertelt je al of hij betaald is. Hij hoort in je maandbegroting vanaf dag één.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Spanje, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Spanje.