Huren in Frankrijk vanuit België: één maand borg, drie jaar contract, en het dossier dat de verhuurder mág vragen

Ja, je huurt in Frankrijk als Belg zonder beperking, en de wet staat daarbij aan jouw kant.

• De borg, het dépôt de garantie, is wettelijk gemaximeerd op één maand kale huur bij een lege woning en twee maanden bij gemeubileerd. Je betaalt hem bij het tekenen.
• Het contract met een particuliere verhuurder loopt minstens drie jaar. Maar jij kunt op elk moment weg met drie maanden opzegtermijn, en één maand in de drukke steden.

De valkuil zit vóór het tekenen: de verhuurder beoordeelt je dossier. Heb je als nieuwkomer geen Franse loonstroken of avis d'imposition (Franse belastingaanslag)? Weet dan dat het decreet een buitenlandse belastingaanslag uitdrukkelijk toestaat. Voor jou is dat je Belgische aanslagbiljet.

Wat betaal je bij het tekenen?

Post	Wat de regels zeggen
Borg (dépôt de garantie)	maximaal 1 maand kale huur (lege woning), 2 maanden bij gemeubileerd; betaald bij het tekenen; niet te verhogen tijdens of bij verlenging
Makelaarskosten voor de huurder	hoogstens de helft van wat de makelaar rekent, én hoogstens € 12,10 per m² in de meest gespannen zone, € 10,09 in zone tendue, € 8,07 elders
Plaatsbeschrijving (état des lieux d'entrée) door de makelaar	hoogstens € 3,03 per m² voor de huurder
Geld vóór het tekenen	verboden: een verhuurder mag niets vragen om de woning "vast te houden"
Woonverzekering	verplicht vanaf de sleuteloverdracht, met minstens brand, waterschade en explosie gedekt

Die woonverzekering is geen tip maar een voorwaarde. Je overhandigt het attest bij de sleutels, en daarna elk jaar op verzoek. Blijft het uit, dan mag de verhuurder het contract ontbinden óf zelf een polis op jouw kosten sluiten. Het attest is bovendien meteen een justificatif de domicile, een adresbewijs. Sluit de verzekering dus in de week van het tekenen.

De borg komt aan het einde terug, onder aftrek van wat de verhuurder kan onderbouwen. Dat doet hij met de plaatsbeschrijvingen bij intrek en vertrek, en met offertes of facturen. Zonder plaatsbeschrijving bij vertrek geldt de woning als in goede staat teruggegeven. Laat die dus opmaken, ook als de verhuurder er geen zin in heeft.

Hoe lang zit je eraan vast, en hoe kom je eraf?

Een lege woning wordt verhuurd voor minstens drie jaar als de verhuurder een particulier is, en zes jaar als het een rechtspersoon is.

Korter mag bij uitzondering, maar minstens een jaar. Dat kan als de verhuurder de woning om familie- of beroepsredenen terug wil. Die reden moet dan letterlijk in het contract staan.

Aan het einde wordt het contract stilzwijgend verlengd of opnieuw aangeboden, tenzij een van beiden opzegt.

Jij hoeft die drie jaar niet uit te zitten. Als huurder kun je op elk moment opzeggen:

• In het algemeen met een opzegtermijn van drie maanden.
• In een zone tendue, de gemeenten met woningkrapte, met één maand. Dan moet je in je brief het adres noemen en je beroepen op de verkorte termijn.
• Bij een gemeubileerde woning altijd met één maand, zonder opgaaf van reden.

Opzeggen doe je per aangetekende brief, per gerechtsdeurwaarder of persoonlijk tegen ontvangstbewijs. Een e-mail telt niet, ook niet als de verhuurder per e-mail akkoord gaat.

Welke papieren mag de verhuurder vragen?

Precies de stukken uit het decreet, en niets meer. Wie meer vraagt, riskeert een boete tot € 3.000 (€ 15.000 voor een rechtspersoon). De lijst per categorie:

• Identiteit: één geldig identiteitsbewijs, zoals je Belgische eID of je paspoort.
• Adres: één stuk. Dat zijn de drie laatste huurkwitanties, of een verklaring van je vorige verhuurder dat je bij bent, of een attest van wie je onderdak geeft.
• Werk: een arbeidscontract of een verklaring van de werkgever met functie, loon en startdatum.
• Inkomen: de laatste of voorlaatste belastingaanslag, de drie laatste loonstroken, of voor zelfstandigen de twee laatste jaarrekeningen. Krijg je een pensioen, dan de bewijzen van uitbetaling van de laatste drie maanden.

En bij inkomen staat de zin voor de nieuwkomer. Is je inkomen niet in Frankrijk belast, dan lever je "de laatste of voorlaatste aanslag van de belastingdienst van de betreffende staat". Voor jou is dat je Belgische aanslagbiljet personenbelasting, vertaald.

Neem je Belgische aanslagbiljetten mee, vertaald. Je vindt ze in MyMinfin, het online loket van de FOD Financiën, onder "Mijn documenten". Daar download je ze meteen. Krijg je een Belgisch pensioen, leg dan ook je fiscale fiche 281.11 klaar: die staat elk jaar in maart op mypension.be. Een Franse verhuurder kiest tussen dossiers, en een compleet dossier op Franse maat wint het van een beter salaris zonder papier. Een borgsteller (caution, iemand die voor je huur instaat) mag gevraagd worden, en die levert dezelfde soort stukken.

Wat mag de huur zijn?

In de meeste gemeenten in een zone tendue mag de verhuurder de huur bij een nieuwe huurder niet vrij verhogen. In een aantal grote steden gaat het verder: daar is de huur geplafonneerd aan een referentiehuur. Dat geldt in elk geval in Parijs, Lyon en Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, delen van de agglomeraties Grenoble en Pays Basque, en de gemeenten van Est Ensemble en Plaine Commune rond Parijs. Staat de huur boven het plafond, dan kun je die laten verlagen. Check dat vóór je tekent, niet erna.

Wat de huur níét omvat, is de taxe d'habitation, de woonbelasting. Die is op hoofdverblijven afgeschaft. En de taxe foncière, de belasting voor eigenaren, draagt de eigenaar.

Huren komt in het stappenplan van België naar Frankrijk vóór alles wat aan een adres hangt. En wie in zijn eerste jaar niet koopt, heeft aan dat minimum van drie jaar precies genoeg.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Frankrijk, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Frankrijk.