Huren in Frankrijk: één maand borg, drie jaar contract, en het dossier dat de verhuurder mág vragen

Ja, je huurt in Frankrijk als Nederlander zonder beperking, en de wet staat daarbij aan jouw kant. De borg — het dépôt de garantie — is wettelijk gemaximeerd op één maand kale huur bij een lege woning en twee maanden bij gemeubileerd, te betalen bij het tekenen. Een contract met een particuliere verhuurder loopt minstens drie jaar, maar jij kunt op elk moment weg met drie maanden opzegtermijn, en één maand in de drukke steden. De valkuil zit vóór het tekenen: de verhuurder beoordeelt je dossier, en wie als nieuwkomer geen Franse loonstroken of avis d'imposition heeft, moet weten dat het decreet een buitenlandse belastingaanslag uitdrukkelijk toestaat.

Wat betaal je bij het tekenen?

Post	Wat de regels zeggen
Borg (dépôt de garantie)	maximaal 1 maand kale huur (lege woning), 2 maanden bij gemeubileerd; betaald bij het tekenen; niet te verhogen tijdens of bij verlenging
Makelaarskosten voor de huurder	hoogstens de helft van wat de makelaar rekent, én hoogstens € 12,10 per m² in de meest gespannen zone, € 10,09 in zone tendue, € 8,07 elders
Opnamestaat (état des lieux d'entrée) door de makelaar	hoogstens € 3,03 per m² voor de huurder
Geld vóór het tekenen	verboden: een verhuurder mag niets vragen om de woning "vast te houden"
Woonverzekering	verplicht vanaf de sleuteloverdracht, met minstens brand, waterschade en explosie gedekt

Die woonverzekering is geen tip maar een voorwaarde: je overhandigt het attest bij de sleutels en daarna elk jaar op verzoek. Blijft het uit, dan mag de verhuurder het contract ontbinden óf zelf een polis op jouw kosten sluiten. Het attest is bovendien meteen een justificatif de domicile, dus sluit hem in de week van het tekenen.

De borg komt aan het einde terug, onder aftrek van wat de verhuurder kan onderbouwen met de opnamestaten bij intrek en vertrek en met offertes of facturen. Zonder opnamestaat bij vertrek geldt de woning als in goede staat teruggegeven — laat die staat dus opmaken, ook als de verhuurder er geen zin in heeft.

Hoe lang zit je eraan vast, en hoe kom je eraf?

Een lege woning wordt verhuurd voor minstens drie jaar als de verhuurder een particulier is, en zes jaar als het een rechtspersoon is. Korter mag bij uitzondering — minstens een jaar — als de verhuurder de woning om familie- of beroepsredenen terug wil, en die reden moet dan letterlijk in het contract staan. Aan het einde wordt het contract stilzwijgend verlengd of opnieuw aangeboden, tenzij een van beiden opzegt.

Jij hoeft die drie jaar niet uit te zitten. Als huurder kun je op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden; in een zone tendue — de gemeenten met woningkrapte — is dat één maand, mits je in je brief het adres noemt en je beroept op de verkorte termijn. Bij een gemeubileerde woning is het altijd één maand, zonder opgaaf van reden. Opzeggen doe je per aangetekende brief, per deurwaarder of persoonlijk tegen ontvangstbewijs — een e-mail telt niet, ook niet als de verhuurder per e-mail akkoord gaat.

Welke papieren mag de verhuurder vragen?

Precies de stukken uit het decreet, en niets meer. Wie meer vraagt, riskeert een boete tot € 3.000 (€ 15.000 voor een rechtspersoon). De lijst per categorie:

• Identiteit: één geldig identiteitsbewijs.
• Adres: één stuk — de drie laatste huurkwitanties, of een verklaring van je vorige verhuurder dat je bij bent, of een attest van wie je onderdak geeft.
• Werk: een arbeidscontract of een verklaring van de werkgever met functie, loon en startdatum.
• Inkomen: de laatste of voorlaatste belastingaanslag, de drie laatste loonstroken, of voor zelfstandigen de twee laatste jaarrekeningen. En hier staat de zin voor de nieuwkomer: is je inkomen niet in Frankrijk belast, dan lever je "de laatste of voorlaatste aanslag van de belastingdienst van de betreffende staat" — je Nederlandse aanslag dus, vertaald en met de bedragen in euro's.

Neem je Nederlandse jaaropgaven en aanslagen mee, vertaald. Een Franse verhuurder kiest tussen dossiers, en een compleet dossier op Franse maat wint het van een beter salaris zonder papier. Een garant (caution) mag gevraagd worden, en die levert dezelfde soort stukken.

Wat mag de huur zijn?

In de meeste gemeenten in een zone tendue mag de verhuurder de huur bij een nieuwe huurder niet vrij verhogen. In een aantal grote steden gaat het verder: daar is de huur geplafonneerd aan een referentiehuur. Dat geldt in elk geval in Parijs, Lyon en Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, delen van de agglomeraties Grenoble en Pays Basque, en de gemeenten van Est Ensemble en Plaine Commune rond Parijs. Staat de huur boven het plafond, dan kun je die laten verlagen — check dat vóór je tekent, niet erna.

Wat de huur níét omvat, is de taxe d'habitation: die is op hoofdverblijven afgeschaft, en de taxe foncière draagt de eigenaar. Dat staat in het artikel over belasting in Frankrijk. Huren komt in het stappenplan voor Frankrijk vóór alles wat aan een adres hangt — en wie in zijn eerste jaar niet koopt, heeft aan dat minimum van drie jaar precies genoeg.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Frankrijk of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.