Huis kopen op Sint-Maarten: vrij te koop, maar kijk eerst onder de grond
Als Nederlander koop je op Sint-Maarten zonder vergunning of nationaliteitseis — de vrijheid is echt. Het venijn zit eronder: staat het huis op eigen grond of op erfpacht met een canon van 8% per jaar? Plus de overdrachtsbelasting van 4% voor de koper, de omzetbelasting over de notarisnota die niemand meerekent, en de reden dat timeshare op dit eiland een categorie apart is.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Ja, als Nederlander koop je op Sint-Maarten zonder vergunning, woon- of nationaliteitseis. De vrijheid is echt, en de notaris doet het werk zoals thuis.
Wat het kost bovenop de koopsom:
- 4% overdrachtsbelasting, die de wet bij de koper legt;
- de notaris;
- over diens nota de belasting op bedrijfsomzetten van 5%, die vrijwel elke begroting mist.
De valkuil zit onder het huis. Staat het op eigen grond, of op erfpacht van het Land? Bij erfpacht blijft de grond van het Land en krijg je een recht om hem te gebruiken. Daarvoor betaal je een canon, een jaarlijkse vergoeding, van 8% per jaar, en je hebt geen automatisch recht op verlenging.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het eiland en zijn wijken kennen, en pas daarna beslis je — waarom die volgorde vastligt. Op Sint-Maarten is er een extra reden: het verschil tussen de zomer en het orkaanseizoen is er geen weerdetail maar een woonervaring. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.
Mag ik als Nederlander kopen op Sint-Maarten?
Op het Nederlandse deel van Sint-Maarten gelden geen beperkingen op buitenlands eigendom: geen vergunning, geen woon- of nationaliteitseis, geen goedkeuring vooraf. Eén misverstand meteen opruimen: een huis kopen geeft geen verblijfsrecht. De Verklaring van Rechtswege staat daar los van. Andersom werkt het wél: huisvesting is een van de voorwaarden voor die verklaring, dus je koopakte is een bouwsteen voor je toelating.
Hoe verloopt de koop?
Sint-Maarten volgt het Nederlandse notariële stelsel: een op het eiland gevestigde notaris doet het titelonderzoek, stelt de leveringsakte op, rekent de belasting af en schrijft in bij het Kadaster, de officiële registerhouder van onroerend goed. Prijzen staan er vrijwel altijd in US-dollars. Tussen je bod en het passeren (de ondertekening bij de notaris) zit dus valutarisico over de volle koopsom, en dat spreek je met je bank af.
Wat kost een huis kopen op Sint-Maarten bovenop de koopsom?
| Post | Wat de wet zegt | Bron |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 4% van de waarde, verschuldigd door de verkrijger; grondslag is de koopsom, tenzij de geregistreerde waarde hoger is | Overdrachtsbelastingverordening, artikel 12 en 23 |
| Belasting op bedrijfsomzetten over notaris en makelaar | 5% over hun nota; de vrijstelling voor notarisdiensten geldt alleen bij diensten aan bepaalde vennootschappen, niet aan een particuliere koper | Landsverordening belasting op bedrijfsomzetten, artikel 7 en 1 |
| Erfpachtcanon bij grond van het Land | 8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde; uitgifte voor ten hoogste 60 jaar | Landsverordening uitgifte in erfpacht, artikel 2 |
| Afloop van de erfpacht | drie maanden om het eens te worden over verlenging of een vergoeding voor de opstallen; anders kan de minister het recht openbaar veilen | idem, artikel 18 |
| Grondbelasting | een heffing over de belastbare waarde per tijdvak van vijf jaar | Grondbelastingverordening |
| Makelaarscourtage | betaalt de verkoper; geen wettelijk percentage | — |
De overdrachtsbelasting is geen kwestie van onderhandeling: de wet legt hem bij de verkrijger. En over de diensten van de notaris en de makelaar komt de belasting op bedrijfsomzetten. De vrijstelling voor notarisdiensten geldt alleen voor bepaalde vennootschappen, niet voor jou. Vraag je offerte dus altijd inclusief die 5%, en laat schriftelijk vastleggen wie de courtage betaalt voordat je biedt.
Staat het huis op eigen grond of op erfpacht?
Dit is het scherpste punt van dit artikel. Een deel van de woningen staat op erfpachtgrond van het Land, en de landsverordening daarover is streng. De uitgifte geldt voor ten hoogste zestig jaar, en de canon bedraagt 8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde. Bij een grondwaarde van USD 100.000 is dat USD 8.000 canon per jaar.
Even belangrijk is wat er aan het eind gebeurt. Je hebt geen automatisch recht op verlenging: bij afloop krijgen partijen drie maanden om het eens te worden over verlenging of over een vergoeding voor de opstallen. Lukt dat niet, dan kan de minister het recht openbaar veilen. De resterende looptijd is dus wat je doorverkoop en je financiering bepaalt.
Vraag de notaris vóór je bod om vier dingen: de akte van erfpachtuitgifte, de ingangsdatum en de resterende looptijd, de actuele canon met de datum van de eerstvolgende herziening, en of het om overheids- of particuliere erfpacht gaat.
Waarom is timeshare hier een categorie apart?
Sint-Maarten heeft een grote timesharemarkt. Bij timeshare koop je het recht om een woning een deel van het jaar te gebruiken. Wat je koopt is vaak geen eigendom, maar een gebruiksrecht dat niet in de registers van het Kadaster staat, met een onderhoudsbijdrage die doorloopt. In de landsregelgeving is geen timesharewetgeving te vinden, en de Europese richtlijn geldt hier niet. Je koopt dus zonder het Nederlandse vangnet.
Wat betaal ik daarna elk jaar?
De Grondbelastingverordening kent een heffing over de belastbare waarde per tijdvak van vijf jaar. De makelaarsmarkt adverteert intussen vaak met "no property tax". Begroot hem dus toch, en vraag je notaris om de actuele stand.
Hoe de fiscus over je inkomen heft, lees je in belasting en penshonado op Sint-Maarten. Wie de penshonado wil, vult met deze aankoop de woningeis van XCG 450.000 (Caribische gulden) in.
Een Nederlandse hypotheek is geen optie. Nederlandse banken financieren geen onderpand buiten Nederland, en de rente is niet aftrekbaar omdat de woning niet je Nederlandse eigen woning is.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Sint-Maarten.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Overdrachtsbelastingverordening Sint Maarten — artikel 12 (het tarief van 4%) en artikel 23 (de koper draagt hem) — lokaleregelgeving.overheid.nl
- Landsverordening belasting op bedrijfsomzetten — artikel 7 (5%) en artikel 1, vierde lid (voor wie de vrijstelling geldt) — repository.officiele-overheidspublicaties.nl
- Landsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden — artikel 2 (canon van 8%, maximaal 60 jaar) en artikel 18 (afloop van het tijdvak) — lokaleregelgeving.overheid.nl
- Grondbelastingverordening Sint Maarten — het tarief en het tijdvak van vijf jaar — lokaleregelgeving.overheid.nl
- Kadaster Sint Maarten — de officiële registerhouder van onroerend goed — kadaster.sx
Verder lezen
- Sint-MaartenAankomst5 min
Auto en rijbewijs op Sint-Maarten: je Nederlandse rijbewijs is gelijkgesteld, de platen koop je elk jaar
De Wegenverkeersverordening stelt een Nederlands rijbewijs gelijk aan een Sint-Maartens, dus je rijdt door zonder omwisseling. Wat wél elk jaar terugkomt: de motorrijtuigenbelasting van XCG 275 of 750, betaald in januari en februari in de vorm van nieuwe kentekenplaten, met verzekering en keuringsbewijs als voorwaarde. Wat de wet zegt, wat het kost, en wanneer je alsnog een Sint-Maartens rijbewijs nodig hebt.
Bijgewerkt 26 september 2026
- Sint-MaartenAankomst5 min
Naar school op Sint-Maarten: leerplicht vanaf vier, en de instructietaal die de school zelf kiest
Op Sint-Maarten is je kind leerplichtig vanaf het schooljaar na zijn vierde verjaardag tot het einde van het schooljaar waarin het achttien wordt, en de wet laat elke school zelf kiezen of ze in het Engels of in het Nederlands lesgeeft. Er is geen centraal loket: het bevoegd gezag van de school beslist over toelating, en dat mag niet afhangen van een ouderbijdrage. Wat de landsverordeningen vastleggen, hoe het stelsel in elkaar zit, en waarom je de schoolgids vraagt vóór je een wijk kiest.
Bijgewerkt 26 september 2026
- AmerikaAankomst in Amerika5 min
Huis kopen in Amerika: geen notaris, maar een escrow — en drie dagen om alles te lezen
Amerika kent geen notaris zoals Nederland: de koop loopt via een settlement agent — een title company of closing attorney — die het geld beheert, de deed laat tekenen en de stukken bij de county registreert. Wettelijk krijg je de Closing Disclosure minstens drie werkdagen vóór de closing. Daarna lopen je property taxes vaak gewoon in je maandbedrag mee, via de escrow-rekening van je bank.
Bijgewerkt 26 september 2026