Huis kopen op Sint-Maarten: vrij te koop, maar kijk eerst onder de grond

Eerst de volgorde die op deze site vastligt: in je eerste jaar koop je niet — je huurt, je leert het eiland en zijn wijken kennen, en pas daarna beslis je. Op Sint-Maarten is er een extra reden om dat vol te houden: het verschil tussen de zomer en het orkaanseizoen is er geen weerdetail maar een woonervaring. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Kopen mag, en er is geen kleine letter

Op het Nederlandse deel van Sint-Maarten gelden geen beperkingen op buitenlands eigendom. Geen vergunning, geen woon- of nationaliteitseis, geen goedkeuring vooraf: je koopt met dezelfde rechten als een ingezetene. Dat is op deze site het vermelden waard, omdat het bij veel warme bestemmingen juist ánders ligt.

Eén misverstand meteen opruimen: een huis kopen geeft geen verblijfsrecht. De Verklaring van Rechtswege staat daar helemaal los van. Andersom werkt het wél: passende huisvesting is een van de voorwaarden voor die verklaring, dus je koopakte of huurcontract is juist een bouwsteen voor je toelating.

Het proces: de notaris doet het werk

Sint-Maarten volgt het Nederlandse notariële stelsel. Alleen een op het eiland gevestigde notaris kan de eigendom overdragen: hij doet het titelonderzoek, controleert op hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden, stelt de leveringsakte op, rekent de belasting af en schrijft in bij het Kadaster aan de Backstreet in Philipsburg.

De gebruikelijke gang: een bod via een intentieverklaring of voorwaardelijke koopovereenkomst, dan het onderzoek (titel, kadastrale grenzen, bouwvergunningen, openstaande nutsrekeningen en — bij een appartement — de financiën van de vereniging), dan passeren. Bij het tekenen van de koopovereenkomst gaat doorgaans 10% aanbetaling in bewaring bij de notaris. Reken op vier tot acht weken voor een gewone contante koop; met financiering of een koper die zijn papieren vanuit het buitenland moet aanleveren, wordt het twee tot vier maanden.

Prijzen staan er vrijwel altijd in US-dollars, ook al is de Caribische gulden de officiële munt. Voor jou betekent dat valutarisico over de volle koopsom: tussen je bod en het passeren zit zo maar twee maanden koersbeweging. Spreek met je bank af wanneer je omwisselt, in plaats van het toeval te laten beslissen.

Wat het kost: 4% plus notaris — en dan die 5%

De overdrachtsbelasting is 4% van de waarde, en de wet legt hem uitdrukkelijk bij de verkrijger: de koper betaalt. Grondslag is de koopsom, tenzij de geregistreerde waarde hoger is — dan telt die. Daarbovenop komt de notaris, in de markt 1 tot 2%. Samen is dat de vuistregel die je overal hoort: 5 tot 6% kosten koper. Reserveer liever 6 tot 8% als je taxatie, bouwkundige inspectie, landmeting en juridische toetsing meetelt.

En dan de post die vrijwel elke begroting mist. Over de diensten van de notaris en de makelaar komt 5% belasting op bedrijfsomzetten. De wet kent daar wel een vrijstelling voor notarisdiensten, maar die geldt alleen voor diensten aan bepaalde vennootschappen — niet aan een particuliere koper. De "1 tot 2% notaris" die je hoort noemen is doorgaans exclusief die opslag, dus vraag je offerte altijd inclusief ToT.

De makelaarscourtage betaalt de verkoper. Het percentage wordt door geen enkele partij op het eiland gepubliceerd en is onderhandelbaar — laat dus schriftelijk vastleggen wie wat betaalt voordat je biedt.

Ter vergelijking, want dit is een tweelandeneiland: op het Franse Saint-Martin lopen de aankoopkosten op tot 10 à 13%. De grens midden over het eiland is dus ook een fiscale grens.

De erfpachtcheck — hier verdien je je huiswerk terug

Dit is het scherpste punt van dit artikel, en het staat op vrijwel geen Nederlandstalige site. Een deel van de woningen staat op erfpachtgrond van het Land, en de landsverordening daarover is streng:

• de uitgifte geldt voor ten hoogste zestig jaar;
• de canon bedraagt 8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde.

Acht procent is veel. Bij een vastgestelde grondwaarde van USD 100.000 is dat USD 8.000 canon per jaar — een last die naast je opstalverzekering je jaarlasten domineert, en die bij herziening opnieuw wordt vastgesteld.

Even belangrijk is wat er aan het eind gebeurt. Je hebt geen automatisch recht op verlenging: bij afloop krijgen partijen drie maanden om het eens te worden over verlenging of over een vergoeding voor de opstallen. Lukt dat niet, dan kan de minister het recht openbaar veilen. In de praktijk blijkt erfpacht op het eiland sterk zolang je de canon betaalt — maar de resterende looptijd is wat je doorverkoop en je financiering bepaalt.

Vraag de notaris vóór je bod om vier dingen: de akte van erfpachtuitgifte, de ingangsdatum en de resterende looptijd, de actuele canon met de datum van de eerstvolgende herziening, en of het om overheids- of particuliere erfpacht gaat. Onder ongeveer vijfentwintig jaar restduur wordt financieren en doorverkopen lastig.

Timeshare is hier een categorie apart

Sint-Maarten heeft een van de grootste timesharemarkten van de regio, en een navenant probleemdossier. Drie dingen die je moet weten voordat een verkoopgesprek je overtuigt.

Wat je koopt is vaak geen eigendom maar een gebruiksrecht voor een bepaalde periode, dat aan het eind gewoon eindigt en niet in de registers staat. De onderhoudsbijdrage is een doorlopende verplichting die ook doorloopt als je de week niet gebruikt, en die met bijzondere aanslagen kan worden verhoogd. En er zijn op dit eiland twee grote precedenten waarbij eigenaren hun recht kwijtraakten toen een resort in andere handen overging.

De kern: het parlement nam in 2016 een beschermingswet aan met een toezichthouder en faillissementsbescherming, maar die wet is nooit bekrachtigd. In de landsregelgeving is per augustus 2026 geen timesharewetgeving te vinden, en de Europese timesharerichtlijn geldt hier niet. Je koopt dus zonder het vangnet dat je in Nederland gewend bent.

Orkaan: de verzekering is onderdeel van de koopsom

Irma legde in 2017 een groot deel van het eiland plat, en sindsdien is verzekerbaarheid een kooprisico. Reken voor een volledig gedekte woning — opstal, orkaan en overstroming samen — op grofweg 0,6 tot 1,2% van de herbouwwaarde per jaar. Bij een herbouwwaarde van USD 500.000 is dat USD 3.000 tot 6.000 per jaar, elk jaar opnieuw.

Neem die premie dus mee in je maandlasten en niet in je eenmalige kosten, vraag vóór het bod een indicatie op het specifieke adres, en kijk naar de bouwwijze: betonnen constructies met orkaanluiken verzekeren goedkoper dan houtbouw. Een financier eist de dekking sowieso.

Financiering: de volgorde is geld waard

Lokaal lenen kan, maar het verschil tussen ingezetene en niet-ingezetene is groot: banken vragen een niet-ingezetene 40 tot 50% eigen inbreng, een ingezetene rond de 10%. Wie eerst zijn Verklaring van Rechtswege en zijn inschrijving bij het Census Office regelt en dán koopt, verandert daarmee zijn financieringsvoorwaarden ingrijpend. Dat is de sterkste praktische reden om de volgorde van het traject aan te houden.

Een Nederlandse hypotheek is geen optie: Nederlandse banken financieren geen onderpand buiten Nederland, en de rente is niet aftrekbaar omdat de woning niet je Nederlandse eigen woning is.

En daarna: de jaarlijkse lasten

Hier zit een merkwaardige tegenstelling die je zelf moet oplossen. De Grondbelastingverordening kent een heffing over de belastbare waarde per tijdvak van vijf jaar, terwijl een groot deel van de makelaarsmarkt "no property tax" adverteert en er politieke plannen zijn om de heffing af te schaffen. Begroot hem dus toch, en vraag je notaris om de actuele stand voor jouw pand — het is goedkoper om een meevaller te krijgen dan een aanslag.

Verder de gewone eilandposten: elektriciteit is duur, water vaak geproduceerd uit zee, en bij een appartement komen de bijdragen van de vereniging erbij. Voor het bredere fiscale plaatje van wonen op het eiland, inclusief de penshonado-regeling, lees je belasting en penshonado op Sint-Maarten; je zorg regel je via zorg op Sint-Maarten.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Sint-Maarten.