Huis kopen op Sint-Maarten vanuit België: vrij te koop, maar kijk eerst onder de grond

Ja, ook als Belg koop je op Sint-Maarten zonder vergunning, woon- of nationaliteitseis. Op het Nederlandse deel van het eiland gelden geen beperkingen op buitenlands eigendom, en de notaris doet het werk.

Wat het kost bovenop de koopsom:

• 4% overdrachtsbelasting, die de wet bij de koper legt;
• de notaris;
• over diens nota de belasting op bedrijfsomzetten van 5%, die vrijwel elke begroting mist.

De valkuil zit onder het huis. Staat het op eigen grond, of op erfpacht van het Land? Bij erfpacht blijft de grond van het Land en krijg je een recht om hem te gebruiken. Daarvoor betaal je een canon, een jaarlijkse vergoeding, van 8% per jaar, en je hebt geen automatisch recht op verlenging.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het eiland en zijn wijken kennen, en pas daarna beslis je: waarom die volgorde vastligt. Op Sint-Maarten is er een extra reden: het verschil tussen de zomer en het orkaanseizoen is er geen weerdetail maar een woonervaring.

Geeft een huis je verblijfsrecht?

Nee. Een huis kopen geeft geen verblijfsrecht. Als Belg woon je op Sint-Maarten met een verblijfsvergunning van IBP, en die vraag je aan voor een doel: werk, een eigen bedrijf, pensioen, een investering of gezin. Hoe dat gaat, staat in je verblijfsvergunning voor Sint-Maarten.

Twee doelen hebben wel met een woning te maken:

• Investeerder. IBP vraagt een verklaring van een lokale bank dat je binnen twaalf maanden XCG 900.000 (Caribische gulden) investeert in een bedrijf of vastgoed op het eiland. Dan is de aankoop deel van je vergunning, en geldt de regel van het eerste jaar niet.
• Gepensioneerde met penshonado. De belastingregeling voor gepensioneerde nieuwkomers vraagt een eigen, onverhuurde woning van minstens XCG 450.000, in gebruik binnen 18 maanden na je inschrijving.

Hoe verloopt de koop?

Sint-Maarten volgt het Nederlandse notariële stelsel. Een op het eiland gevestigde notaris doet het titelonderzoek, stelt de leveringsakte op, rekent de belasting af en schrijft in bij het Kadaster, de officiële registerhouder van onroerend goed. Prijzen staan er vrijwel altijd in US-dollars. Tussen je bod en het passeren (de ondertekening bij de notaris) zit dus valutarisico over de volle koopsom, en dat spreek je met je bank af.

Wat kost een huis kopen bovenop de koopsom?

Post	Wat de wet zegt	Bron
Overdrachtsbelasting	4% van de waarde, verschuldigd door de verkrijger; grondslag is de koopsom, tenzij de geregistreerde waarde hoger is	Overdrachtsbelastingverordening, artikel 12 en 23
Belasting op bedrijfsomzetten over notaris en makelaar	5% over hun nota; de vrijstelling voor notarisdiensten geldt alleen bij diensten aan bepaalde vennootschappen, niet aan een particuliere koper	Landsverordening belasting op bedrijfsomzetten, artikel 7 en 1
Erfpachtcanon bij grond van het Land	8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde; uitgifte voor ten hoogste 60 jaar	Landsverordening uitgifte in erfpacht, artikel 2
Afloop van de erfpacht	drie maanden om het eens te worden over verlenging of een vergoeding voor de opstallen; anders kan de minister het recht openbaar veilen	idem, artikel 18
Grondbelasting	een heffing over de belastbare waarde per tijdvak van vijf jaar	Grondbelastingverordening
Makelaarscourtage	betaalt de verkoper; geen wettelijk percentage	—

De overdrachtsbelasting is geen kwestie van onderhandeling: de wet legt hem bij de verkrijger. En over de diensten van de notaris en de makelaar komt de belasting op bedrijfsomzetten. Vraag je offerte dus altijd inclusief die 5%, en laat schriftelijk vastleggen wie de courtage betaalt voordat je biedt.

Staat het huis op eigen grond of op erfpacht?

Dit is het scherpste punt van dit artikel. Een deel van de woningen staat op erfpachtgrond van het Land, en de landsverordening daarover is streng. De uitgifte geldt voor ten hoogste zestig jaar, en de canon bedraagt 8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde. Bij een grondwaarde van USD 100.000 is dat USD 8.000 canon per jaar.

Even belangrijk is wat er aan het eind gebeurt. Je hebt geen automatisch recht op verlenging: bij afloop krijgen partijen drie maanden om het eens te worden over verlenging of over een vergoeding voor de opstallen. Lukt dat niet, dan kan de minister het recht openbaar veilen. De resterende looptijd bepaalt dus je doorverkoop en je financiering.

Vraag de notaris vóór je bod om vier dingen: de akte van erfpachtuitgifte, de ingangsdatum en de resterende looptijd, de actuele canon met de datum van de eerstvolgende herziening, en of het om overheids- of particuliere erfpacht gaat.

Waarom is timeshare hier een categorie apart?

Sint-Maarten heeft een grote timesharemarkt. Bij timeshare koop je het recht om een woning een deel van het jaar te gebruiken. Wat je koopt is vaak geen eigendom, maar een gebruiksrecht dat niet in de registers van het Kadaster staat, met een onderhoudsbijdrage die doorloopt. In de landsregelgeving is geen timesharewetgeving te vinden, en de Europese richtlijn geldt hier niet. Je koopt dus zonder het Europese vangnet.

Wat betaal je daarna elk jaar?

De Grondbelastingverordening kent een heffing over de belastbare waarde per tijdvak van vijf jaar. De makelaarsmarkt adverteert intussen vaak met "no property tax". Begroot hem dus toch, en vraag je notaris om de actuele stand.

Houd je ook een woning in België, dan geef je de huur ervan elk jaar aan in de Belgische belasting van niet-inwoners. Hoe beide landen over je inkomen heffen, lees je in pensioen en belasting op Sint-Maarten.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Sint-Maarten, stap 4.5: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Sint-Maarten.