Huis kopen in Amerika vanuit België: geen notaris, maar een escrow, en drie dagen om alles te lezen

Ja, als Belg koop je in Amerika vrijwel overal een huis, maar zonder notaris. Wat je vooraf moet weten:

• Een settlement agent regelt de overdracht. Dat is een title company (een bedrijf dat de eigendom nagaat en verzekert) of een closing attorney (een advocaat voor de overdracht).
• Die partij beheert het geld, laat de deed (de eigendomsakte) tekenen en registreert de stukken bij de county, het bestuur tussen gemeente en staat.
• Een landelijke overdrachtsbelasting is er niet. De closing costs, de bijkomende kosten van de koop, tellen op tot enkele procenten van de koopsom en verschillen per staat.
• De vondst is een recht. De Closing Disclosure met alle kosten moet wettelijk minstens drie werkdagen vóór de closing bij je zijn.
• De valkuil: geen van de partijen aan tafel is jóúw adviseur.

Onder de closing costs vallen leenkosten, title-onderzoek en -verzekering, registratie en in sommige staten een transfer tax.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert je staat en stad kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt, lees je in geen huis kopen in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent. En dan moet je één ding vergeten: alles wat je over de Belgische notaris weet.

Wie regelt de koop als er geen notaris is?

De Amerikaanse koop draait om de closing, het moment van overdracht. Die wordt georganiseerd door een settlement agent: meestal een title company of escrow company (een bedrijf dat het geld in bewaring houdt), in sommige staten een closing attorney. Die partij:

• verzamelt het geld van koper en bank;
• laat de verkoper de deed tekenen;
• betaalt iedereen uit volgens het koopcontract;
• registreert de stukken bij de county.

De title company onderzoekt vooraf de eigendomsgeschiedenis van het huis. De gebruikelijke title insurance, een verzekering op de eigendom, dekt wat dat onderzoek mist.

Het klinkt als de notaris in stukjes geknipt, en dat is het eigenlijk ook. Het verschil: niemand van die partijen is jóúw adviseur. Wie zeker wil zitten, neemt zijn eigen vastgoedadvocaat mee. In een aantal staten is dat sowieso de norm.

Eén recht moet je kennen en gebruiken. De Closing Disclosure, het volledige overzicht van je lening en alle kosten, moet wettelijk minstens drie werkdagen vóór de closing bij je zijn. Krijg je hem later, dan hoort de closing te schuiven. Die drie dagen zijn er om te lezen en te vergelijken met de eerdere Loan Estimate, de eerste kostenopgave van de bank. Teken niets waar je een post niet van begrijpt.

Wat kost een huis kopen in Amerika bovenop de koopsom?

Amerika kent geen landelijke overdrachtsbelasting. Wat je betaalt aan closing costs verschilt per staat en telt op tot enkele procenten van de koopsom. Het gaat om:

• leenkosten;
• title-onderzoek en -verzekering;
• registratie;
• in sommige staten en county's een transfer tax, een overdrachtsbelasting.

Het goede nieuws: precies dáárvoor is die Closing Disclosure, dus je weet het zwart op wit vóór je tekent. En check je visumstatus en belastingplicht. Kopen mag als buitenlander vrijwel overal, maar de fiscale gevolgen verschillen van die van een Amerikaan.

Welke termijnen lopen er tijdens de koop?

Twee wettelijke documenten, elk met een eigen klok, en beide voor jou:

• De Loan Estimate krijg je binnen drie werkdagen nadat de geldverstrekker je aanvraag heeft ontvangen. Dat is geen goedkeuring, maar het overzicht van de voorwaarden die de bank verwacht te bieden.
• De Closing Disclosure volgt aan het eind, minstens drie werkdagen vóór de closing.

Leg de twee naast elkaar: posten die zonder uitleg zijn gegroeid, zijn precies waarvoor die drie dagen bestaan.

Document of moment	Termijn	Wat het voor jou doet
Loan Estimate	binnen 3 werkdagen na ontvangst van je hypotheekaanvraag	laat zien welke voorwaarden de bank verwacht te bieden; nog geen goedkeuring
Closing Disclosure	minstens 3 werkdagen vóór de closing	alle kosten en leningsvoorwaarden zwart op wit; te laat ontvangen betekent dat de closing hoort te schuiven
Closing	de afgesproken dag	de deed wordt getekend en geregistreerd bij de county; sommige stukken worden notarieel gewaarmerkt
Verkoop als buitenlander (later)	inhouding op de dag van de overdracht	de koper houdt 15% van de verkoopopbrengst in voor de IRS, tenzij een uitzondering geldt

Wat betaal ik daarna elk jaar?

De jaarlijkse property tax, de onroerendgoedbelasting, gaat naar county en lokale overheden. Hij verschilt fors per plek: van minder dan een half procent tot ruim twee procent van de getaxeerde waarde.

Het Amerikaanse systeem maakt het betalen wél makkelijk. Bij een hypotheek loopt de belasting (en je opstalverzekering) meestal via een escrow-rekening in je maandbedrag mee. De bank spaart hem voor je op en betaalt de aanslag.

Vraag bij een concreet huis altijd de lopende property tax op. Het is naast de hypotheek de grootste woonlast, en hij herwaardeert mee met de markt. Hoe de eerste maanden verder lopen, lees je in je eerste weken in Amerika.

Wat gebeurt er als ik later weer verkoop?

Verkoop je Amerikaans vastgoed terwijl je voor de IRS een buitenlander bent, dan moet de koper 15% van de totale verkoopopbrengst inhouden en aan de IRS, de Amerikaanse belastingdienst, afdragen. Die regel heet FIRPTA. Het is een voorheffing, geen eindafrekening: wat te veel is, komt via je aangifte terug, maar het geld is maandenlang weg.

Er is een uitzondering voor kopers die er zelf gaan wonen:

• is de opbrengst $300.000 of minder, dan wordt niets ingehouden;
• tussen $300.000 en $1 miljoen geldt een verlaagd tarief.

Leg die uitzondering vóór de overdracht op tafel, anders houdt de koper gewoon in. Wanneer je géén buitenlander meer bent voor de IRS, lees je in het artikel over belastingplicht.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Amerika: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Amerika.