Huis kopen in Polen: geen vergunning, wel de hectaregrens

In de stad is kopen in Polen een gewone koop. Op het platteland is het een vraag over grond, en die vraag beslist meer dan de prijs.

Geen vergunning voor EU-burgers

Buitenlanders hebben in Polen in beginsel een vergunning van de minister van Binnenlandse Zaken nodig om onroerend goed te kopen. Voor burgers van de EU, IJsland, Liechtenstein, Noorwegen en Zwitserland geldt dat niet: sinds het einde van de overgangsperiode na de toetreding koop je een appartement, een huis of een stadskavel zonder vergunning.

Twee uitzonderingen blijven staan: onroerend goed in de grensstrook, en landbouwgrond. Die tweede is voor deze corridor de belangrijkste.

De hectaregrens

Landbouwgrond valt onder de wet op het agrarisch stelsel, en die kent drie lagen.

• Onder de 0,3 hectare landbouwgrond is de wet niet van toepassing.
• Tot één hectare mag iedereen kopen, boer of niet.
• Vanaf één hectare mag alleen een boer kopen — of wie vooraf toestemming krijgt van de directeur-generaal van de KOWR, het nationale landbouwondersteuningscentrum, in de vorm van een besluit.

Een huis op het platteland met twee hectare grond eromheen is daardoor geen huis maar landbouwgrond. De koop is dan zonder toestemming niet mogelijk, en de toestemming vraagt dat je de grond agrarisch gaat gebruiken. Laat de notaris de bestemming en de oppervlakte in het kadaster nakijken vóór je een voorschot betaalt, niet erna.

De notaris en de kosten

Een koop loopt in Polen altijd via de notaris, die de akte opmaakt en de inschrijving in het kadaster verzorgt. Reken op drie tot vijf procent bovenop de koopsom voor de overdrachtsbelasting op bestaande bouw, de notaris en de inschrijving. Nieuwbouw wordt met btw verkocht en kent geen overdrachtsbelasting.

En de belasting op wat je koopt

Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende zaken mogen worden belast in de staat waar die zaken liggen. Dat staat in artikel 6. Een pand in Polen wordt daar belast, en een woning die je in Nederland aanhoudt blijft in Nederland belast. Reken op aangifte in beide landen.