Huis kopen in Polen vanuit België: geen vergunning, wel de hectaregrens

Ja, als Belg koop je in Polen een huis zonder vergunning. De toestemming van de minister van Binnenlandse Zaken die buitenlanders nodig hebben, geldt niet voor EU-burgers.

Reken op 3 tot 5% kosten koper bovenop de koopsom, voor overdrachtsbelasting, notaris en kadaster. Nieuwbouw gaat met btw en zonder overdrachtsbelasting.

De vondst bij de bron zit in de veelgestelde vragen van de KOWR, het nationale landbouwondersteuningscentrum. De wet op het agrarisch stelsel kent niet één grens maar drie:

• onder 0,3 hectare geldt hij niet;
• tot één hectare mag iedereen kopen;
• daarboven alleen een boer of wie vooraf toestemming krijgt.

De valkuil is dus niet de stad maar het platteland. Een huis met twee hectare eromheen is juridisch geen woning maar landbouwgrond, en dat verandert de hele koop.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad of de streek kennen buiten het zomerbezoek om, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Heb ik als Belg een vergunning nodig?

Buitenlanders hebben in Polen in beginsel een vergunning van de minister van Binnenlandse Zaken nodig om onroerend goed te kopen. Voor burgers van de EU, IJsland, Liechtenstein, Noorwegen en Zwitserland geldt dat niet. Sinds het einde van de overgangsperiode na de toetreding koop je een appartement, een huis of een stadskavel zonder vergunning.

Twee uitzonderingen blijven staan: onroerend goed in de grensstrook, en landbouwgrond. Die tweede is voor deze corridor de belangrijkste.

Wanneer is een huis geen huis maar landbouwgrond?

Landbouwgrond valt onder de wet op het agrarisch stelsel, en die kent drie lagen.

Oppervlakte landbouwgrond	Wie mag kopen
onder 0,3 hectare	iedereen — de wet is niet van toepassing
0,3 tot 1 hectare	iedereen, boer of niet
vanaf 1 hectare	alleen een boer, of wie vooraf toestemming heeft van de directeur-generaal van de KOWR

Een huis op het platteland met twee hectare grond eromheen is daardoor geen huis maar landbouwgrond. De koop is dan zonder toestemming niet mogelijk. De toestemming vraagt dat je de grond agrarisch gaat gebruiken. De KOWR, het nationale landbouwondersteuningscentrum, geeft die in de vorm van een besluit.

Laat de notaris de bestemming en de oppervlakte in het kadaster nakijken vóór je een voorschot betaalt, niet erna. Wie een landelijk leven zoekt, kijkt dus naar de oppervlakte vóór hij naar de prijs kijkt. Een huis met een grote tuin onder de hectare is een gewone koop, hetzelfde huis met een weiland erbij niet.

Wat kost een huis kopen in Polen bovenop de koopsom?

Een koop loopt in Polen altijd via de notaris, die de akte opmaakt en de inschrijving in het kadaster verzorgt.

Post	Wanneer
Overdrachtsbelasting	alleen op bestaande bouw
Btw	nieuwbouw wordt met btw verkocht en kent geen overdrachtsbelasting
Notaris	de akte en de inschrijving in het kadaster
Samen	3 tot 5% van de koopsom bij bestaande bouw

Wat je eerst huurt, en wat je verhuurder daarbij van je mag vragen, staat in huren in Polen. En de winter is een echte post, want verwarmen kost geld in een land waar de kou weken aanhoudt. Dat is wat een huurjaar je leert vóór je koopt.

Waar wordt mijn huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Polen volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen. Inkomsten uit onroerend goed, ook uit verhuur, mogen worden belast in het land waar het goed ligt. Dat staat in artikel 6.

Een pand in Polen wordt daar belast. Een woning die je in België aanhoudt en verhuurt, blijft in België belast, via de belasting van niet-inwoners. Polen stelt dat Belgische deel vrij, maar mag het meetellen voor het tarief op je ander inkomen. Reken op aangifte in beide landen. Hoe de rest van je inkomen (pensioen, groepsverzekering, vermogen) onder het verdrag valt, staat in pensioen en belasting in Polen.

Wat is de valkuil?

Niet de vergunning, want die heb je niet nodig. Niet de notaris, want die is verplicht en doet het werk. De valkuil is de grond onder het huis, en de aanname dat wat in de advertentie "huis met land" heet, ook zo verkocht kan worden.

Vraag de oppervlakte van de landbouwgrond apart op. Reken alles boven de hectare als een aankoop die je zonder KOWR-besluit niet kunt doen.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Polen, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Polen.