Huis kopen in Frankrijk vanuit België: de notaire regelt bijna alles, dit zijn de drie verschillen

Ja, als Belg koop je in Frankrijk een huis zonder beperking. Wie in België al eens kocht, herkent de rol van de notaris. De notaire (de Franse notaris) int de belastingen en schrijft de overdracht in, en jij loopt naar buiten als eigenaar.

Drie dingen om vooraf te weten:

• De kosten. De "frais de notaire" bij bestaande bouw zijn vooral belasting: de overdrachtsrechten lopen op tot 5,81% van de koopsom, plus 0,10% voor het vastgoedregister. Sinds 1 april 2025 mogen departementen er nog een halve punt bovenop leggen.
• De bedenktijd. Na het voorcontract heb jij als koper tien kalenderdagen wettelijke bedenktijd, zonder reden en zonder boete. Dat is een recht, maar die tien dagen zijn zó om.
• De jaarlijkse belasting. Daarna komt elk jaar de taxe foncière, de Franse belasting voor eigenaren van onroerend goed.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Wie regelt de koop?

In Spanje moet je na de akte zelf nog drie loketten langs. In Frankrijk is de notaire het hele proces:

• Hij ontvangt bij de akte de overdrachtsrechten die Impots.gouv (de Franse belastingdienst) opsomt, en draagt ze af.
• Hij verzorgt de publicité foncière, de inschrijving van jouw eigendom in het vastgoedregister.

Akte getekend bij de notaire is dus: belasting betaald, eigendom ingeschreven, klaar. Geen losse formulieren, geen eigen termijnen om te bewaken.

Wat kost een huis kopen in Frankrijk bovenop de koopsom?

De naam misleidt. Het overgrote deel van de "frais de notaire" (notariskosten) is geen loon voor de notaris, maar belasting die hij int. Impots.gouv zet de droits de mutation, de overdrachtsrechten, bij bestaande bouw zo op een rij:

Post bij bestaande bouw	Tarief
departementaal recht	1,20 tot 4,50% van de koopsom; 4,50% is de regel
gemeentelijke opslag	1,20% van de koopsom
inningskosten voor de staat	2,37% van het departementale recht
samen, hoogstens	5,81% van de koopsom
contribution de sécurité immobilière	0,10% van de koopsom
verhoging die departementen sinds 1 april 2025 mogen kiezen	+0,5 punt, tot 5% departementaal, tot 30 april 2028
bedenktijd na compromis of promesse	10 kalenderdagen
nieuwbouw: vrijstelling taxe foncière	2 jaar, mits binnen 90 dagen na oplevering gemeld

Daarbovenop komen het notaristarief en de voorschotten voor opvragingen bij registers. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan vooral btw in de prijs, met verlaagde registratierechten. Vraag je notaire vóór het compromis om een kostenopgave.

Heb ik bedenktijd na het voorcontract?

Vrijwel elke Franse koop begint met een voorcontract: het compromis de vente (of een promesse de vente), meestal met een voorschot.

Daarna heb jij als niet-professionele koper van een woning een wettelijk herroepingsrecht van tien kalenderdagen. Je mag dan afzien van de koop zonder reden en zonder boete. De verkoper heeft dat recht niet.

De termijn begint de dag nadat het getekende contract je is overhandigd of aangetekend is aangeboden. Herroepen doe je zelf óók aangetekend.

Tien kalenderdagen zijn zó om. Wil je nog een bouwkundige blik of een financieringscheck, plan die dan vóór of direct na de handtekening, niet "binnenkort".

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Ben je op 1 januari eigenaar, dan betaal je jaarlijks de taxe foncière. Die wordt berekend over de helft van de kadastrale huurwaarde, met tarieven die de lokale overheden vaststellen. Het bedrag verschilt dus flink per gemeente.

Vraag vóór de koop de laatste aanslag van de woning op. Dat is openbaar rekenwerk, en het hoort in je maandbegroting.

Eén meevaller om te kennen: nieuwbouw is de eerste twee jaar vrijgesteld, mits je de oplevering binnen negentig dagen bij de belastingdienst meldt.

Als eigenaar meld je daarnaast in je online ruimte op impots.gouv.fr hoe je de woning gebruikt, de déclaration d'occupation, en dat bij elke wijziging.

En je hypotheekrente, je verzekeringen en de bijdrage aan een eventuele copropriété (de vereniging van mede-eigenaars bij een appartementsgebouw) komen daar nog bij. Maar dat zijn keuzes, geen verrassingen.

En je woning in België?

Hou je in België een woning aan, dan regelt het belastingverdrag tussen België en Frankrijk van 1964 wie wat belast.

• Huur uit die woning, en ook de winst als je ze verkoopt, mag alleen België belasten (artikel 3). Dat loopt via een aangifte als niet-inwoner.
• Frankrijk stelt dat inkomen vrij, maar mag het meetellen voor het tarief op je overige inkomen (artikel 19).

Verkoop je je Belgische woning om in Frankrijk te kopen, doe dat dan niet onder tijdsdruk in je eerste jaar. Leg de verkoop en de aankoop samen voor aan een fiscalist die beide landen kent.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Frankrijk, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Frankrijk.