Huis kopen in Bulgarije: vrij voor EU-burgers, en sinds 2024 de grond ook
Als EU-burger koop je in Bulgarije een woning, een appartement of een bouwkavel zonder vergunning. Landbouwgrond mocht je pas na vijf jaar wonen kopen, tot het Hof van Justitie die regel op 18 januari 2024 wegstreepte. De gemeente heft een overdrachtsbelasting die ze zelf vaststelt, tot drie procent, en eigenaar ben je bij de inschrijving in het kadaster — niet bij de handtekening.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
4 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Ja, als EU-burger koop je in Bulgarije een woning, appartement of bouwkavel zonder vergunning. Sinds het arrest van het Hof van Justitie van 18 januari 2024 geldt dat ook voor landbouwgrond. Dus ook het dorpshuis mét de boomgaard, voor het geld van een garage thuis.
Reken bovenop de koopsom op:
- een gemeentelijke overdrachtsbelasting van een tiende tot drie procent;
- de notaris;
- de inschrijving in het kadaster;
- eventueel een makelaar, die hier ook van de koper courtage (bemiddelingsloon) vraagt.
De valkuil: eigenaar ben je pas bij de inschrijving in het kadaster, niet bij de handtekening. En niet elke notaris past het arrest van 2024 al even vlot toe.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het dorp of de stad kennen buiten het zomerbezoek om, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.
Heb ik een vergunning nodig?
Als EU-burger koop je in Bulgarije een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Bulgaar. De beperkingen uit de eerste jaren na de toetreding zijn voor bebouwde en bouwgrond in 2012 afgelopen.
Mag ik ook landbouwgrond kopen?
Landbouwgrond was de uitzondering. De Bulgaarse wet op de landbouwgrond zei dat alleen wie meer dan vijf jaar in Bulgarije woonde of gevestigd was, landbouwgrond mocht kopen. En een dorpshuis met een boomgaard erachter is vaak deels landbouwgrond.
Het Hof van Justitie van de EU heeft die regel op 18 januari 2024 in zaak C-562/22 in strijd verklaard met het vrije kapitaalverkeer van artikel 63 van het Werkingsverdrag, het verdrag waarop de EU werkt. Het arrest werkt rechtstreeks: de vijfjaarsregel geldt niet meer voor EU-burgers.
Maar de wet zelf is niet in één dag aangepast, en niet elke notaris past het arrest al even vlot toe. Vraag het vooraf. En laat de bestemming van het perceel in het kadaster nakijken vóór je tekent.
Wanneer ben ik eigenaar?
De koop wordt vastgelegd in een notariële akte, in het Bulgaars. De notaris laat de akte inschrijven bij het kadaster. Eigenaar ben je bij die inschrijving, niet bij de handtekening.
Neem een eigen advocaat die het Bulgaars leest, niet die van de verkoper of de makelaar. Laat het uittreksel uit het kadaster controleren op hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden (rechten van anderen op je grond, zoals een recht van overpad).
Twee dingen verrassen Nederlanders:
- De akte noemt soms een lagere prijs dan je betaalt, om belasting te sparen. Doe daar niet aan mee: de belastingdienst controleert, en de aansprakelijkheid is voor jou.
- De belastingwaarde van het pand is vaak veel lager dan de koopsom. Dat houdt je jaarlijkse belasting laag.
Wat kost een huis kopen in Bulgarije bovenop de koopsom?
De gemeente heft bij de koop een overdrachtsbelasting die ze zelf vaststelt, tussen een tiende en drie procent van de koopsom of de belastingwaarde als die hoger is. Sofia zit in 2025 op het maximum van drie procent.
Daar komen bij:
- de notaris, volgens een wettelijk tarief;
- de inschrijving in het kadaster;
- eventueel de makelaar, die in Bulgarije van de koper een courtage vraagt.
| Post | Wie bepaalt | Hoeveel |
|---|---|---|
| overdrachtsbelasting | de gemeenteraad | 0,1 tot 3% van de koopsom of de hogere belastingwaarde; Sofia 3% in 2025 |
| notaris | wettelijk tarief | afhankelijk van de koopsom |
| inschrijving in het kadaster | Agentschap voor Inschrijvingen | pas bij inschrijving ben je eigenaar |
| makelaar | vrij | courtage, in Bulgarije ook van de koper |
| onroerendezaakbelasting, elk jaar | de gemeenteraad | over de belastingwaarde, die vaak ver onder de koopsom ligt |
Waar wordt mijn huis belast?
Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomen uit onroerende zaken mag worden belast in de staat waar die zaken liggen. Dat staat in artikel 6.
Wat dat betekent:
- Een pand in Bulgarije wordt daar belast, met de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting erbij.
- Een woning die je in Nederland aanhoudt, blijft in Nederland belast. Bulgarije verrekent de Nederlandse belasting. Bij de vlaktaks van tien procent (één tarief voor elk inkomen) blijft daar zelden iets van over.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Bulgarije of ga meteen naar stap 5.2 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Hof van Justitie van de EU — arrest C-562/22 van 18 januari 2024 over de vijfjaarsregel voor landbouwgrond — eur-lex.europa.eu
- Gemeente Sofia — begroting 2025, de overdrachtsbelasting van 3 procent — sofia.bg
- NRA — de lokale belastingen worden door de gemeenteraad vastgesteld — nra.bg
- Verdrag Nederland-Bulgarije tot het vermijden van dubbele belasting, 2020 — wetten.overheid.nl
Verder lezen
- BulgarijeAankomst4 min
School in Bulgarije: kleuterplicht vanaf vier, en waarom nieuwkomers achteraan staan bij de eerste klas
In Bulgarije is de kleuterschool verplicht vanaf het jaar waarin je kind vier wordt, gratis in openbare scholen, en de school begint op 15 september. Voor de eerste klas telt hoe lang je al in de wijk woont: wie er korter dan een jaar woont, komt in de laatste groep. Bulgaarse taalles is gratis, maar alleen als je erom vraagt.
Bijgewerkt 26 september 2026
- AlbaniëAankomst in Albanië5 min
Huis kopen in Albanië: geen landbouwgrond, bouwgrond pas na een investering, en binnen 30 dagen naar het kadaster
Als buitenlander mag je in Albanië geen landbouwgrond, bos of weiland kopen, wel tot 99 jaar huren. Bouwgrond koop je pas als je er voor minstens drie keer de grondwaarde op hebt gebouwd. Je akte bied je binnen 30 dagen aan bij het kadaster, de ASHK. Veel gebouwen hebben nog geen eigendomstitel: laat het kadasteruittreksel en een advocaat alles nakijken. Een huis geeft je geen verblijfsrecht.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AndorraAankomst in Andorra5 min
Huis kopen in Andorra: een vergunning vooraf, hooguit één huis of twee appartementen, en 6 procent extra de eerste drie jaar
Als buitenlander mag je in Andorra een woning kopen, maar alleen met een vergunning vooraf, en hooguit één eengezinswoning of twee appartementen. Zolang je nog geen drie jaar in Andorra woont, betaal je bovenop de overdrachtsbelasting van 4 procent een belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen van 6 procent, en 10 procent op alles boven de eerste woning. Kopen geeft geen verblijfsrecht. Erfbelasting kent Andorra niet.
Bijgewerkt 26 oktober 2026