Huis kopen in Albanië: geen landbouwgrond, bouwgrond pas na een investering, en binnen 30 dagen naar het kadaster
Als buitenlander mag je in Albanië geen landbouwgrond, bos of weiland kopen, wel tot 99 jaar huren. Bouwgrond koop je pas als je er voor minstens drie keer de grondwaarde op hebt gebouwd. Je akte bied je binnen 30 dagen aan bij het kadaster, de ASHK. Veel gebouwen hebben nog geen eigendomstitel: laat het kadasteruittreksel en een advocaat alles nakijken. Een huis geeft je geen verblijfsrecht.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Als Nederlander mag je in Albanië een woning kopen, maar niet alles. Je mag geen landbouwgrond, bos of weiland kopen; dat mag je wel tot 99 jaar huren. Bouwgrond koop je pas als je er al voor minstens drie keer de grondwaarde op hebt geïnvesteerd. Je koopakte bied je binnen 30 dagen aan bij het kadaster. En omdat veel gebouwen in Albanië nog geen eigendomstitel hebben, is de belangrijkste stap de controle vooraf. Een huis geeft je bovendien geen verblijfsrecht. Voor de meeste mensen is huren in Albanië daarom de eerste stap, en kopen iets voor later.
Wat mag je als buitenlander kopen?
De regels staan op de site van AIDA, het Albanese agentschap voor investeringen. De pagina noemt geen wetsartikelen, maar verwijst naar het Burgerlijk Wetboek en bijzondere wetten.
| Wat | Mag je het kopen? |
|---|---|
| Landbouwgrond, bos, weiden en grasland | nee; wel huren tot 99 jaar |
| Bouwgrond | pas nadat je de investering volgens de bouwvergunning hebt gedaan, ter waarde van minstens drie keer de grondwaarde |
| Via een nieuw opgerichte Albanese vennootschap | de beperkingen gelden niet, ook niet als jij alle aandelen hebt |
Voor een appartement noemt de AIDA-pagina geen beperking; zij gaat alleen over grond. Dat buitenlanders een appartement vrij kunnen kopen, lazen wij alleen bij adviseurs, niet bij de overheid. Ook hoe het aandeel in de grond onder een appartementengebouw wordt behandeld, staat er niet. Laat een Albanese advocaat dat bevestigen voor je tekent.
Hoe weet je of het pand echt van de verkoper is?
Dit is in Albanië de kern van een aankoop. Het kadaster heet de ASHK (Agjencia Shtetërore e Kadastrës). In oktober 2026 werkt de ASHK nog aan trajecten voor gebouwen zonder eigendomstitel (objekte pa titull) en aan informele bouw, onder meer in Shkodër, Berat en Dibër, en aan het omzetten van landbouwgrond van gebruik naar eigendom. Een pand dat er prima uitziet, kan dus op papier niet van de verkoper zijn.
Zo controleer je het:
- Het uittreksel. Vraag via e-Albania, het overheidsportaal, de dienst "Informacion zyrtar i pasurisë" aan: de officiële informatie over het pand uit het kadaster.
- De advocaat. Laat een Albanese advocaat, die niet voor de verkoper of de makelaar werkt, het uittreksel, de bouwvergunning en de eigendomsgeschiedenis nakijken.
- De notaris. Laat de koop via een notaris lopen, en vraag hem de titel ook te controleren.
Koop nooit een woning waarvan het kadaster geen schone eigendomstitel op naam van de verkoper toont, ook niet met een belofte dat de papieren "nog komen". Zonder titel kun je het pand niet op je eigen naam laten inschrijven.
Wat moet er na de koop gebeuren?
Een eigendomstitel moet je binnen 30 dagen ter inschrijving aanbieden bij het kadaster. Ben je te laat, dan betaal je per dag een boete van 10 procent van het inschrijvingstarief, tot hooguit 300.000 lek (ongeveer € 3.300). De papieren stukken gaan naar de lokale directie van de ASHK. Spreek vooraf af wie dat doet, de notaris of jij, zodat niemand op de ander wacht.
Wat kost een huis jaarlijks, en bij verkoop?
| Belasting | Tarief | Bron |
|---|---|---|
| Gebouwenbelasting (taksa mbi ndërtesat), geïnd door de gemeente | 0,05 % van de waarde per jaar voor een woning; 0,2 % bij bedrijfsmatig gebruik | wet 9632/2006, art. 22 |
| Winst bij verkoop van onroerend goed | 15 %, te betalen vóór de inschrijving in het kadaster | wet 29/2023, art. 17 en 24 |
| Huurinkomsten als je verhuurt | 15 %, zonder aftrek van kosten | wet 29/2023, art. 24 |
| Erfenis en schenking, voor inwoners | 15 %, met vrijstellingen voor naaste familie | wet 29/2023, art. 60 |
De gebouwenbelasting rekent de gemeente (bashkia) uit volgens een methode van de regering. Wat dat voor jouw woning betekent, vraag je bij de gemeente. Voor een gezin dat alleen uit gepensioneerden bestaat, kent de wet een vrijstelling; of die ook geldt bij een buitenlands pensioen, staat er niet bij.
De koopsom zelf noemen wij hier niet: wat de notaris, de advocaat en een eventuele overdrachtsheffing kosten, konden wij niet bij een officiële bron nalezen. Vraag het allemaal vooraf op, schriftelijk.
Geeft een huis je verblijfsrecht?
Niet als zodanig. Er bestond een aparte verblijfsvergunning voor eigenaren (artikel 84 van de vreemdelingenwet), maar die is voor wie geen EU-burger is. Als Nederlander registreer je je sinds 2025 als EU-burger, binnen drie maanden na aankomst. Woon je in je eigen huis en werk je niet, dan doe je dat op eigen middelen, met een zorgpolis in Albanië. Lees verblijfsroutes in Albanië.
Wat gebeurt er bij overlijden?
Albanië heft 15 procent op een erfenis of schenking aan een inwoner. Vrijgesteld zijn de wettelijke erfgenamen in de eerste en tweede graad, en broers en zussen onderling. Anderen hebben een vrijstelling tot 5.000.000 lek voor onroerend goed (ongeveer € 55.000).
Nederland laat je niet meteen los. Volgens artikel 3 van de Successiewet word je als Nederlander nog tien jaar na je vertrek geacht in Nederland te wonen. Overlijd je in die tijd, dan betalen je erfgenamen Nederlandse erfbelasting, ook over het huis in Albanië. Het belastingverdrag met Albanië gaat niet over erfbelasting. Lees erfbelasting na emigratie en AOW, pensioen en belasting in Albanië.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Albanië of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- AIDA, het Albanese investeringsagentschap — wat buitenlanders aan grond mogen kopen of huren, en de regel van drie keer de grondwaarde — aida.gov.al
- ASHK, het Albanese kadaster — veelgestelde vragen, met de inschrijving binnen 30 dagen, de boete en het uittreksel via e-Albania — ashk.gov.al
- Ligj 29/2023 over de inkomstenbelasting, artikelen 17, 24 en 60 — 15 procent over de winst bij verkoop, en 15 procent erf- en schenkbelasting met vrijstellingen — tatime.gov.al
- Ligj 9632/2006 over de lokale belastingen, artikel 22 — de gebouwenbelasting van 0,05 procent per jaar voor een woning — tatime.gov.al
- Ligj 79/2021 "Për të huajt", geconsolideerd met wet 43/2025, artikelen 33/1 en 84 — de registratie van een EU-burger en de oude vergunning voor eigenaren — asp.gov.al
- Successiewet 1956, artikel 3 — tien jaar Nederlandse erf- en schenkbelasting na emigratie — wetten.overheid.nl
Verder lezen
- AlbaniëAankomst in Albanië5 min
Auto en rijbewijs in Albanië: als verhuisgoed vrij na een jaar eigendom, minimaal Euro 4, en omwisselen zonder examen
Je auto mag mee naar Albanië. Stond hij minstens twaalf maanden op je naam, dan komt hij als verhuisgoed vrij binnen, maar mag je hem twee jaar niet verkopen. Anders betaal je alleen btw over de douanewaarde. Een gebruikte auto moet minstens Euro 4 halen; een leeftijdsgrens is er niet. Je Nederlandse rijbewijs wissel je zonder examen om voor 8.500 lek, ongeveer 94 euro, zodra je meer dan een jaar verblijfsrecht hebt.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AlbaniëAankomst in Albanië4 min
Bank en betalen in Albanië: de lek, een Albanese rekening, en de grens van 10.000 euro contant
Albanië betaalt in lek: op 26 oktober 2026 was een euro 90,80 lek waard. Een Albanese rekening open je in een filiaal; voor een niet-ingezetene kan een bank naast je paspoort ook je verblijfsdocument, je huur- of arbeidscontract en een fiscaal nummer vragen. Tegoeden zijn gegarandeerd tot 2.500.000 lek. Neem je 10.000 euro of meer contant mee, dan geef je dat aan bij de Albanese douane én bij vertrek uit de EU.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AlbaniëAankomst in Albanië4 min
De eerste weken in Albanië: je registratie binnen drie maanden, de burgerlijke stand, je zorg en de termijnen die gaan lopen
In je eerste weken in Albanië draait alles om je registratie als EU-burger: online, binnen drie maanden na aankomst, en die drie maanden vallen samen met je 90 dagen zonder visum. Daarna schrijf je je in bij de gjendja civile, de burgerlijke stand. Je zorg loopt vanaf de eerste dag; bij het Albanese zorgfonds geldt zes maanden wachttijd. Rijden met je Nederlandse kenteken kan als bezoeker zes maanden per jaar, en je rijbewijs wissel je om zodra je verblijfsrecht langer dan een jaar loopt.
Bijgewerkt 26 oktober 2026