Huis kopen in Andorra: een vergunning vooraf, hooguit één huis of twee appartementen, en 6 procent extra de eerste drie jaar
Als buitenlander mag je in Andorra een woning kopen, maar alleen met een vergunning vooraf, en hooguit één eengezinswoning of twee appartementen. Zolang je nog geen drie jaar in Andorra woont, betaal je bovenop de overdrachtsbelasting van 4 procent een belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen van 6 procent, en 10 procent op alles boven de eerste woning. Kopen geeft geen verblijfsrecht. Erfbelasting kent Andorra niet.
5 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Als Nederlander mag je in Andorra een woning kopen, maar niet zomaar. Je hebt een vergunning vooraf nodig van de overheid, je mag hooguit één eengezinswoning of twee appartementen bezitten, en zolang je nog geen drie jaar in Andorra woont, betaal je een extra belasting van 6 procent over de koopsom. Die komt bovenop de gewone overdrachtsbelasting, de ITP: 1 procent voor de staat plus 0,5 tot 3 procent voor de comú, in Andorra la Vella samen 4 procent. Een huis kopen geeft je bovendien geen recht om er te wonen. Voor de meeste mensen is huren in Andorra daarom de eerste stap, en kopen iets voor later.
Waarom heb je een vergunning nodig?
Andorra is klein, en de woningmarkt is krap. Sinds de Llei 5/2025, de wet voor duurzame groei van maart 2025, is buitenlands vastgoedbezit daarom begrensd. De wet noemt je een buitenlandse investeerder zolang je geen inwoner bent, of inwoner bent maar nog geen drie jaar in de afgelopen tien jaar in Andorra hebt gewoond. Voor elke aankoop vraag je dan eerst een vergunning (autorització prèvia) aan bij het ministerie. Je mag met die vergunning hooguit bezitten (artikel 9):
- Eén bouwkavel voor één eengezinswoning, of één eengezinswoning.
- Of twee appartementen of studio's, met per appartement hooguit drie parkeerplaatsen en drie bergingen.
- Of zes parkeerplaatsen.
Projectontwikkeling is voor buitenlanders verboden, op een uitzondering na voor huurwoningen die minstens tien jaar betaalbaar worden verhuurd. Het ministerie beslist over de vergunning binnen twee maanden, één keer te verlengen met een maand. Hoor je niets, dan geldt dat als een weigering (artikel 10). De koop zelf rond je daarna binnen zes maanden af.
Woon je eenmaal drie jaar in Andorra, dan ben je volgens de wet geen buitenlandse investeerder meer. Dan vervallen de vergunning én de extra belasting.
Wat kost kopen naast de koopsom?
| Kostenpost | Tarief | Voor wie |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP, impost sobre transmissions patrimonials) | 1 % staat + 0,5 tot 3 % comú; in Andorra la Vella samen 4 % | iedereen |
| Belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen, eerste woning | 6 % van de werkelijke waarde | niet-inwoners en inwoners met minder dan drie jaar verblijf |
| Dezelfde belasting, alles boven de eerste woning | 10 % | idem |
| Korting op die belasting | 90 % als je de woning tien jaar als hoofdverblijf verhuurt | idem |
| Vergunning vooraf | nodig bij elke aankoop | idem |
De belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen (impost sobre la inversió estrangera immobiliària) bestaat sinds februari 2024. Toen was het tarief 3 procent voor een eerste woning. Sinds 13 februari 2026, met de Llei 2/2026, is het 6 procent voor de eerste eenheid (één kavel of eengezinswoning, of één appartement met hooguit drie parkeerplaatsen en drie bergingen) en 10 procent voor alles daarboven.
Een rekenvoorbeeld. Koop je in je eerste jaar een appartement van € 500.000, dan betaal je € 20.000 overdrachtsbelasting en € 30.000 investeringsbelasting: samen € 50.000 bovenop de koopsom. Wacht je tot je drie jaar in Andorra woont, dan is het € 20.000. Dat verschil is precies waarom veel nieuwkomers eerst huren.
De tarieven van 6 en 10 procent zijn in 2026 ingevoerd, na twee eerdere wijzigingen in twee jaar tijd. Andorra past deze regels snel aan. Laat de notaris de tarieven bevestigen voor je een bod doet, en reken niet met wat een makelaarssite in 2025 schreef.
Geeft een huis je verblijfsrecht?
Nee. De wet zegt het letterlijk: een buitenlandse investering geeft op zichzelf geen recht op verblijf (artikel 6 lid 6). Je hebt eerst een verblijfsvergunning nodig via werk, een eigen bedrijf, je partner, het passieve verblijf of de vergunning voor werken op afstand. Lees verblijfsroutes in Andorra.
Een huis speelt wel een rol bij het passieve verblijf, de route voor wie niet werkt. Daarvoor investeer je sinds 13 februari 2026 minstens € 1.000.000 in Andorrese activa, en bij vastgoed telt alleen een eenheid van meer dan € 800.000 mee. Daar komt een niet-terugbetaalbare storting van € 50.000 bij, plus € 12.000 per gezinslid. Wie zo'n woning koopt, betaalt er ook de 6 procent over: bij € 850.000 is dat € 51.000. Een gewone gepensioneerde haalt deze route niet; dat zeggen wij liever vooraf dan achteraf.
Wat gebeurt er bij overlijden, en bij verkoop?
Andorra heeft geen erfbelasting, geen schenkbelasting en geen vermogensbelasting. In het officiële overzicht van belastingwetten komen ze niet voor. Maar Nederland laat je niet meteen los: volgens artikel 3 van de Successiewet word je als Nederlander nog tien jaar na je vertrek geacht in Nederland te wonen voor de erf- en schenkbelasting. Overlijd je in die tien jaar, dan betalen je erfgenamen Nederlandse erfbelasting over alles, ook over het huis in Andorra. Lees erfbelasting na emigratie en AOW, pensioen en belasting in Andorra.
Verkoop je de woning later met winst, dan kent Andorra wel een belasting op de meerwaarde bij vastgoedtransacties (impost sobre les plusvàlues). De tarieven daarvan hebben wij niet uitgezocht; vraag ze aan de notaris voor je koopt.
Nog twee dingen om te weten. Schenking van vastgoed onder levenden valt onder de overdrachtsbelasting, met een vrijstelling voor echtgenoten en naaste familie. En de Llei 5/2025 kent een tijdelijke regeling waarmee de overheid leegstaande woningen verplicht kan laten verhuren. Een tweede huis dat je leeg laat staan, is in Andorra dus geen vanzelfsprekendheid.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.5: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Andorra of ga meteen naar stap 5.5 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- Llei 5/2025, artikelen 6, 9 en 10 — de vergunning vooraf, hooguit één eengezinswoning of twee appartementen, twee maanden beslistermijn, en geen verblijfsrecht door een investering — documents.bopa.ad
- Llei 2/2026, artikelen 10 en 29 — de belasting van 6 en 10 procent op buitenlandse vastgoedinvesteringen sinds 13 februari 2026, en het passieve verblijf met vastgoed boven 800.000 euro — documents.bopa.ad
- Govern d'Andorra — overzicht van de Andorrese belastingwetten, waaronder de ITP en de belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen, zonder erf- of vermogensbelasting — govern.ad
- Successiewet 1956, artikel 3 — tien jaar Nederlandse erf- en schenkbelasting na emigratie — wetten.overheid.nl
Verder lezen
- AndorraAankomst in Andorra5 min
Huren in Andorra: een contract van minstens vijf jaar, hooguit twee maanden borg, en wat je huurcontract verder regelt
Een huurcontract voor een woning in Andorra loopt volgens de wet minstens vijf jaar. De borg is hooguit twee maanden huur, en de huur mag per jaar hooguit met de inflatie stijgen. Je huurcontract is ook je bewijs van huisvesting voor de verblijfsvergunning en voor de inschrijving bij de comú. Oude contracten vallen tot 2027 onder verplichte verlengingen; die worden tussen 2027 en 2030 afgebouwd.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AndorraAankomst in Andorra5 min
Auto en rijbewijs in Andorra: binnen zes maanden op Andorrees kenteken, een auto van hooguit zes jaar, en omwisselen zonder examen
Als inwoner van Andorra mag je niet met een Nederlands kenteken blijven rijden: binnen zes maanden na je verblijfsvergunning zet je de auto op Andorrees kenteken. Dat kan alleen als de auto minstens zes maanden op je naam staat, hooguit zes jaar oud is en hooguit één Euro-klasse onder de geldende zit. De inschrijving kost 250 euro. Je Nederlandse rijbewijs wissel je zonder examen om voor 65,94 euro, ook binnen zes maanden. Van 1 november tot 15 mei is winteruitrusting verplicht.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AndorraAankomst in Andorra4 min
Bank en betalen in Andorra: de euro, een rekening bij een Andorrese bank en de grens van 10.000 euro contant
Andorra gebruikt de euro en zit in SEPA, dus je Nederlandse rekening werkt er gewoon. Voor de inschrijving bij de comú en voor de CASS heb je wel een Andorrese rekening nodig. MoraBanc opent die ook voor wie nog niet in Andorra woont, via een webformulier; wat de banken precies vragen, hoor je van de bank zelf. Neem je 10.000 euro of meer contant mee, dan geef je dat aan bij de Andorrese douane én bij vertrek uit de EU.
Bijgewerkt 26 oktober 2026