Huis kopen in Bulgarije vanuit België: vrij voor EU-burgers, en sinds 2024 de grond ook

Ja, als Belg koop je in Bulgarije een woning, appartement of bouwkavel zonder vergunning. Sinds het arrest van het Hof van Justitie van 18 januari 2024 geldt dat ook voor landbouwgrond. Dus ook het dorpshuis mét de boomgaard, voor het geld van een garage thuis.

Reken bovenop de koopsom op:

• een gemeentelijke overdrachtsbelasting van een tiende tot drie procent, te vergelijken met de Belgische registratierechten;
• de notaris;
• de inschrijving in het kadaster;
• eventueel een makelaar, die hier ook van de koper courtage (bemiddelingsloon) vraagt.

De valkuil: eigenaar ben je pas bij de inschrijving in het kadaster, niet bij de handtekening. En niet elke notaris past het arrest van 2024 al even vlot toe.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het dorp of de stad kennen buiten het zomerbezoek om, en pas daarna beslis je. Lees waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Heb ik een vergunning nodig?

Als EU-burger koop je in Bulgarije een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Bulgaar. De beperkingen uit de eerste jaren na de toetreding zijn voor bebouwde en bouwgrond in 2012 afgelopen.

Mag ik ook landbouwgrond kopen?

Landbouwgrond was de uitzondering. De Bulgaarse wet op de landbouwgrond zei dat alleen wie meer dan vijf jaar in Bulgarije woonde of gevestigd was, landbouwgrond mocht kopen. En een dorpshuis met een boomgaard erachter is vaak deels landbouwgrond.

Het Hof van Justitie van de EU heeft die regel op 18 januari 2024 in zaak C-562/22 in strijd verklaard met het vrije kapitaalverkeer van artikel 63 van het Werkingsverdrag, het verdrag waarop de EU werkt. Het arrest werkt rechtstreeks: de vijfjaarsregel geldt niet meer voor EU-burgers.

Maar de wet zelf is niet in één dag aangepast, en niet elke notaris past het arrest al even vlot toe. Vraag het vooraf. En laat de bestemming van het perceel in het kadaster nakijken vóór je tekent.

Wanneer ben ik eigenaar?

De koop wordt vastgelegd in een notariële akte, in het Bulgaars. De notaris laat de akte inschrijven bij het kadaster. Eigenaar ben je bij die inschrijving, niet bij de handtekening.

Neem een eigen advocaat die het Bulgaars leest, niet die van de verkoper of de makelaar. Laat het uittreksel uit het kadaster controleren op hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden (rechten van anderen op je grond, zoals een recht van overpad).

Twee dingen verrassen nieuwkomers:

• De akte noemt soms een lagere prijs dan je betaalt, om belasting te sparen. Doe daar niet aan mee: de belastingdienst controleert, en de aansprakelijkheid is voor jou.
• De belastingwaarde van het pand is vaak veel lager dan de koopsom. Dat houdt je jaarlijkse belasting laag.

Wat kost een huis kopen in Bulgarije bovenop de koopsom?

De gemeente heft bij de koop een overdrachtsbelasting die ze zelf vaststelt, tussen een tiende en drie procent van de koopsom of de belastingwaarde als die hoger is. Sofia zit in 2025 op het maximum van drie procent.

Daar komen bij:

• de notaris, volgens een wettelijk tarief;
• de inschrijving in het kadaster;
• eventueel de makelaar, die in Bulgarije van de koper een courtage vraagt.

Post	Wie bepaalt	Hoeveel
overdrachtsbelasting	de gemeenteraad	0,1 tot 3% van de koopsom of de hogere belastingwaarde; Sofia 3% in 2025
notaris	wettelijk tarief	afhankelijk van de koopsom
inschrijving in het kadaster	Agentschap voor Inschrijvingen	pas bij inschrijving ben je eigenaar
makelaar	vrij	courtage, in Bulgarije ook van de koper
onroerendezaakbelasting, elk jaar	de gemeenteraad	over de belastingwaarde, die vaak ver onder de koopsom ligt

Waar wordt mijn huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Bulgarije volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in het land waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6.

Wat dat betekent:

• Een pand in Bulgarije wordt daar belast, met de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting erbij.
• Een woning die je in België aanhoudt en verhuurt, blijft in België belast, via de belasting van niet-inwoners. Bulgarije stelt dat Belgische inkomen vrij, maar mag het meetellen voor het tarief (artikel 23). Bij de vlaktaks van tien procent (één tarief voor elk inkomen) verandert dat niets.

Bij een erfenis volgt het ook de stenen. Van een overleden buitenlander belast de Bulgaarse erfbelasting alleen wat in Bulgarije ligt. Een woning in België valt dus alleen onder de Belgische erfbelasting.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Bulgarije, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Bulgarije.