Huren in Amerika: het lege dossier, de borg per staat en het rapport dat je mag inzien

Ja, je kunt in Amerika huren zonder Amerikaans verleden, maar je moet weten hoe de verhuurder naar je kijkt: niet naar je Nederlandse loonstrook, maar naar een rapport dat over jou nog leeg is. Wat het kost hangt van de staat af, en dat is de vondst bij de bron: in Californië en New York mag de borg wettelijk niet hoger zijn dan één maand huur, en de verhuurder moet hem na je vertrek binnen 21 respectievelijk 14 dagen terugstorten. De valkuil is het rapport zelf: wie wordt afgewezen en niet weet dat hij recht heeft op inzage, mist de kans een fout te laten herstellen.

Wat staat er in een tenant screening report?

Amerikaanse verhuurders laten een tenant screening report opstellen door een gespecialiseerd bureau. Daarin kan staan: je kredietgegevens, je huurverleden inclusief uitzettingsprocedures en rechtszaken, een verificatie van je werkgever, je strafblad, een check tegen registers en een risicoscore op basis van criteria die de verhuurder zelf kiest. Voor een nieuwkomer is dat rapport grotendeels leeg, en leeg leest een verhuurder als onzeker.

De wet geeft je daar iets tegenover. Wijst een verhuurder je af op grond van zo'n rapport of van je credit report, dan moet hij je dat melden, je de contactgegevens van het bureau geven en je wijzen op je recht om de inhoud te betwisten. Vraag je binnen 60 dagen na de afwijzing om een kopie, dan is die gratis. Rapporten met verouderde of verwisselde gegevens komen voor; een afwijzing is dus geen eindstation, maar het moment om het rapport op te vragen en te lezen.

Waarom je in week één met credit begint

Een credit report is iets anders dan het screeningrapport: het is je betaalgeschiedenis op leningen en kaarten. Die staat op nul, en dat merk je bij elk volgend huurcontract. Bouwen doe je met een secured credit card (je stort bijvoorbeeld $500 en mag tot dat bedrag uitgeven) of een credit builder loan bij een bank of credit union, met een looptijd van doorgaans zes tot 24 maanden. Wat níét telt: betalen met je pinpas, contant geld of een prepaidkaart, want daarmee leen je niets en bewijs je niets. Hoe de eerste maanden verder lopen staat in je eerste weken in Amerika.

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Dat verschilt per staat, en het loont om de wet van jóuw staat op te zoeken voordat je tekent. Twee grote staten als voorbeeld:

Staat	Maximale borg	Teruggaaf na vertrek	Bijzonderheden
Californië	één maand huur, naast de eerste maand huur	binnen 21 kalenderdagen, met een gespecificeerde afrekening	kleine verhuurders die aan bepaalde voorwaarden voldoen mogen twee maanden vragen
New York	één maand huur	binnen 14 dagen, met een gespecificeerde bon voor elke inhouding	geen combinatie van borg én laatste maand huur; in gebouwen met zes of meer woningen staat de borg op een rentedragende rekening
Afwijzing op basis van een rapport (federaal)	—	—	gratis kopie van het rapport als je er binnen 60 dagen om vraagt

In New York komt daar een handig recht bij: je mag vóór je vertrek een inspectie van de woning vragen, waarbij de verhuurder moet zeggen wat er hersteld of schoongemaakt moet worden, zodat je dat zelf kunt doen. Houdt de verhuurder de borg opzettelijk in strijd met de wet in, dan kan de rechter tot tweemaal het borgbedrag toekennen.

Een hogere borg als "compensatie" voor je lege dossier is niet overal toegestaan. In Californië en New York is één maand het plafond, ongeacht wat je verhuurder over je ontbrekende credit history vindt. Wordt er meer gevraagd, dan is dat geen onderhandelingspositie maar een overtreding. In staten zonder plafond ligt dat anders, dus zoek de regel van je eigen staat op.

Mag een verhuurder je weigeren omdat je Nederlander bent?

Nee. De federale Fair Housing Act verbiedt discriminatie bij verhuur en verkoop van woningen op grond van onder meer ras, huidskleur, religie, geslacht, nationale herkomst, gezinssamenstelling en handicap. Nationale herkomst omvat volgens het ministerie van Justitie zowel het land waar je geboren bent als het land waar je voorouders vandaan komen. Een afwijzing met als reden dat je uit Nederland komt, is dus geen onderhandelingskwestie maar een overtreding van federale wetgeving; een afwijzing op grond van een leeg rapport is dat niet, en daarom loont het om dat rapport zo snel mogelijk te vullen.

Wat je meeneemt naar de bezichtiging

Omdat het rapport leeg is, help je de verhuurder aan ander bewijs: je arbeidscontract of een brief van je werkgever, je visumdocumenten, en zoveel mogelijk bewijs van betaalgedrag. Sommige verhuurders accepteren een grotere vooruitbetaling waar de staat dat toestaat; in Californië en New York is dat dus geen optie. Lees het contract op de looptijd, de opzegtermijn en wie de nutsvoorzieningen betaalt, en bewaar de inspectielijst bij inhuizing met foto's, want daar draait de borgdiscussie bij vertrek om.

Kopen komt pas later. Wie het overweegt, leest eerst waarom je in je eerste jaar niet koopt en daarna hoe de koop in Amerika werkt. Het volledige stappenplan voor de aankomstfase staat op /amerika.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.4: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Amerika of ga meteen naar stap 5.4 in het open stappenplan.