Grond of een huis kopen in Italië als investering: eerst de papieren, dan de prijs

Je hoeft niet in Italië te wonen om er te kopen. Als Nederlander koop je er zonder beperking, ook als je in Nederland blijft wonen.

Wie als investering koopt, kiest vaak iets anders dan een appartement in de stad: een stuk grond om op te bouwen, of een oud huis op het platteland om op te knappen. Daar zitten de risico's zelden in de prijs. Ze zitten in de papieren.

Vier vragen om te laten beantwoorden vóór je iets tekent:

• De grond. Wat mag er volgens de gemeente op dit stuk grond?
• Het gebouw. Is alles wat er nu staat ook vergund, tot de watertank en de veranda aan toe?
• Het landschap. Ligt het in een beschermd gebied, zodat elke verandering een extra vergunning vraagt?
• De belasting. Hoe telt het huis in je Nederlandse aangifte, en wat betaal je in Italië?

Dit is geen keuring. Of een stuk grond bebouwd mag worden, of een watertank vergund is, kan alleen een deskundige ter plaatse beoordelen. Dit artikel zegt wát je laat nakijken en door wie. Het nakijken zelf doet een technicus: een geometra (een landmeter en bouwkundige in één), een architect of een ingenieur.

Wat mag er op een stuk grond?

Bij elke verkoop van grond hoort een certificato di destinazione urbanistica, kortweg het CDU. Dat is een verklaring van de gemeente over de bestemming van de grond: welke regels uit het bestemmingsplan er gelden. Daaruit lees je of je er mag bouwen, en wat.

Het CDU is geen formaliteit. De wet zegt dat een akte over grond zonder CDU nietig is: de notaris mag hem niet passeren en niet inschrijven. Zo werkt het:

• De gemeente moet het CDU binnen 30 dagen na je aanvraag afgeven.
• Het blijft een jaar geldig, zolang het bestemmingsplan in die tijd niet verandert.
• Grond die bij een gebouw hoort, heeft het niet nodig als die grond samen kleiner is dan 5.000 m².

Bij de akte is het te laat om het CDU voor het eerst te lezen. Vraag het op vóór je het voorcontract tekent, het compromesso. Dan weet je wat je koopt voordat je een aanbetaling doet.

Let ook op grond die in kavels wordt verkocht, met een duidelijke bedoeling om te bouwen. Gebeurt dat zonder toestemming van de gemeente, dan heet het een lottizzazione abusiva: een illegale verkaveling. Laat bij een kavel dus ook nagaan of de verkaveling door de gemeente is goedgekeurd.

Is wat er al staat ook vergund?

Bij een huis eist de wet iets vergelijkbaars. De akte moet de gegevens noemen van de bouwvergunning (permesso di costruire) of van de vergunning achteraf (permesso in sanatoria). Is het gebouw na 17 maart 1985 begonnen en staan die gegevens er niet in, dan is de akte nietig.

Dat een vergunning in de akte staat, zegt nog niet dat alles klopt. De wet noemt de legale staat van een gebouw het stato legittimo. Die volgt uit de vergunning waarmee het gebouwd is, plus de vergunningen voor latere verbouwingen. Wat er later bij is gezet zonder eigen vergunning, hoort niet bij die legale staat.

Daar zit in de praktijk het risico. Denk aan:

• een aanbouw of een extra kamer;
• een overkapping, veranda of pergola;
• een zwembad;
• een watertank of een put;
• een bijgebouw dat inmiddels als slaapkamer dient.

Laat een technicus de vergunningen uit het archief van de gemeente naast het gebouw en de kadastertekening leggen. Wijkt er iets af, dan weet je vóór de koop of het te herstellen is, wat dat kost en wie het betaalt.

Mag ik er bouwen wat ik wil?

Ook met bouwgrond bepaalt de gemeente hoe groot je mag bouwen. Een huis dat te groot is voor het stuk grond, krijgt geen vergunning. Dat lees je in het bestemmingsplan, en het CDU zegt welke regels voor jouw grond gelden.

Daarbovenop komt het landschap. Ligt de grond in een gebied dat om zijn landschap beschermd is, dan geldt een strengere regel:

• Je mag er niets veranderen dat het beschermde landschap schaadt.
• Je dient je plannen vooraf in bij de bevoegde overheid.
• Je begint pas met bouwen als je de landschapsvergunning hebt, de autorizzazione paesaggistica.

Laat daarom vóór de koop een technicus een haalbaarheidscheck doen. Zo pak je dat aan:

• Geef hem het CDU, de kadastergegevens en je plannen: hoe groot, hoeveel verdiepingen, een zwembad of niet.
• Vraag wat er op deze grond mag, welke vergunningen nodig zijn en hoe lang die ongeveer duren.
• Vraag je notaris of je de koop in het compromesso afhankelijk kunt maken van de uitkomst.

Koop je in Puglia? Dan kun je ook Villa Puglia Invest inschakelen. Bas en Roxanne begeleiden Nederlanders bij het zoeken van grond, de vergunningen en de bouw. Ze kochten er zelf en wonen er nu. Vertrekklaar ontvangt hiervoor niets.