Huren in Italië: 4+4, cedolare secca en het contract dat geregistreerd moet zijn

Ja, als Nederlander huur je in Italië zonder vergunning of beperking — maar een Italiaans huurcontract bestaat pas echt als het bij de Agenzia delle Entrate geregistreerd is, binnen dertig dagen na tekenen. Dat kost 2% registratiebelasting over de jaarhuur (minimaal € 67 het eerste jaar), of niets als de verhuurder voor de cedolare secca kiest. De borg is wettelijk maximaal drie maanden huur. De valkuil is niet de prijs maar het papier: zonder geregistreerd contract heb je geen residenza, en zonder residenza geen zorgpas, geen ID-kaart en geen Italiaans kenteken.

Welke contractvormen bestaan er?

De huurwet uit 1998 kent drie smaken, en de naam zegt de looptijd.

Contract	Looptijd	Wat het betekent
Canone libero (4+4)	vier jaar, daarna vier jaar verlenging	vrije huurprijs; de verhuurder mag na de eerste vier jaar alleen om wettelijke redenen opzeggen
Canone concordato (3+2)	minstens drie jaar, van rechtswege twee jaar verlengd	huurprijs volgens de lokale tabellen van verhuurders- en huurdersorganisaties
Transitorio	korter, voor een tijdelijke behoefte	de nette proefperiode voor wie eerst wil kijken

Bij de tweede vervaldatum van een 4+4 moet wie niet wil verlengen dat minstens zes maanden vooraf per aangetekende brief laten weten; blijft die brief uit, dan loopt het contract stilzwijgend door op dezelfde voorwaarden. Jij als huurder mag bij ernstige redenen altijd opzeggen, met zes maanden opzegtermijn. Een Italiaans huurcontract is dus geen maandcontract: reken er niet op dat je na een half jaar zonder kosten weg kunt.

Hoeveel borg en welke bijkomende kosten?

De deposito cauzionale mag wettelijk niet hoger zijn dan drie maanden huur; een verhuurder die vier of vijf maanden vraagt, vraagt iets wat de wet niet toestaat. Wat de wet niet regelt zijn de spese condominiali, de servicekosten van het gebouw: vraag vóór je tekent welk bedrag daar maandelijks bovenop komt en wat erin zit.

Wat kost de registratie, en wie betaalt?

Post	Bedrag	Wanneer
Imposta di registro	2% van de jaarhuur, minimaal € 67 in het eerste jaar	bij de registratie, en daarna elk jaar binnen dertig dagen na de vorige jaartermijn — of in één keer voor de hele looptijd
Imposta di bollo	€ 16 per vier beschreven bladzijden van elk te registreren exemplaar	bij de registratie
Bij canone concordato in een stad met woningnood	de grondslag is 70% van de jaarhuur	bij de registratie
Bij cedolare secca	geen registratiebelasting en geen bollo	—

Huurder en verhuurder zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het hele bedrag: de Agenzia kan bij elk van beiden aankloppen. Spreek dus in het contract af wie wat betaalt, en vraag na de registratie een kopie van het bewijs. Wie kiest voor betalen per jaar houdt de kosten laag; wie de hele looptijd vooruitbetaalt krijgt een kleine korting.

Wat is de cedolare secca, en waarom wil je hem?

De cedolare secca is een keuze van de verhuurder: in plaats van de gewone inkomstenbelasting betaalt hij een vaste 21% over de huur, of 10% bij een canone concordato in een van de steden met woningnood — Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino en Venezia, hun buurgemeenten en de andere provinciehoofdsteden. Voor jou heeft die keuze twee gevolgen die allebei prettig zijn: er is geen registratiebelasting en geen bollo, en de verhuurder ziet voor de hele looptijd af van elke huurverhoging, ook de ISTAT-indexatie die anders in het contract zou staan. Vraag er dus naar. Wie de cedolare bij de registratie niet kiest, kan dat in een later contractjaar alsnog doen, maar de belasting die dan al betaald is komt niet terug.

Waarom is die registratie zo belangrijk?

Twee redenen. De eerste is fiscaal: elke afspraak om méér huur te betalen dan in het geregistreerde contract staat, is nietig, en de huurder kan het teveel tot zes maanden na de sleuteloverdracht terugvorderen. Wie je een "officiële" lage huur en een tweede bedrag contant voorstelt, biedt dus een contract dat voor jou gratis te breken is — en dat weet hij.

De tweede reden is administratief en raakt jou het hardst. De residenza-aangifte bij de gemeente vraagt om een geldige titel voor de woning, en dat is het geregistreerde contract. Alles wat daarna komt — de tessera sanitaria, de CIE, het Italiaanse kenteken voor je auto — hangt aan die residenza.

Teken niets zonder registratiedatum. Vraag de verhuurder wanneer hij registreert en laat je het bewijs (de ricevuta van het RLI-model) sturen. Nieuwe contracten moeten bovendien een clausule bevatten waarin jij verklaart het energielabel (de APE) te hebben ontvangen; ontbreekt die, dan is het contract slordig opgesteld en is dat een teken om verder te vragen.

Waar past dit in je traject?

Woning zoeken en het contract registreren is in Italië geen losse stap maar het scharnier van de hele keten: eerst de codice fiscale, dan een geregistreerd contract, dan de residenza. Het stappenplan van Vertrekklaar zet die volgorde voor je vast, met de termijnen van dertig en 45 dagen erbij — zie /italie.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Italië of ga meteen naar stap 4.2 in het open stappenplan.