Huis kopen in Costa Rica vanuit België: de tweehonderd meter, de vijf jaar, en 1,5 procent

Ja, als buitenlander koop je in Costa Rica overal op eigen naam, even vrij als een Costa Ricaan. Er is één grens, en die ligt aan de kust:

• De eerste tweehonderd meter vanaf de vloedlijn zijn van de staat.
• Binnen die strook krijg je de concessie (een gebruiksrecht voor een bepaalde tijd) voor de honderdvijftig meter van de beperkte zone pas na vijf jaar wonen.

Reken op drie tot zes procent bovenop de koopsom: 1,5 procent overdrachtsbelasting, registerzegels en de notaris. Bij verkoop betaal je 15 procent over de winst.

De valkuil zit aan de kust. Wat daar als "beachfront for sale" wordt aangeboden, is een van drie dingen:

• een concessie waar je als nieuwkomer geen recht op hebt;
• een constructie die de wet ongeldig verklaart;
• de goede variant: getiteld eigendom (met een eigen inschrijving in het register) achter de tweehonderd meter.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de streek en het regenseizoen kennen, en pas daarna beslis je (waarom die volgorde vastligt). Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Waarom kan ik niet aan het strand kopen?

Artikel 9 van de kustwet van 1977 legt de zona marítimo terrestre vast: een strook van tweehonderd meter breed langs beide kusten, gemeten vanaf de gewone vloedlijn. Artikel 10 deelt haar in tweeën. De eerste vijftig meter zijn de openbare zone: van iedereen en van niemand, niet te bezitten, niet te bebouwen. De volgende honderdvijftig meter zijn de beperkte zone: staatsgrond die de gemeente in concessie geeft, voor een termijn, tegen een jaarlijkse canon (een vergoeding voor het gebruik).

En dan artikel 47: geen concessie aan een buitenlander die nog geen vijf jaar in het land woont. En ook niet aan een vennootschap waarvan de aandelen of het kapitaal voor meer dan de helft buitenlands zijn.

Wat je aan de kust als "beachfront for sale" ziet, is dus óf een concessie waar je als nieuwkomer geen recht op hebt, óf een constructie via een vennootschap die de wet ongeldig verklaart. Of het is de goede variant: getiteld eigendom achter de tweehonderd meter.

Hoe weet ik of het eigendom getiteld is?

Buiten de kustzone koop je op eigen naam, en het eigendom staat in het Registro Nacional op een eigen nummer. De eerste vraag bij elke woning is dus of ze getiteld is en wat het register zegt: eigenaar, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden. Een advocaat leest dat in een dag. Neem een eigen advocaat, want de notaris in Costa Rica is een advocaat die de akte verlijdt en voor beide partijen werkt.

Let op het verschil met "derecho de posesión": bezit zonder titel, dat wordt verkocht als ware het eigendom en dat geen bank financiert. Wat niet in het register staat, koop je niet.

Wat kost een huis kopen in Costa Rica bovenop de koopsom?

Post	Bedrag	Wanneer
Overdrachtsbelasting	1,5 procent over de hoogste van koopprijs en fiscale waarde	bij de koop
Registerzegels en notaris	naar tarief; met de belasting samen drie tot zes procent	bij de koop
Gemeentelijke onroerendezaakbelasting	klein, jaarlijks	elk jaar
Belasting op luxewoningen	boven een drempel	elk jaar
Winstbelasting bij verkoop	15 procent over de winst; voor vastgoed van vóór juli 2019 eenmalig 2,25 procent over de verkoopprijs	bij verkoop
Kustconcessie	pas na vijf jaar wonen; de eerste vijftig meter nooit	—

De koper betaalt de overdrachtsbelasting van 1,5 procent, over de hoogste van de koopprijs en de fiscale waarde. Het ministerie van Financiën legt het tarief en de grondslag uit in zijn eigen handleiding. Daarbij komen de registerzegels en de notaris, die per tarief rekent. Bij elkaar is dat tussen de drie en zes procent.

De bank komt er zelden bij. Costa Ricaanse banken financieren buitenlanders zelden, en dan tegen rentes die je uit België niet kent. Vrijwel iedereen koopt dus met eigen geld.

De korting van twintig procent op de overdrachtsbelasting uit de wet van 2021 hoorde bij de voordelen die alleen in de eerste vijf jaar van die wet konden worden aangevraagd; die eindigden op 14 juli 2026. Wie nu koopt, betaalt de volle 1,5 procent.

Elk jaar daarna betaal je de gemeente een kleine onroerendezaakbelasting, en boven een drempel de landelijke belasting op luxewoningen. En bij verkoop belast Costa Rica de winst met 15 procent; voor vastgoed van vóór juli 2019 mag de verkoper eenmalig kiezen voor 2,25 procent over de verkoopprijs.

Waar wordt mijn huis belast?

Een belastingverdrag tussen België en Costa Rica hebben we niet gevonden. Elk land past dus zijn eigen wet toe.

• Een woning in België die je aanhoudt of verhuurt, blijft in België belast, ook als je in Costa Rica woont.
• Een huis in Costa Rica is Costa Ricaans inkomen zodra je het verhuurt, en Costa Ricaanse winst zodra je het verkoopt. Dat is precies het inkomen dat Costa Rica wél belast.
• Bij je overlijden heft Vlaanderen, als je in Costa Rica woont, alleen nog op onroerend goed in Vlaanderen. Laat een notaris nakijken hoe je testament in België en de woning in Costa Rica samengaan.

De hele som staat in het artikel over pensioen en belasting in Costa Rica vanuit België.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Costa Rica, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Costa Rica.