Huis kopen in Brazilië: vrij in de stad, begrensd op het land, en een eigendom dat pas bestaat na de inschrijving

Ja, als buitenlander koop je in Brazilië een huis of een appartement op eigen naam, zonder vergunning en zonder verblijfskaart; wat je nodig hebt is een CPF en een notaris. Reken bovenop de koopsom op de ITBI, de gemeentelijke overdrachtsbelasting — in São Paulo 3 procent — plus het honorarium van de notaris en de kosten van het register, die per staat in een tarieftabel staan. De valkuil zit op twee plaatsen: op het platteland, waar de wet van 1971 een buitenlander begrenst, en in het register, want in Brazilië ben je pas eigenaar als de akte op de matrícula van het pand is ingeschreven. Wat niet in het register staat, heb je niet gekocht.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, leert de stad en het regenseizoen kennen, en beslist daarna. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Post	Regel	Bron
Stedelijk vastgoed	vrij te kopen door een buitenlander, op eigen naam	geen beperking in de wet
Landbouwgrond	hooguit 50 módulos de exploração indefinida; tot 3 módulos zonder toestemming, daarboven met	Lei 5.709, artikel 3
Grond in een gebied van nationale veiligheid	vooraf instemming van de Conselho de Segurança Nacional	Lei 5.709, artikel 7
ITBI	gemeentelijk; São Paulo 3 procent over de hoogste van koopprijs en referentiewaarde	Constituição artikel 156; gemeente
Eigendom	pas na inschrijving van de akte op de matrícula	Código Civil 1.245; Lei 6.015 artikel 176
Verblijfsrecht	geen, tenzij via de investeringsroute: 700.000 real in het noorden en noordoosten, 1.000.000 elders	Decreto 9.199 artikel 123; RN 36/2018

Mag ik als buitenlander overal kopen?

In de stad wel. De beperkingen van de Braziliaanse wet gaan over landbouwgrond, imóvel rural, en staan in de Lei 5.709 van 1971. Artikel 1 zegt dat de in Brazilië wonende buitenlander landbouwgrond "alleen in de vorm van deze wet" mag verwerven. Artikel 3 legt de maat: niet meer dan vijftig módulos de exploração indefinida, aaneengesloten of niet; tot drie módulos is de koop vrij, zonder vergunning, en voor het gebied daartussen stelt de uitvoerende macht de regels. Het register houdt volgens artikel 10 een apart boek bij van elke verwerving door een buitenlander. Artikel 12 begrenst bovendien de som: alle grond in buitenlandse handen samen mag niet meer dan een kwart van het grondgebied van een gemeente beslaan.

Wie dus een stuk land met een huis erop koopt — een sítio, een chácara — moet eerst weten of het pand in het register als stedelijk of als landelijk staat. Dat bepaalt of de wet van 1971 geldt, en de notaris leest het van de matrícula.

Wat is de matrícula, en waarom is hij alles?

Artikel 1.245 van het Burgerlijk Wetboek: eigendom gaat onder levenden over "door de inschrijving van de overdrachtsakte in het Registro de Imóveis". Niet door de betaling, niet door de ondertekening bij de notaris, maar door de inschrijving. En artikel 176 van de registerwet geeft elk pand een eigen matrícula, het nummer waaronder alle eigenaren, hypotheken en beslagen staan.

De koop verloopt daardoor in twee stappen die je allebei betaalt: de escritura pública bij een tabelionato de notas, de notaris, en de registro bij het cartório de registro de imóveis van de plaats waar het pand ligt. Vraag vóór je tekent een recente certidão de matrícula: die laat zien of de verkoper eigenaar is en wat er op het pand drukt. Een "contrato de gaveta", een onderhandse koop die nooit is ingeschreven, is geen eigendom, hoeveel je er ook voor betaalt.

Wat betaal ik bovenop de koopsom?

De ITBI, de imposto sobre transmissão de bens imóveis, is volgens artikel 156 van de grondwet een gemeentelijke belasting, en elke gemeente zet haar eigen tarief. São Paulo rekent 3 procent over de grondslag, en die grondslag is de hoogste van de koopprijs en de valor venal de referência die de gemeente zelf vaststelt; alleen bij een gefinancierde koop onder de huisvestingsregelingen geldt een lager tarief over het gefinancierde deel. Daarbij komen het honorarium van de notaris en de kosten van het register, beide volgens de tarieftabel van de staat — die tabellen zijn hier niet bij de bron nagelezen; vraag de notaris om de tabela de emolumentos van zijn staat.

Geeft een huis mij verblijfsrecht?

Nee. Artikel 123 van het migratiebesluit zegt het letterlijk: "het bezit of de eigendom van een goed in het land geeft geen recht op een verblijfsvergunning", behoudens de regeling voor investeerders. Die regeling, RN 36/2018, kent volgens het consulaat in Amsterdam een drempel van 700.000 real in het noorden en noordoosten en 1.000.000 real in de rest van het land, uit eigen middelen van buiten Brazilië, en de aanvraag begint in Brazilië. De gewone verblijfsroutes lopen via pensioen, werk of gezin, niet via de koopakte.

Waar wordt mijn huis belast?

Het belastingverdrag van 1990 is hier eenvoudig: inkomsten uit onroerend goed mogen worden belast in het land waar het ligt (artikel 6), en de winst bij verkoop ook (artikel 13). Verhuur je je Braziliaanse huis, dan belast Brazilië dat; houd je een woning in Nederland aan, dan blijft die volgens de Belastingdienst altijd in Nederland belast, in box 3. De rest van de som — AOW, pensioen en belasting — staat in een eigen artikel.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Brazilië of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.