Huren in Brazilië: dertig maanden, een fiador of een borg van drie maanden, en een huur die niet in euro's mag

Ja, je huurt in Brazilië vanaf de dag dat je landt, op je paspoort en met het CPF dat je al in Amsterdam hebt gehaald; op de verblijfskaart hoef je niet te wachten. Wat het kost aan zekerheid is begrensd: een borg in geld mag volgens de huurwet van 1991 niet meer dan drie maanden huur zijn, en vooruitbetaling van de huur is in de regel verboden. De valkuil zit in de looptijd. Brazilië kent geen minimumduur zoals Costa Rica, maar wel een grens van dertig maanden die bepaalt of de verhuurder je na afloop zomaar kan laten gaan of alleen op vaste gronden.

Regel	Wat de wet zegt	Artikel
Looptijd	vrij; schriftelijk en dertig maanden of langer eindigt het contract op de einddatum, zonder opzegging	46
Korter dan dertig maanden	loopt na de einddatum voor onbepaalde tijd door; de verhuurder komt er alleen op vaste gronden vanaf	47
Eerder weg	mag, tegen de boete uit het contract, naar rato van de nog lopende maanden	4
Zekerheid	borg, fiador, huurgarantieverzekering of een verpand beleggingsfonds; één soort per contract, anders nietig	37
Borg in geld	hooguit drie maanden huur, op een spaarrekening, met de rente voor de huurder	38
Vooruitbetaling	verboden, behalve zonder zekerheid (tot de zesde werkdag van de lopende maand) en bij vakantieverhuur	20 en 42
Munt	vrij overeen te komen, maar niet in vreemde valuta en niet gekoppeld aan de wisselkoers of het minimumloon	17
Herziening	na drie jaar kan elke partij de rechter vragen de huur op de marktprijs te zetten	19

Dertig maanden of korter: wat is het verschil?

Artikel 46: bij een schriftelijk contract van dertig maanden of langer eindigt de huur op de afgesproken datum, "onafhankelijk van opzegging of bericht". Blijf je daarna meer dan dertig dagen zonder bezwaar van de verhuurder, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door, en dan mag de verhuurder op elk moment opzeggen met dertig dagen om te vertrekken.

Artikel 47: bij een mondeling of een korter contract loopt de huur na de einddatum automatisch voor onbepaalde tijd door, en de verhuurder krijgt het pand alleen terug op de gronden die de wet noemt: wederzijds goedvinden, een contractbreuk of wanbetaling, dringende reparaties, eigen gebruik door hemzelf of zijn naaste familie, sloop of verbouwing, of een huur die meer dan vijf jaar ononderbroken heeft gelopen. Voor jou als huurder is een kort contract dus de sterkere positie; voor de verhuurder het lange, en daarom staat er bijna altijd dertig maanden.

Eerder weg kan altijd. Artikel 4 verbiedt de verhuurder het pand tijdens de looptijd terug te vragen, maar laat de huurder het teruggeven "tegen de afgesproken boete, naar rato van de al vervulde periode". De wet begrenst die boete niet in bedrag.

Borg, fiador of verzekering?

Artikel 37 laat de verhuurder één van vier zekerheden vragen: een borg (caução), een fiador (een persoon die garant staat), een seguro-fiança (een huurgarantieverzekering) of een verpand beleggingsfonds. Meer dan één soort in hetzelfde contract maakt de zekerheid nietig. De borg in geld is begrensd op drie maanden huur en moet op een spaarrekening staan waarvan de opbrengst aan de huurder toekomt (artikel 38).

De fiador is de Braziliaanse gewoonte, en voor een nieuwkomer het probleem: de garant moet doorgaans zelf vastgoed in dezelfde stad bezitten, en die kennis heb je nog niet. De seguro-fiança is dan de uitweg, tegen een jaarpremie die de verzekeraar vaststelt, of de borg van drie maanden als de verhuurder die accepteert.

Een huur in euro's of dollars is nietig. Artikel 17 verbiedt een huur in vreemde valuta en een koppeling aan de wisselkoers of het minimumloon. Wie als buitenlander een contract in euro's krijgt voorgelegd, tekent iets dat voor de rechter niet standhoudt, en de jaarlijkse indexering staat dan evenmin vast. Laat de huur in real zetten, met de index erbij.

Wat moet de verhuurder leveren?

Artikel 22 somt het op: het pand opleveren in een staat die bij het gebruik past, het rustige gebruik garanderen, op verzoek een gedetailleerde beschrijving van de staat bij de sleuteloverdracht, een gespecificeerde kwitantie voor elke betaling, de kosten van de makelaar en van de kredietcheck van jou of je fiador, de belastingen en de brandverzekering van het pand tenzij het contract anders zegt, en de buitengewone lasten van de vereniging van eigenaren. Vraag die beschrijving van de staat altijd; artikel 23 verplicht je het pand terug te geven zoals je het kreeg, en dat bewijs je alleen met papier.

Waarom het contract je adres is

Brazilië schrijft je nergens in op een adres; het adres ben jij. Artikel 70 van het migratiebesluit vraagt bij de registratie bij de Polícia Federal een fysiek adres, en het huurcontract met de kwitanties is daarvoor het stuk. NederlandWereldwijd noemt voor de verklaring van woonplaats bij het consulaat-generaal in São Paulo hetzelfde: een huurcontract met je adres erop geldt als bewijs. Betaal dus per overboeking, bewaar de kwitanties die artikel 22 je garandeert, en zet het contract op je eigen naam — de bank vraagt er straks ook naar.

Wie na een paar jaar wil kopen, leest eerst huis kopen in Brazilië.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Brazilië of ga meteen naar stap 5.6 in het open stappenplan.