Huren in Duitsland vanuit België: Kaltmiete, drie maanden borg en wie de makelaar betaalt

Huren in Duitsland is in de grote steden lastig, want de markt is krap. Maar hij is óók strak gereguleerd, en de regels beschermen jou vaker dan de verhuurder:

• De borg is begrensd op drie kale maandhuren en mag in drie termijnen.
• De makelaar wordt betaald door wie hem inschakelde.
• De huur mag in drie jaar hoogstens 20% stijgen.
• De verhuurder kan je niet opzeggen zonder een wettelijke reden, terwijl jij met drie maanden weg kunt.

Kaltmiete en Warmmiete: lees de advertentie goed

De prijs in de advertentie is meestal de Kaltmiete: de kale huur. Daar komen de Nebenkosten, de huurlasten, bovenop. Samen heet dat de Warmmiete.

De wet somt op wat onder de Nebenkosten mag vallen:

• de grondbelasting
• water en riolering
• de verwarming en het warme water
• de lift
• straatreiniging en afvoer van afval
• schoonmaak en verlichting van het gebouw
• de tuin
• de schoorsteenveger
• verzekeringen
• de huisbewaarder
• de kabel- of antenne-installatie

Wat niet op die lijst staat, mag niet worden doorberekend. Vraag altijd naar de Warmmiete én naar de laatste Nebenkostenabrechnung, de jaarlijkse afrekening. De voorschotten worden jaarlijks afgerekend, en een te laag ingeschat voorschot is een naheffing in je eerste jaar.

Elektriciteit en internet regel je daarbovenop zelf. De huur is verschuldigd bij het begin van de maand, uiterlijk op de derde werkdag.

De borg: maximaal drie kale maandhuren, in termijnen

De Kaution (de huurwaarborg) is wettelijk begrensd op driemaal de Kaltmiete. De Nebenkosten tellen niet mee.

Je hoeft hem niet in één keer te betalen. De wet geeft je het recht om in drie gelijke maandtermijnen te betalen: de eerste bij de start van de huur, de volgende twee met de huur van de maanden erna.

De verhuurder moet het geld apart van zijn eigen vermogen zetten, op een rentedragende rekening. De rente is van jou en komt bij de borg. Een verhuurder die meer vraagt of het termijnrecht weigert, staat gewoon in overtreding. Een afwijkende afspraak in jouw nadeel is ongeldig.

Regel	Wat de wet zegt	Waar
Borg	hoogstens 3 × de Kaltmiete, in 3 maandtermijnen, apart en rentedragend belegd	BGB §551
Makelaar	betaalt wie de opdracht gaf; geen voorschotten	WoVermRG §2
Aanvangshuur in aangewezen krappe markten	hoogstens 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur	BGB §556d, tot en met 2029
Huurverhoging	pas na 15 maanden ongewijzigde huur, en hoogstens 20% in 3 jaar (15% in aangewezen gebieden)	BGB §558
Opzegging door jou	uiterlijk op de derde werkdag van een maand, tegen het einde van de maand daarna plus één: ruwweg drie maanden	BGB §573c
Opzegging door de verhuurder	alleen met een gerechtvaardigd belang, zoals eigen gebruik; de termijn groeit na 5 en 8 jaar met telkens 3 maanden	BGB §573 en §573c

De makelaar: wie hem bestelt, betaalt hem

Sinds het Bestellerprinzip (het principe "wie bestelt, betaalt") mag een woningbemiddelaar alleen geld vragen aan de partij die hem de opdracht gaf. Bij huurwoningen is dat vrijwel altijd de verhuurder.

Wil een makelaar bij de bezichtiging ineens "Provision" (commissie) van jou zien voor een woning die hij voor de verhuurder aanbiedt? Dan vraagt hij iets wat de wet verbiedt. Voorschotten zijn sowieso verboden.

In aangewezen krappe woningmarkten geldt bovendien de Mietpreisbremse, de huurprijsrem. De aanvangshuur mag er maximaal 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur liggen, tot uiterlijk eind 2029.

Hoe zit het met opzeggen en huurverhoging?

Hier is het Duitse recht opvallend huurdersvriendelijk.

Jij zegt op met een termijn van ruwweg drie maanden: uiterlijk op de derde werkdag van een maand tegen het einde van de maand daarna plus één.

De verhuurder kan alleen opzeggen met een gerechtvaardigd belang, dat hij in de brief moet noemen. Denk aan eigen gebruik voor zichzelf of familie, of een ernstige contractschending. Opzeggen om de huur te verhogen is uitgesloten. Zijn termijn groeit bovendien mee: na vijf en na acht jaar telkens drie maanden erbij.

Een huurverhoging tot de plaatselijke vergelijkingshuur kan pas als de huur vijftien maanden ongewijzigd is. Binnen drie jaar mag de huur dan met hoogstens 20% omhoog, in aangewezen gebieden 15%. Een verhuurder die "de markt volgt" zonder die grenzen, volgt de wet niet.

Tijdelijke of gemeubileerde huur valt buiten een deel van deze bescherming. Woonruimte die alleen voor tijdelijk gebruik is verhuurd, of een gemeubileerde kamer in de woning van de verhuurder zelf, valt buiten de Mietpreisbremse, de verhogingsregels en de opzegbescherming. Handig als eerste adres voor de Anmeldung, maar geen basis voor de lange termijn.

De papieren: wat je klaarlegt als nieuwkomer uit België

In de praktijk vragen verhuurders een bewijspakket:

• inkomensbewijzen of een werkgeversverklaring
• een SCHUFA-uittreksel (het Duitse kredietregister)
• soms een Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, een verklaring van je vorige verhuurder dat je geen huurachterstand had

Als nieuwkomer héb je nog geen SCHUFA-historie en geen Duitse verhuurder. Compenseer met wat je wél hebt:

• je arbeidscontract
• een verklaring van je Belgische verhuurder dat je huur altijd op tijd betaald werd (zelf laten opstellen en vertalen mag)
• je recentste Belgische aanslagbiljet personenbelasting als inkomensbewijs, met een vertaling
• desnoods een aanbod van extra maanden vooruit

Wees er open over. Een lege SCHUFA is geen slechte SCHUFA, en verhuurders weten dat. De Duitse bankrekening is het begin van die historie.

En dan: de verklaring die alles ontgrendelt

Bij de sleuteloverdracht wil je één ding zwart op wit: de Wohnungsgeberbestätigung, de verklaring van de verhuurder. Je verhuurder is wettelijk verplicht binnen twee weken schriftelijk te bevestigen dat je bent ingetrokken. Zonder dat papier kun je je niet aanmelden bij het Bürgeramt, en zonder Anmeldung begint verder niets in Duitsland. Vraag hem dus meteen, niet volgende week.

Wie later wil kopen, huurt eerst: waarom je geen huis koopt in je eerste jaar.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Duitsland, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Duitsland.