Huren in Brazilië vanuit België: dertig maanden, een fiador of een borg van drie maanden, en een huur die niet in euro mag

Ja, je kunt in Brazilië huren vanaf de dag dat je landt. Je huurt op je paspoort en met het CPF (het Braziliaanse belastingnummer) dat je al in Brussel hebt gehaald. Op de verblijfskaart hoef je niet te wachten.

Wat het kost aan zekerheid, is begrensd door de huurwet van 1991:

• Een borg in geld mag niet meer dan drie maanden huur zijn.
• Vooruitbetaling van de huur is in de regel verboden.

De valkuil zit in de looptijd. Brazilië kent geen minimumduur, maar wel een grens van dertig maanden. Die bepaalt of de verhuurder je na afloop zomaar kan laten gaan, of alleen op vaste gronden.

Regel	Wat de wet zegt	Artikel
Looptijd	vrij; schriftelijk en dertig maanden of langer eindigt het contract op de einddatum, zonder opzegging	46
Korter dan dertig maanden	loopt na de einddatum voor onbepaalde tijd door; de verhuurder komt er alleen op vaste gronden vanaf	47
Eerder weg	mag, tegen de boete uit het contract, naar rato van de nog lopende maanden	4
Zekerheid	borg, fiador, huurgarantieverzekering of een verpand beleggingsfonds; één soort per contract, anders nietig	37
Borg in geld	hooguit drie maanden huur, op een spaarrekening, met de rente voor de huurder	38
Vooruitbetaling	verboden, behalve zonder zekerheid (tot de zesde werkdag van de lopende maand) en bij vakantieverhuur	20 en 42
Munt	vrij overeen te komen, maar niet in vreemde valuta en niet gekoppeld aan de wisselkoers of het minimumloon	17
Herziening	na drie jaar kan elke partij de rechter vragen de huur op de marktprijs te zetten	19

Dertig maanden of korter: wat is het verschil?

Artikel 46: bij een schriftelijk contract van dertig maanden of langer eindigt de huur op de afgesproken datum, zonder opzegging. Blijf je daarna meer dan dertig dagen zonder bezwaar van de verhuurder, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Dan mag de verhuurder op elk moment opzeggen, met dertig dagen om te vertrekken.

Artikel 47: bij een mondeling of een korter contract loopt de huur na de einddatum automatisch voor onbepaalde tijd door. De verhuurder krijgt het pand dan alleen terug op de gronden die de wet noemt:

• wederzijds akkoord;
• een contractbreuk of wanbetaling;
• dringende herstellingen;
• eigen gebruik door hemzelf of zijn naaste familie;
• sloop of verbouwing;
• een huur die meer dan vijf jaar ononderbroken heeft gelopen.

Voor jou als huurder is een kort contract dus de sterkere positie. Voor de verhuurder is het lange contract sterker, en daarom staat er bijna altijd dertig maanden.

Eerder weg kan altijd. Artikel 4 verbiedt de verhuurder het pand tijdens de looptijd terug te vragen, maar laat de huurder het teruggeven tegen de afgesproken boete, naar rato van de al vervulde periode. De wet begrenst die boete niet in bedrag.

Borg, fiador of verzekering?

Artikel 37 laat de verhuurder één van vier zekerheden vragen:

• een borg in geld, de caução;
• een fiador, een persoon die garant staat;
• een seguro-fiança, een huurgarantieverzekering;
• een verpand beleggingsfonds.

Meer dan één soort in hetzelfde contract maakt de zekerheid nietig. De borg in geld is begrensd op drie maanden huur, en moet op een spaarrekening staan waarvan de opbrengst aan de huurder toekomt (artikel 38).

De fiador is de Braziliaanse gewoonte, en voor een nieuwkomer het probleem. De garant moet doorgaans zelf vastgoed in dezelfde stad bezitten, en zo iemand ken je nog niet. De seguro-fiança is dan de uitweg, tegen een jaarpremie die de verzekeraar vaststelt. Of de borg van drie maanden, als de verhuurder die aanvaardt.

Een huur in euro of dollar is nietig. Artikel 17 verbiedt een huur in vreemde valuta, en een koppeling aan de wisselkoers of het minimumloon. Wie als buitenlander een contract in euro krijgt voorgelegd, tekent iets dat voor de rechter niet standhoudt, en de jaarlijkse indexering staat dan evenmin vast. Laat de huur in real zetten, met de index erbij.

Wat moet de verhuurder leveren?

Artikel 22 somt het op:

• het pand opleveren in een staat die bij het gebruik past;
• het rustige gebruik garanderen;
• op verzoek een gedetailleerde beschrijving van de staat bij de sleuteloverdracht;
• een gespecificeerde kwitantie voor elke betaling;
• de kosten van de makelaar en van de kredietcheck van jou of je fiador;
• de belastingen en de brandverzekering van het pand, tenzij het contract anders zegt;
• de buitengewone lasten van de vereniging van eigenaars.

Vraag die beschrijving van de staat altijd. Artikel 23 verplicht je het pand terug te geven zoals je het kreeg, en dat bewijs je alleen met papier.

Waarom het contract je adres is

Brazilië schrijft je nergens in op een adres; het adres ben jij. Artikel 70 van het migratiebesluit vraagt bij de registratie bij de Polícia Federal, de federale politie, een fysiek adres. Het huurcontract met de kwitanties is daarvoor het stuk.

Ook de Belgische ambassade of het consulaat vraagt een adresbewijs als je je inschrijft, zoals een nutsrekening. Zet het contract en de rekeningen van water en elektriciteit dus op je eigen naam, betaal per overschrijving en bewaar de kwitanties. De bank vraagt er straks ook naar.

Wie na een paar jaar wil kopen, leest eerst huis kopen in Brazilië.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Brazilië, stap 5.6: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Brazilië.