Huis kopen op Sint-Eustatius vanuit België: 5% bij de koop, 0,7% zonder opcenten, en eerst je vergunning

Een huis kopen op Sint-Eustatius loopt zoals in de rest van Caribisch Nederland: via de notaris, die de akte passeert en de belasting afdraagt. Reken op 5% overdrachtsbelasting bovenop de koopsom.

Drie dingen om vooraf te weten:

• Zelf wonen kost geen jaarlijkse vastgoedbelasting. De vastgoedbelasting kent een vrijstelling voor de woning die je zelf bewoont.
• Een tweede woning of verhuurd pand kost wel. Op Statia, zoals het eiland ook heet, betaal je dan effectief 0,7% van de waarde per jaar, zonder de eilandelijke opcenten (een extra heffing van het eiland zelf) die Bonaire er sinds 2020 bovenop heft.
• De valkuil is de volgorde. Je verblijfsvergunning geldt meestal een jaar, en je verlengt ze vijf jaar lang. Wie koopt vóór hij zeker weet dat hij mag blijven, koopt op een markt van ruim drieduizend mensen waar verkopen jaren kan duren.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het eiland kennen, en je wacht tot je vergunning loopt. Waarom die volgorde vastligt, staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Helpt een eigen woning je vergunning?

Een woning in eigendom telt bij de IND als huisvesting: een gepensioneerde of rentenier moet een woning op het eiland als hoofdverblijf hebben, in eigendom of gehuurd. Maar een woning geeft je geen verblijfsrecht. Ook met een eigen huis toon je elk jaar opnieuw je middelen aan.

Hoe verloopt de koop, en wie registreert hem?

De overdrachtsbelasting wordt geheven van de koper. De notaris zorgt dat ze op aangifte wordt afgedragen aan de Belastingdienst Caribisch Nederland. Je hoeft er zelf niet voor naar een loket.

De inschrijving van de akte loopt via het Kadaster. Sinds 1 januari 2021 geldt de Kadasterwet BES: de kadastrale taken van de drie eilanden zijn ondergebracht bij het Nederlandse Kadaster, maar de kantoren op de eilanden blijven bestaan. Op Statia zit het aan Fort Oranje 5 in Oranjestad. Daar lever je ook de stukken aan.

Vraag vóór je tekent een uittreksel of een volledig titelonderzoek aan: een controle wie de grond echt bezit en wat erop rust. Het Kadaster schrijft zelf dat de kadastrale registratie nog wordt opgebouwd. De uitgifte van grond is bovendien een taak van het Domeinbeheer van het Openbaar Lichaam, niet van het Kadaster.

Wat kost een huis kopen bovenop de koopsom?

Post	Bedrag of regel
Overdrachtsbelasting	5% van de waarde, via de notaris
Vastgoedbelasting, woning die je zelf bewoont	vrijgesteld
Vastgoedbelasting, tweede woning of verhuurd	0,7% per jaar (17,5% over een fictief voordeel van 4%), met een vrijstelling over de eerste USD 70.000
Eilandelijke opcenten op de vastgoedbelasting	geen op Sint Eustatius en Saba; Bonaire heft 30%
Leges bouwvergunning, bouwkosten tot $ 25.000	$ 60
Leges bouwvergunning, bouwkosten $ 50.000 tot $ 250.000	$ 435 plus 1,35% van het bedrag boven $ 50.000
Leges bouwvergunning, bouwkosten $ 500.000 of meer	$ 6.010 plus 1% van het bedrag boven $ 500.000

Het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst zelf: een tweede woning van USD 200.000 wordt belast over USD 130.000, en dat is USD 910 per jaar.

Wat betaal je daarna elk jaar?

De vastgoedbelasting is een forfaitaire heffing: een belasting over een vast, verondersteld bedrag. Je betaalt over een fictief inkomen van 4% van de waarde, tegen 17,5%. De woning die je zelf bewoont, is vrijgesteld. Hou je het huis aan als tweede woning of ga je verhuren, dan betaal je wel.

En je huis in België? Houd je dat aan, dan blijft België de huur belasten in de belasting van niet-inwoners. Of het eiland die huur nog eens belast, staat niet duidelijk in de regeling tegen dubbele belasting. Lees pensioen en belasting op Sint-Eustatius.

Erfbelasting. Woon je fiscaal niet meer in België, dan heft Vlaanderen bij je overlijden alleen nog op onroerend goed in Vlaanderen. Een woning op Sint-Eustatius valt daar niet onder. Wat een vererving op het eiland kost, vraag je aan een notaris daar.

Wat moet je weten als je bouwt of verbouwt?

Twee dingen wegen op Statia zwaar.

De vergunning. Voor een bouwvergunning rekent het Openbaar Lichaam leges naar de bouwkosten, van $ 60 bij een kleine verbouwing tot ruim $ 6.000 plus 1% bij een bouwsom boven een half miljoen. Een aanvraag die je pas na de start van de bouw indient, wordt verhoogd.

Het klimaat. Het KNMI schrijft dat de orkanen in het Caribisch gebied vooral voor de Bovenwindse eilanden Sint Eustatius en Saba een risico vormen. Gemiddeld trekt er eens in de twee jaar op minder dan 150 kilometer een orkaan langs, tegen eens in de tien jaar bij Bonaire. Het seizoen loopt van juni tot en met november. Dat bepaalt wat je koopt, hoe je bouwt en wat je verzekert.

Hoe huren op Sint-Eustatius in de tussentijd werkt, staat apart.

In Vertrekklaar is dit fase 2 van 5 van het traject van België naar Sint-Eustatius, stap 2.4: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Sint-Eustatius.