Huis kopen op Sint-Eustatius: 5% bij de koop, 0,7% zonder opcenten en een Kadaster aan Fort Oranje

Ja, als Nederlander koop je op Sint-Eustatius zoals in de rest van Caribisch Nederland: via de notaris, die de akte passeert en de belasting afdraagt. Reken op 5% overdrachtsbelasting bovenop de koopsom. De vondst bij belastingdienst-cn.nl zit in de jaren erna: de vastgoedbelasting kent een vrijstelling voor de woning die je zelf bewoont, en wie een tweede woning of een verhuurd pand aanhoudt, betaalt op Statia effectief 0,7% van de waarde per jaar, zonder de eilandelijke opcenten die Bonaire er sinds 2020 bovenop heft. De valkuil is niet de koop maar de volgorde en de maat: de grond is schaars, het aanbod klein, en wie koopt vóór hij het eiland kent, koopt op een markt van 3.200 mensen waar verkopen jaren kan duren.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het eiland kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt staat in waarom je geen huis koopt in je eerste jaar. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Hoe verloopt de koop, en wie registreert hem?

De overdrachtsbelasting wordt geheven van de verkrijger, en de notaris zorgt dat de verschuldigde belasting op aangifte wordt afgedragen aan de Belastingdienst Caribisch Nederland; je hoeft er zelf niet voor naar een loket. De inschrijving van de akte loopt via het Kadaster. Sinds 1 januari 2021 geldt de Kadasterwet BES: de kadastrale taken van Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn ondergebracht bij het Nederlandse Kadaster, maar de kantoren op de eilanden blijven bestaan. Op Statia zit het aan Fort Oranje 5 in Oranjestad, en daar bied je ook de stukken aan, want aanleveren gebeurt op de vestiging van het eiland zelf. Vraag vóór je tekent een uittreksel of een volledig titelonderzoek aan: het Kadaster schrijft zelf dat de kadastrale registratie nog wordt opgebouwd, en dat een uittreksel tot die tijd op aanvraag wordt vervaardigd. Grond komt bovendien niet alleen van particulieren: de uitgifte van grond is een taak van het Domeinbeheer van het Openbaar Lichaam, niet van het Kadaster.

Wat kost een huis kopen op Sint-Eustatius bovenop de koopsom?

Post	Bedrag of regel
Overdrachtsbelasting	5% van de waarde, via de notaris
Vastgoedbelasting, woning die je zelf bewoont	vrijgesteld
Vastgoedbelasting, tweede woning of verhuurd	0,7% per jaar (17,5% over een fictief voordeel van 4%), met een vrijstelling over de eerste USD 70.000
Eilandelijke opcenten op de vastgoedbelasting	geen op Sint Eustatius en Saba; Bonaire heft 30%
Leges bouwvergunning, bouwkosten tot $ 25.000	$ 60
Leges bouwvergunning, bouwkosten $ 50.000 tot $ 250.000	$ 435 plus 1,35% van het bedrag boven $ 50.000
Leges bouwvergunning, bouwkosten $ 500.000 of meer	$ 6.010 plus 1% van het bedrag boven $ 500.000

Het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst zelf: een tweede woning van USD 200.000 wordt belast over USD 130.000, en dat is USD 910 per jaar. Op Bonaire komt daar 30% opcenten overheen; op Statia niet. Wie twijfelt tussen "eerst kopen, later verhuizen" en "eerst verhuizen, dan kopen" heeft hier dus een kleiner verschil dan op Bonaire, maar nog steeds een: de vrijstelling geldt alleen voor de woning die je hoofdverblijf is.

Wat betaal ik daarna elk jaar, en wanneer niets?

De vastgoedbelasting is een forfaitaire heffing: niet over de huur die je werkelijk ontvangt, maar over een fictief inkomen van 4% van de waarde van de onroerende zaak, tegen 17,5%. Bepaalde objecten zijn vrijgesteld, en de belangrijkste daarvan is de door de eigenaar zelf bewoonde woning. Woon je er zelf, dan betaal je deze belasting dus niet; hou je het huis aan als tweede woning of ga je verhuren, dan wel. Hoe dat zich verhoudt tot je pensioen en de BES-belastingen, staat apart.

Wat moet je weten als je bouwt of verbouwt?

Twee dingen die op Statia zwaarder wegen dan op Bonaire. Ten eerste de vergunning: voor een bouwvergunning onder de Bouw- en woningverordening rekent het Openbaar Lichaam leges naar de bouwkosten, van $ 60 bij een kleine verbouwing tot ruim $ 6.000 plus 1% bij een bouwsom boven een half miljoen; een aanvraag die je pas na de start van de bouw indient, wordt verhoogd. Ten tweede het klimaat. Het KNMI schrijft dat de orkanen in het Caribisch gebied vooral voor de Bovenwindse eilanden Sint Eustatius en Saba een risico vormen: gemiddeld trekt er eens in de twee jaar op minder dan 150 kilometer een orkaan langs, tegen eens in de tien jaar bij Bonaire, en het seizoen loopt van juni tot en met november. Op steile vulkanische hellingen is de hevige regenval daarbij een eigen gevaar. Dat bepaalt wat je koopt, hoe je bouwt en wat je verzekert.

Wat leert het huurjaar je eerst?

Op welke helling het water blijft staan, waar de wind vandaan komt en wat de stroomrekening van STUCO doet. De woningmarkt is de grootste post van het eiland, het Openbaar Lichaam noemt zelf de beperkte beschikbaarheid van grond als rem op de bouw, en precies dat schaarse aanbod is de reden om niet van een foto te kopen. Hoe huren op Sint-Eustatius in de tussentijd werkt, en hoe wonen, zorg en werk op het eiland in elkaar steken, lees je in de andere artikelen; de volgorde staat in het stappenplan voor Sint-Eustatius.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Sint-Eustatius of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.