Huis kopen in Zwitserland vanuit België: eerst de Lex Koller-vraag, mag jij al kopen?

Ja, als Belg mag je in Zwitserland een huis kopen, zodra je er woont. Wie als EU-burger echt en rechtmatig in Zwitserland woont, koopt net zo vrij als een Zwitser. Wie nog in België woont, valt onder de vergunningsplicht van de Lex Koller, de wet op de aankoop van vastgoed door personen in het buitenland.

Wat het kost, bepaalt het kanton:

• notaris- en registerkosten;
• de Handänderungssteuer, een overdrachtsbelasting: in het kanton Bern bijvoorbeeld 1,8% van de koopprijs, met onder voorwaarden een vrijstelling over de eerste 800.000 frank voor een hoofdverblijf.

De valkuil is fiscaal. De eigen woning telt tot en met 2028 mee als fictief inkomen: de Eigenmietwert. Op 1 januari 2029 verdwijnt die, samen met een deel van de aftrek.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je. Lees ook waarom die volgorde vastligt. In Zwitserland is die volgorde bijna verplicht: de wet maakt kopen vóór je verhuizing moeilijk en erná eenvoudig.

Mag ik als Belg kopen in Zwitserland?

De aankoop van vastgoed door "personen in het buitenland" is in Zwitserland vergunningsplichtig. Dat regelt de bekende Lex Koller. De grens loopt niet langs je paspoort maar langs je wóónplaats:

• Woon je als EU-burger rechtmatig en feitelijk in Zwitserland, dan geld je níet als persoon in het buitenland en koop je zonder beperking. Met een C-vergunning sta je sowieso gelijk aan een Zwitser.
• Woon je nog in België, dan ben je wél een persoon in het buitenland en heb je in beginsel een vergunning van het kanton nodig. De Bondsraad, de Zwitserse regering, wil de regels bovendien aanscherpen: op 15 april 2026 opende hij een consultatie om onder meer de aankoop van vakantiewoningen door personen in het buitenland verder te beperken.

Een verblijfsvergunning alleen is volgens het kanton Zürich niet genoeg: het gaat om je feitelijke woonplaats. Aanwijzingen daarvoor zijn bijvoorbeeld:

• je gezin woont er;
• je auto is er ingeschreven;
• je bent er volledig belastingplichtig;
• je bent lid van een Zwitserse vereniging.

Het Grundbuchamt, het kadaster, toetst bij elke aankoop of je mag kopen, en stuurt je bij twijfel naar de vergunningsinstantie.

Omgekeerd geldt: een huis in Zwitserland geeft je geen recht op een verblijfsvergunning. De les is dus: verhuis eerst, koop daarna.

Wat kost een huis kopen in Zwitserland bovenop de koopsom?

Zwitserland kent geen landelijk koopproces: het notariaat, de Grundbuch-organisatie en de kosten zijn kantonaal geregeld. De akte loopt via de notaris en je eigendom wordt ingeschreven in het Grundbuch, het Zwitserse kadaster. Bern laat zien hoe dat uitpakt:

Post	Regel in het kanton Bern	Bedrag of termijn
Handänderungssteuer	betaald door de koper, vastgesteld door het Grundbuchamt	1,8% van de koopprijs
Vrijstelling hoofdverblijf	onder voorwaarden, als je er zelf woont	de eerste CHF 800.000 van de koopprijs
Moment van betalen	bij de aanmelding bij het Grundbuch	bij de inschrijving
Notaris en Grundbuch	kantonale tarieven	per kanton verschillend
Eigenmietwert	fictieve huur bij je inkomen	tot en met 2028

Vraag dus niet "wat kost kopen in Zwitserland" maar "wat kost kopen in mijn kanton". Het antwoord kan duizenden franken schelen.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Wie in Zwitserland een eigen woning bewoont, betaalt er belasting over alsof hij hem aan zichzelf verhuurt: de Eigenmietwert, een fictieve huur die bij je inkomen wordt geteld. Daartegenover staat aftrek van onder meer hypotheekrente en onderhoud. Op 28 september 2025 nam de Zwitserse bevolking de afschaffing aan, met 57,7% van de stemmen, en op 1 april 2026 besloot de Bondsraad dat die op 1 januari 2029 ingaat.

Vanaf dan verandert er meer dan alleen de fictieve huur:

• de aftrek van onderhoudskosten vervalt;
• hypotheekrente is nog maar aftrekbaar naar verhouding van de verhuurde panden in je vermogen;
• wie voor het eerst in Zwitserland een eigen huis koopt, krijgt wel een tijdelijke en begrensde aftrek voor rente, de Ersterwerberabzug.

Koop je vóór 2029, reken dan twee stelsels door: het huidige voor de eerste jaren, het nieuwe daarna.

En je woning in België?

Hou je in België een woning aan, dan regelt het belastingverdrag tussen België en Zwitserland wie wat mag belasten:

• Huur en de woning zelf mag België belasten, omdat de woning daar ligt (artikelen 6 en 22). Zwitserland stelt ze vrij, maar telt ze mee voor het tarief op je overige inkomen en vermogen (artikel 23).
• Een meerwaarde bij verkoop mag ook België belasten (artikel 13).

Andersom geldt hetzelfde voor een Zwitserse woning: die belast Zwitserland.

Ook voor de erfbelasting telt waar de woning ligt. Woon je in Zwitserland, dan ben je voor Vlaanderen geen rijksinwoner meer. Bij je overlijden heft Vlaanderen dan alleen nog op onroerend goed in het Vlaamse Gewest: het recht van overgang. Een Zwitserse woning wordt belast in het kanton waar ze ligt. Alle kantons heffen erfbelasting, behalve Obwalden en Schwyz.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Zwitserland: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie, in jouw volgorde, afvinkbaar en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Zwitserland.