Huis kopen in Roemenië vanuit België: bij de notaris, met 21 procent btw op nieuwbouw en een gemeentebelasting van een tiende procent

Ja, als Belg mag je een huis kopen in Roemenië, op dezelfde voet als een Roemeen. De koop gaat bij de notaris. EURES, het Europese portaal voor werk en wonen in een ander EU-land, noemt geen vergunning of beperking voor woningen en appartementen.

Landbouwgrond buiten de bebouwde kom mag je als EU-burger ook kopen, onder de wet van 2014. Die wet geeft buren, pachters en de staat wel een voorkooprecht: zij mogen als eerste kopen.

Wat kost het? Een nieuw appartement kostte in maart 2026 in Cluj-Napoca gemiddeld 3.279 euro per vierkante meter. Sinds de btw naar 21 procent ging, zijn nieuwe woningen duurder.

De valkuil is de volgorde: wie in zijn eerste jaar koopt, koopt in een land dat hij nog niet kent.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de stad of het dorp kennen buiten de zomer om, en pas daarna beslis je: waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.

Wat kost een woning in Roemenië?

EURES geeft voor maart 2026 deze gemiddelde prijzen voor nieuwe appartementen, naar de advertentiesite Storia:

Stad	Prijs per m² (nieuwbouw, maart 2026)
Cluj-Napoca	3.279 euro
Brașov	2.364 euro
Boekarest	2.099 euro
Timișoara	2.056 euro
Oradea	1.996 euro

Vergeleken met 2025 is het afschaffen van het verlaagde btw-tarief van 9 procent en de verhoging van het standaardtarief van 19 naar 21 procent in de prijzen terug te zien. Die btw raakt nieuwbouw van een ontwikkelaar; een bestaande woning van een particulier koop je zonder btw. Buiten de grote steden en op het platteland liggen de prijzen volgens EURES ver onder deze cijfers.

Hoe verloopt de koop?

Alle documenten worden bij een notaris geauthenticeerd en het koopcontract wordt voor de notaris getekend. Daarbij horen volgens EURES stukken die bewijzen dat de woning vrij is en niet belast met schulden van de eigenaar; het eigendom wordt ingeschreven in het kadaster, de carte funciară. Na de koop sluit je zelf de contracten voor stroom, gas, water, telefoon en verwarming, en meld je je bij de beheerder van het gebouw; bij een appartement betaal je maandelijks mee aan het onderhoud.

Anders dan bij de Belgische registratierechten betaalt in Roemenië de verkoper de belasting op de overdracht: volgens het belastingwetboek drie procent als hij het pand korter dan drie jaar had, één procent daarboven. De tarieven van de notaris en van het kadaster hebben we niet bij een Roemeense bron kunnen nalezen; vraag ze vooraf op bij de notaris, die ze in de offerte moet opnemen. Neem een eigen advocaat of notaris die het Roemeens leest, niet die van de verkoper.

Mag je ook grond kopen?

Een bouwkavel of een erf in de bebouwde kom koop je als woning. Voor landbouwgrond buiten de bebouwde kom geldt wet 17/2014. Die is van toepassing op Roemeense burgers én op burgers van een EU-lidstaat, de EER of Zwitserland, die zulke grond mogen kopen onder voorwaarde van wederkerigheid (als Roemenen in jouw land ook grond mogen kopen); voor Belgen is dat geen obstakel.

Wel moet de verkoper eerst het voorkooprecht aanbieden, tegen dezelfde prijs en voorwaarden. Dat gaat in deze volgorde:

• mede-eigenaren;
• pachters;
• aangrenzende eigenaren;
• de Roemeense staat, via het Agentschap voor Staatsdomeinen.

Grond binnen dertig kilometer van de staatsgrens of de Zwarte Zee kan daarnaast alleen worden verkocht met een advies van het ministerie van Defensie, dat binnen twintig werkdagen komt.

Een dorpshuis met een boomgaard erachter is dus geen onmogelijke koop, maar wel een met een procedure en een wachttijd. Laat de bestemming van elk perceel in het kadaster nakijken vóór je tekent.

Wat betaal je daarna elk jaar?

De gemeente heft een belasting op gebouwen, naar artikel 457 en 460 van het belastingwetboek. Timișoara laat zien hoe laag die is: voor 2026 geldt een tarief van 0,1 procent over een rekenwaarde, niet over de koopsom. Die rekenwaarde is het oppervlak maal een standaardwaarde per vierkante meter (2.677 lei voor een woning met alle nutsvoorzieningen) maal een zonefactor. Het voorbeeld van de gemeente: een appartement van 55 vierkante meter in zone C komt op een rekenwaarde van ruim 474.000 lei en een belasting van 474 lei per jaar. Het tarief stelt elke gemeenteraad zelf vast; vraag het na bij de afdeling lokale belastingen van je gemeente.

Post	Wie bepaalt	Hoeveel
btw op nieuwbouw	de staat	21%, verlaagd tarief van 9% afgeschaft
belasting op de overdracht	de staat, betaald door de verkoper	3% bij minder dan drie jaar eigendom, daarboven 1%
notaris en kadaster	wettelijk tarief	vraag de offerte vooraf
belasting op gebouwen, elk jaar	de gemeenteraad	Timișoara 2026: 0,1% van de rekenwaarde, voorbeeld 474 lei
nutsvoorzieningen	jijzelf, na de koop	eigen contracten, maandelijks betalen

Waar wordt je huis belast?

Het belastingverdrag tussen België en Roemenië volgt bij vastgoed de stenen: artikel 6 laat inkomsten uit onroerende goederen belasten in het land waar die goederen liggen.

Wat dat betekent:

• Een huis in Roemenië wordt daar belast, met de jaarlijkse gemeentelijke gebouwenbelasting erbij.
• Een woning die je in België aanhoudt en verhuurt, blijft in België belast, via de belasting van niet-inwoners. Roemenië stelt dat Belgische inkomen vrij (artikel 24), maar mag het meetellen voor het tarief. Bij de Roemeense vlaktaks van tien procent verandert dat niets.

Erf je later een huis of grond in Roemenië, dan betaal je daar volgens artikel 111 van het belastingwetboek niets op de overdracht, als de nalatenschap binnen twee jaar na het overlijden is afgehandeld. Duurt het langer, dan is het één procent van de waarde.

Tot je zover bent, huur je; de volgorde staat in het stappenplan van België naar Roemenië.

In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject van België naar Roemenië, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Roemenië.