Huis kopen in Portugal vanuit België: eerst zelf de belasting betalen, dan alles in één keer bij Casa Pronta

Ja, als Belg koop je in Portugal zonder beperking. De enige voorwaarde om te kunnen tekenen is een Portugees fiscaal nummer (NIF).

Wat het kost, betaal jíj als koper vóór de overdracht:

• De progressieve IMT, de Portugese overdrachtsbelasting, over de koopprijs of de fiscale waarde (de hoogste van de twee).
• Het zegelrecht van 0,8%.
• € 375 voor koopakte en inschrijving in één afspraak bij het Balcão Casa Pronta (€ 700 met hypotheek).

Die balie is de vondst: één loket waar in Spanje drie aparte loketten voor nodig zijn. De valkuil: een wettelijke bedenktijd zoals in Frankrijk kent Portugal niet. Laat het voorcontract dus nakijken vóór je tekent.

In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert de regio kennen, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bént.

Wat kost een huis kopen in Portugal aan belasting?

In Portugal betaal jij als koper twee belastingen vóór de overdracht, en de bewijzen daarvan gaan mee naar de akte:

• De IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Die wordt berekend over de kóópprijs of de fiscale waarde van het pand (de VPT), de hoogste van de twee. De tarieven zijn progressief en hangen af van of het pand je hoofdverblijf wordt.
• Het imposto do selo, het zegelrecht: 0,8% over dezelfde grondslag als de IMT. Sluit je een hypotheek, dan heft het zegelrecht ook nog apart over de lening.

Bij de IMT gelden een paar bijzondere gevallen:

• Voor een tweede woning gelden andere tarieven.
• Voor een koper met fiscaal domicilie in een belastingparadijs geldt altijd 10%.
• Ben je nog geen fiscaal inwoner van Portugal, dan betaal je sinds eind mei 2026 een vast tarief van 7,5%. Word je binnen twee jaar na de koop inwoner, dan krijg je het verschil op verzoek terug.

Voor wie vanuit België koopt, telt dat laatste. Koop je vóór je verhuizing, dan ben je nog geen inwoner en betaal je eerst 7,5%.

De IMT-schijven staan in artikel 17 van de IMT-wet en worden jaarlijks bijgesteld. Voor een woning die uitsluitend je eigen, permanente hoofdverblijf wordt, gelden in 2026 deze marginale tarieven:

Grondslag (koopprijs of VPT)	Marginaal tarief hoofdverblijf	Ander woonhuis
tot € 106.346	0%	1%
€ 106.346 tot € 145.470	2%	2%
€ 145.470 tot € 198.347	5%	5%
€ 198.347 tot € 330.539	7%	7%
€ 330.539 tot € 660.982	8%	8% (tot € 633.931)
€ 660.982 tot € 1.150.853	6%, vast tarief	6%, vast tarief
boven € 1.150.853	7,5%, vast tarief	7,5%, vast tarief

De wet rekent daarbij niet per schijf op zoals bij inkomstenbelasting. Bij een grondslag boven de eerste schijf wordt het bedrag in twee delen gesplitst:

• het plafond van de hoogste schijf die erin past, belast tegen het gemiddelde tarief van die schijf;
• de rest, belast tegen het marginale tarief van de schijf erboven.

Landbouwgrond kent een vast tarief van 5%, andere panden 6,5%. Reken de IMT vooraf uit via de simulator van de belastingdienst. Bij duurdere woningen is dit veruit de grootste bijkomende post.

Waar teken ik de akte, en wat kost dat?

Voor de stap die in Spanje drie aparte loketten kost, heeft Portugal het Balcão Casa Pronta. Dat is één overheidsbalie (op afspraak) waar je de koopakte tekent én de inschrijving in het eigendomsregister meteen geregeld wordt. Ook een gelijktijdige hypotheek kan in dezelfde afspraak mee.

De tarieven zijn vaste bedragen:

• € 375 voor een koop met één registratie;
• € 700 voor koop plus hypotheek in één keer.

De klassieke route bestaat ook nog: de escritura (koopakte) bij een notário, en daarna zelf (of via een advocaat) naar de conservatória do registo predial, het kadaster. Casa Pronta is de kortere weg.

Wat je vooraf op orde moet hebben, welk loket je ook kiest:

• je NIF, want zonder Portugees fiscaal nummer teken je niets;
• de betaalbewijzen van de IMT en het zegelrecht.

Gebruikelijk is verder een voorcontract (contrato-promessa de compra e venda) met een aanbetaling. Laat dat nakijken vóór je tekent, want anders dan in Frankrijk kent Portugal geen wettelijke bedenktijd waar je op kunt terugvallen.

Koop je terwijl je nog in België woont? Dan heb je met die woning een fiscale band met Portugal. Wie buiten de EU woont, moet dan binnen 15 dagen een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen of kiezen voor elektronische notificaties via het portaal. Voor wie in de EU woont, zoals in België, is dat volgens de belastingdienst facultatief.

Wat betaal ik daarna elk jaar?

Eigenaar zijn kost in Portugal een vaste jaarlast: de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), geheven door de gemeente over de fiscale waarde (VPT). De wet zet de band: voor stedelijke panden tussen 0,3% en 0,45%, voor rústicos (landelijke percelen) 0,8%. Elke gemeente kiest daarbinnen haar eigen tarief, elk jaar opnieuw.

De meeste gemeenten zitten aan de onderkant van de band, maar check die van jóú. En wie aan verhuur denkt: in drukgebieden mag de gemeente het tarief voor kortetermijnverhuur verdubbelen. Reken een verhuurplan dus niet rond op het standaardtarief.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject van België naar Portugal, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie. In jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject van België naar Portugal.