Huren in Portugal: twee maanden borg, vijf jaar contract en de opzegtermijn die je zelf bepaalt

Ja, je huurt in Portugal als Nederlander zonder enige beperking; het enige papier dat een verhuurder écht van je nodig heeft is je NIF. Wat het bij het tekenen kost, staat in de wet: een borg van hoogstens twee maanden huur en hoogstens twee maanden huur vooruit, dus reken op twee tot vier maanden ineens. De vondst zit in het Código Civil zelf: spreek je geen termijn af, dan geldt het contract voor vijf jaar, en als huurder mag je na een derde van de looptijd op elk moment weg — met 120 dagen aanzegtijd. De valkuil is een verhuurder die het contract niet bij de Finanças meldt: dan heb je geen geregistreerd contract, en dat is precies het stuk dat de gemeente bij je CRUE wil zien.

Wat betaal je bij het tekenen?

Artikel 1076 van het Código Civil is kort. Huur vooruitbetalen mag alleen met een schriftelijke afspraak en voor hoogstens twee maanden. Daarnaast mogen partijen een zekerheid stellen — de caução, de borg — tot het bedrag van twee huren. Meer dan die twee posten mag een verhuurder niet vragen; wie er een derde bij bedenkt, staat buiten de wet.

Wat hier verrast, is dat de borg niet op een geblokkeerde rekening hoeft. De wet noemt "elke wettelijk toegestane vorm", en in de praktijk is dat een overboeking naar de verhuurder. Leg daarom vast wat er bij vertrek gebeurt, en maak bij de sleuteloverdracht foto's: zonder een schriftelijke staat van oplevering is de teruggave een gesprek, geen recht.

Hoe lang zit je eraan vast — en hoe kom je eraf?

Dit is het deel dat vrijwel niemand kent, en het bepaalt hoeveel vrijheid je hebt in het jaar waarin je Portugal nog aan het ontdekken bent.

Regel	Wat de wet zegt	Artikel
Geen termijn afgesproken	het contract geldt voor vijf jaar	1094
Verlenging	automatisch, telkens voor dezelfde duur, of drie jaar als de duur korter was	1096
Verhuurder wil niet verlengen	120 dagen aanzegtijd bij een looptijd van één tot zes jaar; 240 dagen vanaf zes jaar; 60 dagen bij zes maanden tot een jaar	1097
Verhuurder wil na de eerste termijn al stoppen	dat werkt pas drie jaar na het tekenen, tenzij hij het huis zelf of voor zijn kinderen nodig heeft	1097
Jij wilt niet verlengen	90 dagen aanzegtijd bij één tot zes jaar; 120 dagen vanaf zes jaar; 60 dagen bij zes maanden tot een jaar	1098
Jij wilt eerder weg	na een derde van de looptijd op elk moment: 120 dagen aanzegtijd bij een contract van een jaar of langer, 60 dagen daaronder	1098

Twee dingen springen eruit. Een verhuurder die na het eerste jaar van je af wil, kan dat pas na drie jaar, dus wie een jaarcontract tekent, zit steviger dan het lijkt. En jij hebt de andere kant van die medaille: op een jaarcontract mag je na vier maanden opzeggen, en op een vijfjarig contract na twintig maanden. De opzegging gaat in aan het einde van een kalendermaand, gerekend vanaf je brief.

Wat hoort er in het contract?

Het contract moet schriftelijk zijn, en het pand moet een gebruiksvergunning hebben — de licença de utilização. In het contract horen minstens: wie de partijen zijn, welk pand het is, het nummer van die vergunning (of waarom hij niet nodig is), de huurprijs en de datum van tekenen. Spreken jullie niets af over de jaarlijkse verhoging, dan geldt de wettelijke indexatie: een coëfficiënt die het statistiekbureau INE elk jaar vóór eind oktober publiceert.

Betaal je twee maanden of langer geen huur, of ben je in twaalf maanden vier keer meer dan acht dagen te laat, dan mag de verhuurder het contract ontbinden. Dat is de harde kant; de zachte kant is dat een ontbinding om andere redenen binnen een jaar na het feit moet worden ingeroepen.

Wie meldt het contract bij de belastingdienst?

De verhuurder. Sinds 1 april 2015 moet elk nieuw huurcontract, en elke wijziging en beëindiging ervan, via het Portal das Finanças worden gemeld. Bij die melding wordt het zegelrecht berekend, en dat betaalt de verhuurder uiterlijk aan het einde van de maand die volgt op de start van de huur. Voor jou is de melding geen formaliteit van een ander: het geregistreerde contract is het bewijs dat je ergens woont, en de gemeente kan het bij je registratie na drie maanden vragen.

Stel de vraag vóór je tekent. Vraag elke serieuze verhuurder of het een regulier, bij de Finanças gemeld contract wordt waarmee je je kunt inschrijven. Wie daar schimmig over doet, verhuurt zwart — en jij loopt dan bij de câmara vast, niet hij.

Waar staat dit in je traject?

Huren komt in Portugal vóór alles wat je aan een adres ophangt: de registratie bij de gemeente, het NISS en je zorgnummer, de bankrekening op een Portugees adres. Boek daarom eerst iets gemeubileerds voor de eerste weken, zoek de echte woning ter plaatse, en koop in je eerste jaar niets. Het hele stappenplan, met de volgorde en de termijnen, staat op /portugal.

In Vertrekklaar is dit fase 4 van 5 van het traject, stap 4.1: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Portugal of ga meteen naar stap 4.1 in het open stappenplan.