Huis kopen in Hongarije: vrij voor EU-burgers, één hectare voor wie geen boer is
Als EU-burger koop je in Hongarije een woning zonder vergunning, met vier procent overdrachtsbelasting en een advocaat die de akte maakt. De grens ligt bij grond: wie geen geregistreerd landbouwer is, mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten, en elke koop daarvan gaat langs de landbouwautoriteit. Een dorpshuis met een grote boomgaard is daardoor soms geen huis maar grond.
Vertrek je uit België? Lees de Belgische versie van dit artikel
4 min lezen
Geschreven en nagelopen door Auke, op , aan de hand van de bronnen onderaan. Klopt er iets niet meer? Meld het hieronder, ik pas het aan.
Ja, als EU-burger koop je in Hongarije een woning, appartement of bouwkavel zonder vergunning. Denk aan een dorpshuis met een lap grond eromheen, voor het geld van een garage thuis.
Reken bovenop de koopsom op:
- vier procent overdrachtsbelasting (twee procent boven een miljard forint);
- een advocaat die de akte maakt;
- de inschrijving in het kadaster;
- eventueel de makelaar.
De valkuil is precies die lap grond. Wie geen geregistreerd landbouwer is, mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten. Elke koop daarvan gaat langs de landbouwautoriteit, en boeren uit de buurt hebben een voorkooprecht: het recht om als eerste te kopen.
In je eerste jaar koop je niet. Je huurt, je leert het dorp of de stad kennen buiten het zomerbezoek om, en pas daarna beslis je. Waarom die volgorde vastligt. Dit artikel is voor het moment dat je zover bent.
Heb ik een vergunning nodig?
Wie van buiten de EU komt, heeft in Hongarije een vergunning van het kormányhivatal (het regionale overheidskantoor) nodig om een woning te kopen. Voor EU-burgers geldt dat niet: je koopt een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Hongaar. Het regeringsbesluit dat de vergunning regelt, richt zich op buitenlanders van buiten de EER (de EU plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein).
Wie maakt de akte, en wanneer ben ik eigenaar?
In Hongarije maakt niet de notaris maar een advocaat de koopakte op, en de akte is pas geldig met zijn tegenhandtekening. Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de makelaar. De advocaat:
- controleert het uittreksel uit het kadaster, de tulajdoni lap, op hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en voorkooprechten;
- zet het geld vaak op een derdenrekening, een aparte rekening waar het geld veilig staat tot de overdracht;
- dient de inschrijving in.
Eigenaar ben je bij de inschrijving in het kadaster, niet bij de handtekening.
Wat kost een huis kopen in Hongarije bovenop de koopsom?
De overdrachtsbelasting is volgens de NAV (de Hongaarse belastingdienst) vier procent over de verkeerswaarde tot een miljard forint, en twee procent daarboven. Het plafond is 200 miljoen forint per pand.
Verkoop je binnen drie jaar vóór of een jaar na de koop een andere woning? Dan betaal je de vier procent alleen over het verschil tussen de twee waarden.
Daar komen de advocaat bij, de inschrijving in het kadaster, en eventueel de makelaar.
| Post of termijn | Wat geldt |
|---|---|
| overdrachtsbelasting | 4% tot 1 miljard forint, 2% daarboven, hoogstens 200 miljoen forint per pand |
| andere woning verkocht binnen 3 jaar vóór of 1 jaar na de koop | 4% over het verschil in waarde |
| koopakte | door een advocaat, met tegenhandtekening |
| eigendom | bij inschrijving in het kadaster |
| landbouwgrond zonder landbouwerstatus | hoogstens 1 hectare in totaal (wet 2013, artikel 10) |
| koopcontract landbouwgrond | binnen 8 dagen naar de landbouwautoriteit; voorkoopgerechtigden hebben 30 dagen na publicatie |
Hoeveel landbouwgrond mag ik bezitten?
Hier wijkt Hongarije af. Landbouw- en bosgrond valt onder een eigen wet uit 2013. Die zegt: wie geen geregistreerd landbouwer is, mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten, inclusief wat hij wil kopen. Een geregistreerd landbouwer is een Hongaar of een EU-burger met een landbouwopleiding of drie jaar aantoonbaar boerenbedrijf in Hongarije.
Elke koop van landbouwgrond moet bovendien door de landbouwautoriteit worden goedgekeurd. De verkoper stuurt het contract binnen acht dagen na ondertekening in. Boeren uit de buurt hebben een voorkooprecht, dat zij binnen dertig dagen na publicatie van het contract kunnen inroepen.
Een dorpshuis met een boomgaard van anderhalve hectare erachter is daardoor geen huis maar grond. De koop wordt geweigerd, of de buurman koopt hem onder je neus weg. Laat de advocaat in het kadaster nakijken hoe het perceel is geclassificeerd vóór je tekent, en laat waar nodig een stuk afsplitsen.
Waar wordt mijn huis belast?
Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6.
Een pand in Hongarije wordt dus daar belast. Daar komt de gemeentelijke onroerendezaakbelasting bij, die per gemeente verschilt. Een woning die je in Nederland aanhoudt, blijft in Nederland belast. Hongarije stelt dat Nederlandse deel vrij van zijn eigen belasting.
In Vertrekklaar is dit fase 5 van 5 van het traject, stap 5.2: dezelfde stappen, maar dan op jullie situatie — in jouw volgorde, afvinkbaar, en met de termijnen bewaakt. Bekijk het hele traject naar Hongarije of ga meteen naar stap 5.2 in het open stappenplan.
Waar dit op rust
De feiten in dit artikel komen van deze officiële pagina's. Regels veranderen. Bij twijfel geldt de bron, niet dit artikel.
- NAV — het tarief van de overdrachtsbelasting bij de koop van een woning — nav.gov.hu
- Wet op de overdracht van landbouw- en bosgrond (2013), artikel 10 — de grens van één hectare voor wie geen landbouwer is — net.jogtar.hu
- Regeringsbesluit 251/2014 — de verkrijging van onroerend goed door buitenlanders — net.jogtar.hu
- Overeenkomst Nederland-Hongarije tot het vermijden van dubbele belasting — wetten.overheid.nl
Verder lezen
- HongarijeAankomst4 min
School in Hongarije: leerplicht vanaf drie, de school van je district en het papier dat je kind zelf nodig heeft
In Hongarije is de kleuterschool vanaf drie jaar verplicht, minstens vier uur per dag, en de leerplicht loopt tot zestien. Openbaar onderwijs is gratis, en de school van je district mag je kind niet weigeren. Voor een Nederlands kind geldt één voorwaarde die makkelijk wordt gemist: ook het kind heeft een eigen verblijfsdocument nodig.
Bijgewerkt 26 september 2026
- AlbaniëAankomst in Albanië5 min
Huis kopen in Albanië: geen landbouwgrond, bouwgrond pas na een investering, en binnen 30 dagen naar het kadaster
Als buitenlander mag je in Albanië geen landbouwgrond, bos of weiland kopen, wel tot 99 jaar huren. Bouwgrond koop je pas als je er voor minstens drie keer de grondwaarde op hebt gebouwd. Je akte bied je binnen 30 dagen aan bij het kadaster, de ASHK. Veel gebouwen hebben nog geen eigendomstitel: laat het kadasteruittreksel en een advocaat alles nakijken. Een huis geeft je geen verblijfsrecht.
Bijgewerkt 26 oktober 2026
- AndorraAankomst in Andorra5 min
Huis kopen in Andorra: een vergunning vooraf, hooguit één huis of twee appartementen, en 6 procent extra de eerste drie jaar
Als buitenlander mag je in Andorra een woning kopen, maar alleen met een vergunning vooraf, en hooguit één eengezinswoning of twee appartementen. Zolang je nog geen drie jaar in Andorra woont, betaal je bovenop de overdrachtsbelasting van 4 procent een belasting op buitenlandse vastgoedinvesteringen van 6 procent, en 10 procent op alles boven de eerste woning. Kopen geeft geen verblijfsrecht. Erfbelasting kent Andorra niet.
Bijgewerkt 26 oktober 2026