Huis kopen in Hongarije: vrij voor EU-burgers, één hectare voor wie geen boer is

Veel Nederlanders kopen in Hongarije een dorpshuis met een lap grond eromheen voor het geld van een garage thuis. Dat kan, en het is precies die lap grond waar je moet opletten.

Een woning: geen vergunning

Wie van buiten de EU komt, heeft in Hongarije een vergunning van het kormányhivatal nodig om een woning te kopen. Voor EU-burgers geldt dat niet: je koopt een woning, een appartement of een bouwkavel op dezelfde voet als een Hongaar. Het regeringsbesluit dat de vergunning regelt, richt zich op buitenlanders van buiten de EER.

De koop loopt via een advocaat

In Hongarije maakt niet de notaris maar een advocaat de koopakte op, en de akte is pas geldig met zijn tegenhandtekening. Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de makelaar. De advocaat controleert het uittreksel uit het kadaster, de tulajdoni lap, op hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en voorkooprechten, zet het geld vaak op een derdenrekening, en dient de inschrijving in. Eigenaar ben je bij de inschrijving in het kadaster, niet bij de handtekening.

De kosten

De overdrachtsbelasting is vier procent over de koopsom tot een miljard forint en twee procent daarboven. Wie binnen drie jaar vóór of een jaar na de koop een andere woning verkoopt, betaalt alleen over het verschil. Daar komen de advocaat bij, doorgaans rond een procent, de inschrijving in het kadaster, en eventueel de makelaar. Reken op vijf tot acht procent bovenop de koopsom.

De grens: één hectare landbouwgrond

Hier wijkt Hongarije af. Landbouw- en bosgrond valt onder een eigen wet uit 2013, en die zegt: wie geen geregistreerd landbouwer is — een Hongaar of een EU-burger met een landbouwopleiding of drie jaar aantoonbaar boerenbedrijf in Hongarije — mag in totaal hooguit één hectare landbouwgrond bezitten, inclusief wat hij wil kopen.

Elke koop van landbouwgrond moet bovendien door de landbouwautoriteit worden goedgekeurd, en boeren uit de buurt hebben een voorkooprecht. Een dorpshuis met een boomgaard van anderhalve hectare erachter is daardoor geen huis maar grond: de koop wordt geweigerd, of de buurman koopt hem onder je neus weg. Laat de advocaat in het kadaster nakijken hoe het perceel is geclassificeerd vóór je tekent, en laat waar nodig een stuk afsplitsen.

En de belasting op wat je koopt

Het belastingverdrag volgt bij vastgoed niet je woonplaats maar de stenen: inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen liggen. Dat staat in artikel 6. Een pand in Hongarije wordt daar belast, met de gemeentelijke onroerendezaakbelasting erbij die per gemeente verschilt, en een woning die je in Nederland aanhoudt blijft in Nederland belast. Hongarije stelt dat Nederlandse deel vrij van zijn eigen belasting.